商品房预售合同纠纷

　　基本案情：

　　2007年7月25日，RAMONA GITTA POLUAN(以下以中文名柯某某代称，乙方)的代理人沈某与上海绿洲雅宾利置业有限公司(以下简称“绿洲公司”，甲方)签订《上海市商品房预售合同》及《补充条款》，其中约定，甲方将其所有的上海市闸北区中华新路288弄绿洲雅宾利花园一期某号102室出售给乙方，房价款人民币(以下币种均为人民币)1,690,000元，2007年7月25日前支付房价款170,000元，2007年7月30日前支付房价款337,000元，2007年8月30日前银行按揭办理完成。合同生效之日起30日内由甲方负责向房地产登记机构办理合同登记备案手续。合同登记备案后，如发生协议解除合同的事实时，在事实发生之日起30天内双方持解除合同的书面文件到闸北区房地产登记机构办理注销合同登记备案的手续。甲方或乙方依据合同有关条款的约定单方解除合同的，甲方或乙方应凭单方面解除合同的书面通知的送达凭据单方面到房地产登记机构办理注销合同登记备案的手续。乙方若未按合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之三计算，违约金自合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过60天后，甲方有权选择下列第一种方案追究乙方责任。甲方有权单方面解除合同，乙方应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房价款的5%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方。如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索。甲方如行使解除合同权的，应当书面通知乙方。甲方定于2007年10月30日前将该房屋交付给乙方。双方还对其他有关事项作了约定。柯某某支付给绿洲公司房款507,000元。绿洲公司向上海市闸北区房地产交易中心办理了系争房屋的登记备案手续。

　　从2007年8月30日至今，柯某某未能完成系争房屋的贷款。2007年12月28日，柯某某、绿洲公司签订的《上海市商品房预售合同》经上海市静安区公证处公证，确认该合同自甲乙双方签字之日起生效。2008年6月17日，绿洲公司通过律师函致沈某并转柯某某，要求柯某某付款、承担违约金等所产生的法律后果。2008年7月11日，绿洲公司在文汇报刊登《关于闸北区中华新路288弄某号102室的新建商品房网上备案撤回公告》。2009年8月10日，柯某某通过律师函要求绿洲公司履行双方签订的《上海市商品房预售合同》。同年8月19日，绿洲公司通过律师函，告知柯某某合同已在2008年7月11日经文汇报刊登公告解除。2009年12月23日及2010年1月6日，柯某某、绿洲公司互致律师函就合同的履行及解除意见不一，交涉不成。柯某某遂诉至法院，请求判令绿洲公司立即依约办理系争房屋的转移登记手续，产权过户给柯某某，绿洲公司立即依约向柯某某交付上述房屋。

　　审理中，柯某某称，根据《合同法》第九十六条的规定，合同任何一方要求解除合同，应当通知对方，自通知到达对方才生效。《上海市商品房预售合同》第七条规定，乙方若未按约付款逾期超过六十天的，甲方有权解除合同，但须书面通知乙方。客观上绿洲公司有条件发出通知，但绿洲公司至今没有提供证据证明其向柯某某发过解除合同的通知，即使是2008年6月17日柯某某没有收到的那份律师函上也没有提出要求解除合同。既然绿洲公司没有发出过通知，双方的合同就没有解除，应当依法予以履行。绿洲公司私下通过在报纸上公告的方式单方注销备案的合同，应当为其行为承担相应的法律后果。双方签订的《上海市商品房预售合同》尚未解除，绿洲公司应按照合同约定继续履行义务。

　　绿洲公司认为，第一，绿洲公司当时要求柯某某履行合同的态度是明确的，柯某某不履行合同的行为产生后绿洲公司要求解除合同的态度也是明确的，与房价高低无关。第二，银行审批贷款时是不看房屋是否有抵押的，柯某某至今未能提供证据证明其是否去办理了贷款手续，在办不出贷款后是否向绿洲公司提出过要求延期付款。第三，柯某某所谓的绿洲公司的承诺都是柯某某自己的臆想，没有事实和法律依据。第四，刊登公告是国家行政机关和法律部门为了保护购房一方的合法权利而设置的条件，绿洲公司在报上刊登公告，时间长达半年，而在此期间柯某某也没有付款，合同网上备案登记已经注销，合同已经解除。第五，绿洲公司按照规定先向柯某某代理人沈某邮寄并送达律师函，在没有回复的情况下在报上向柯某某发出公告，履行了自己的义务。

　　原审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用的原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。柯某某、绿洲公司签订的《上海市商品房预售合同》及《补充条款》符合法律、法规和行政性的相关规定，合法有效，当事人应依约自觉全面履行。柯某某按约定支付了部分房款，绿洲公司随后对系争房屋进行了网上登记备案，反映了双方对履行房屋买卖合同的真实意思表示。嗣后，柯某某并未在双方约定的付款期限支付房款，也未向绿洲公司说明不能支付房款的事由。同年12月28日，双方签订的《上海市商品房预售合同》经公证机关公证后，柯某某仍未支付剩余房款。柯某某的行为显属违约。2008年6月17日，绿洲公司对柯某某欠付房款的违约行为进行了书面挂号信函的催讨，并告知了柯某某将承担因延付所产生的法律责任，送达地为柯某某特别授权的代理人沈某预留在《上海市商品房预售合同》中的送达确认地。审理中，柯某某否认收到该份信函，却无沈某的相应佐证，柯某某应承担举证不能的法律后果。同年7月11日，绿洲公司在文汇报上刊登《关于闸北区中华新路288弄某号102室的新建商品房网上备案撤回公告》，根据柯某某、绿洲公司在合同登记备案后发生解除合同事由的约定，绿洲公司向柯某某公告的行为应视为已尽到了解除合同的通知义务。柯某某认为因绿洲公司预售的房屋已设定抵押而造成柯某某无法办理贷款手续的陈述，与法院所查明的事实不符。绿洲公司并未指定柯某某在某家银行进行贷款，柯某某支付部分房款后无证据证明因贷款发生障碍与绿洲公司交涉。而(2007)沪静证经字第6095号公证书证明，系争房屋在上海市闸北区房地产登记处无抵押、查封及其他权利受限制的登记记录。柯某某在长达二年多的时间里以自己的行为表明不履行支付房款的义务，已构成根本性违约。绿洲公司不同意柯某某的诉请，抗辩理由成立，可以采纳。柯某某的诉请，缺乏事实和法律依据，与双方在《上海市商品房预售合同》中的约定相悖，法院不予支持。任何人不能在违约中获利，柯某某已支付的房款应根据双方在合同中的约定，协商处理。有关合同所产生的相关事宜，应以约定为准。

　　原审法院据此判决：一、RAMONA GITTA POLUAN要求上海绿洲雅宾利置业有限公司办理上海市闸北区中华新路288弄某号102室房屋的转移登记手续的诉讼请求，不予支持;二、RAMONA GITTA POLUAN要求上海绿洲雅宾利置业有限公司交付上海市闸北区中华新路288弄某号102室房屋的诉讼请求，不予支持。

　　原审法院判决后，柯某某不服，向二审法院提起上诉，认为：绿洲公司未按照法律规定和约定就解除合同发出书面通知，却采取了公告方式，客观上，该公司可以通知到柯某某;2008年银行贷款收紧，致贷款未成，市场受宏观调控影响，绿洲公司也无解除合同的意愿，故双方合同并未解除，应继续履行，要求撤销原判，依法改判支持其原审诉请。

　　被上诉人绿洲公司辩称，柯某某并未就其办理过贷款申请手续提供证据，一直怠于履行付款义务;绿洲公司向合同上柯某某代理人预留的地址发函通知，没有得到回复，才按照规定进行公告，且在2009年8月、2010年1月均通过律师函明确告知柯某某合同已解除，尽到了告知义务，请求驳回上诉，维持原判。

　　双方在《上海市商品房预售合同》及《补充条款》中约定，因乙方原因，导致乙方不符合银行贷款条件或因其他原因，其贷款申请未获得……贷款银行批准的，乙方应……就乙方未获得银行贷款的款项全额支付给甲方。否则甲方有权解除合同。合同一方按照合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须采用书面形式……，送达合同所列另一方的地址……。

　　二审中，柯某某陈述，2007年8月30日前其曾去银行办理贷款，因系争房屋有抵押，银行未受理。同年12月后，抵押撤销，其也没有去银行贷款，因为当时银行贷款收紧，其亦未用现金补足房款。对上述情况并未书面通知绿洲公司，但曾和对方承办人员沟通过。

　　二审法院作出了如下判决：

　　驳回上诉，维持原判。

　　律师评析：

　　柯某某称其在合同约定的2007年8月30日前曾去办理贷款，但因系争房屋设定了抵押银行未予受理，对此未提供证据证实。其亦表示，在2007年12月抵押撤销以后，并未再去申请贷款，也未以现金等方式补足房款。柯某某在长达两年的时间里没有支付其余房款，显属违约，绿洲公司依法律规定及合同约定可行使解除权。2008年6月17日，绿洲公司向柯某某代理人发出书面挂号信函，并在未收到答复的情况下，按有关规定进行公告。柯某某亦承认收到了绿洲公司于2009年8月、2010年1月发送的明确合同解除的信函。故原审法院就此认定绿洲公司已经尽到了书面通知义务，合同已解除并无不当。