[原创]房地产过户登记是房地产买卖合同的生效要件吗?
更新时间:2009-05-17 10:02:24
问题描述:
在论坛里有关于房地产买卖合同签定后,实际交付房款和房屋,但是没有办理过户登记问题的案例。综合各位版主和律师版主的回复,大致都认为:登记不是房地产合同生效的要件,即使没有履行过户手续,房地产合同依然有效成立。我的疑问是:在合同成立的前提下,双方已经实际交付房款和房屋的情况下,一方拒不办理过户手续,那么应该如何处理?
一种观点认为:对方承担违约责任。那么,如何承担?卖房人拒不履行过户登记手续,买房人在一直无法办理过户登记的情况下继续居住该房屋吗?卖房人是否可以收回房屋,返还房款同时赔偿其损失的方式来承担违约责任?
一种观点认为:对方应承担缔约过失责任。问题是,既然合同有效成立,那么就不存在缔约过失的情况,缔约过失应该是在合同无法成立的情况下才适用的啊。如果适用缔约过失责任,应该是各自返还房屋和房款,有过失的一方承担因此给对方造成的损失的赔偿责任。
以上两种后果同样都是返还房屋和房款,过错方赔偿对方损失。如果登记为房地产买卖合同的生效要件,未登记合同不生效,那么也会有同样的后果。
我想问的是:登记究竟在房地产买卖合同中起什么作用?仅仅是形式的公示,对抗第三人吗?关于登记的效力,究竟是生效要件,还是对抗要件?法律上如何规定,实际操作中如何?有没有不同,如果有,不同在哪里?
以上是我的疑惑,还请各位赐教,不胜感激。
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