宅基地使用权纠纷

　　上诉人(原审原告)王××，住××。

　　委托代理人孙××，河南××律师事务所律师。

　　上诉人(原审被告)张××，住××。

　　委托代理人李××，舞阳县××法律服务所法律工作者。

　　上诉人王××与上诉人张××转让宅基地使用权纠纷一案，舞阳县人民法院作出(2008)舞民初字第206号民事判决，王××、张××均不服，上诉至本院，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，王××及其委托代理人张××，张××及其委托代理人李××到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

　　原审经审理查明：2007年12月5日，原告王××与被告张××双方经过协商达成宅基地使用权出让协议，其主要内容为：1、张××自愿将惠芳机械厂东侧规划住宅小区内最后一排，从西边数第2、3户宅基地(该宅基地甲方已购买但未过户)出让给王××方，出让价格为160000元;2、王××应于合同签订之日首付张××出让金100000元，应于2008年元月底以前支付剩余的60000元出让金，张××应于合同签订之日将宅基地使用权交给王××，并保证王××方能进工地施工;3、张××必须保证宅基地产权清楚，若发生与该宅基地有关的产权纠纷或债务纠纷概由张××承担，并由张××承担有关法律责任，因此给王××造成的损失由张××负责赔偿;4、在该宅基地建设期间，张××负责协调与××村民(包括村干部)之间的关系，保证村民不能无故找事或影响工人正常施工。在该房产建成后，张××必须无条件保证该房产住户可以使用该房产北边道路;5、张××有义务向王××提供办理宅基证过户的相关手续，并有义务协助王××在合同签订后15日内办理好宅基地过户手续，办证费用全部由王××承担;6、此协议一式两份，自签订之日起生效，双方应自觉履行协议内容，若张××不能保证该房产建成后，住房可以使用该房产北边道路，则张××应以该房产一楼违约时市场最高价赔偿王××损失，若张××执意收回宅基地使用权，张××应以收取王××所付出让金的双倍赔偿对方损失。若王××不能按时支付张××剩余出让金，则张××有权依法处置王××房产抵出让金。协议签订后，原告王××于2007年12月5日、12月6日分三次交付被告张××宅基地转让款105000元，当原告组织施工时，遭到阻拦，无法施工。2007年12月底，原、被告双方协商解除合同，被告张××分两次分别退还原告王××宅基地使用权转让款25000元、60000元，原告王××分别给被告张××出具了收条。另外，被告张××又给付原告王××现金20000元，原告王××为被告张××出具了20000元收据，该收据的内容是否系违约金，原、被告双方存在争议，原告称是被告支付的违约金，被告称是退还的宅基地使用权转让款。原告为被告所出具的收据，被告称已丢失，原告对此不认可。被告为证明自己的主张，向本院提交2008年3月初制作的录音光盘一本，并附有书面记录，该光盘为复制件，录音的主要内容是，合同解除后，双方协商违约金、赔偿损失及重新开发的问题。原告在本院原审时认为录音整体还真实，只是录音材料第2页倒数第二行孙××说：“当时你分两批把钱还了，没有‘完’字”。在本院重审庭审听取录音后，原告对录音的质证意见：1、不是一次的录音，不完整，有些谈话内容没有录上;2、原录音没有封存，这次提供的是复制件;3、录音材料是摘抄的，只显示对被告有利的内容。关于主张的赔偿损失问题，原告向本院提供下列证据：1、王××与王××签订的建房协议一份，协议上显示：施工前王××应首付王××(建筑方)定金50000元......若王××执意违约，则王××不再退还定金，并有权利向王××索赔因施工给王××造成的损失。该协议上还显示2007年12月13日王××收到王××建房定金50000元。2、2007年12月张××的收条，主要内容为：今收到王××图纸设计费500元。3、舞阳县百乐福超市发票，原告称是两次买礼品给被告表哥郭××两次共550元。4、舞阳县新华酒店定额发票3张60元，原告称是原、被告在一起洗澡的费用。5、提交开始施工放线当天购买糖、烟、酒、线绳、铁钉、鞭炮、白灰的票据9张180元。放线当天中午就餐费票据4张400元。6、给付被告105000元的银行贷款利息。原告请求被告支付20000元违约金后，再赔偿损失32000元。被告质证意见：1、原告提交的建房协议不真实，原告没有给他人交付建房订金。2、原告提交的张××的收条，该设计费不合法，张××不具有建筑设计资质，同时设计的图纸未必是本案涉及的该宗地所使用的。3、原告提交的送礼票据不是损失，是原告自愿送的，是礼尚往来，票据与被告无关，给谁送礼被告不认可。4、洗澡票据，原告也消费了，被告未必消费，不是原告的损失。5、对于放线就餐这一块费用，放线人员不可能出具定额票，这些票据是假的，也不一定用于放线。另查明，被告张××所转让给原告王××的土地原是国有土地，舞阳县国土资源局于2003年10月出让给郭××。原、被告双方签订转让合同时，被告尚未取得该块土地的使用权证。

　　原审认为：原、被告签订的宅基地出让协议，实际上是国有土地使用权转让协议。原、被告双方转让宅基地使用权达成协议后，原告王××向被告张××支付宅基地使用权转让款105000元，被告张××当庭认可，本院予以确认。之后，原、被告双方经过协商解除宅基地使用权转让协议，被告张××退还给原告王××现金105000元，原告王××当庭认可，本院予以确认。根据原、被告双方签订的宅基地使用权转让协议，被告张××应保证原告王××能进工地施工，保证宅基地产权清楚，并负责协调与××村民及村干部之间的关系，保证村民不能无故找事或影响工人正常施工等内容，造成原告王××不能正常施工，被告张××负有违约责任。但被告张××向原告王××退还的105000元现金中，原告王××认可其中的85000元系张××退还的宅基地使用权转让款，其中的20000元为张××支付的违约金。对此，被告张××当庭认可原告王××在收到其105000元现金后，为其出具了三份收据，但张××以该三份收据丢失为由，未能向法庭提供。可以推定原告王××主张的三份收据中20000元的收据是收到张××支付违约金的内容，据此，可以认定被告张××还有20000元宅基地使用权转让款没有退还给原告王××。因此，原告王××请求被告张××退还宅基地使用权转让款，理由正当，本院予以支持。原告请求的赔偿损失部分，证据不足，且被告支付的20000元违约金可以弥补原告的损失，原告请求赔偿损失32000元，本院不予维护。被告辩称的合同无效问题，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条和《中华人民共和国合同法》的有关规定，原、被告签订的宅基地出让协议，只要双方当事人就土地使用权转让达成一致意思表示，符合法律规定的合同生效的条件，协议书即成立生效。至于被告所称签订合同时未取得该块土地的使用权证及违反法律规定转让房地产的条件，不影响双方签订的债权合同的效力。判决：一、被告张××于本判决生效后十日内退还原告王××宅基地使用权转让款20000元。二、驳回原告的其它诉讼请求。

　　王××上诉称：1、张××应赔偿我的损失32000元。

　　张××上诉称：我已足额退还王××的购地款105000元，不应再支付王××购地款20000元。

　　二审查明的事实与原审一致。

　　本院认为，王××与张××双方签订转让宅基地使用权协议后，王××向张××支付宅基地使用权转让款105000元，张××在原审当庭认可。双方签订的转让宅基地使用权协议无法履行后，双方经过协商解除宅基地使用权转让协议，张××退还给王××现金105000元，王××在原审当庭也认可。本案争议的焦点是，张××退还给王××现金105000元，王××为张××出具三份收据，王××诉称其中一份收据是2万元的违约金，张××还欠其2万元的转让款。而张××称三份收据丢失，是转让款。结合本案的宅基地出让协议及张××为王××出具的收条综合分析，王××为张××出具的收据一份为2万元的违约金，张××应支付王××2万元的转让款。理由是：张××收到王××现金105000元时为王××出据收条、张××在退还王××105000元转让款时，在没有收回收条的情况下，王××为其出据的收据是其对抗王××持有的收条的重要依据。张××辩称三份收据丢失的理由不符合常理。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据若干规定》第七十五条的规定，可以推定王××主张的三份收据中的其中一份2万元的收据是张××支付的违约金。王××上诉称张××应赔偿其损失32000元，因其提供的与王××的建房协议违背建筑行业的常规，且王××在本院出庭作证后又撤回了其出庭作证的证人证言。王××是否支付王××5万元建房订金没有证据证明，本院无法支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予支持。王××、张××双方的上诉理由，因没有充足的证据证明，本院不予支持。依照《中华人民共和国民诉法》第一百五十六条第一款第一项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费1100元，王××负担550元，张××负担550元。

　　本判决为终审判决。

　　审 判 长 孙艳芬

　　审 判 员 吴玉良

　　审 判 员 赵庆祥

　　二○○九年四月七日

　　书 记 员 张素丽(兼)