房地产与建筑｜土地使用出让协议低于最低价被确认无效

一、案情简介

2008年1月，A政府与B公司签订战略合作协议，协议约定B公司依法受让某地块，B公司必须投资建设四星级宾馆，严格按照政府建筑设计方案施工。

2010年5月，B公司以建设四星级宾馆需要向A政府申请，将某地块以协议的方式出让给B公司，出让金按照评估价40%征收。政府同意申请后，某单位委托评估公司，估价35万多。后A公司同意国土局以评估价的40%将地块协议出让给B公司。

2016年3月，A政府国土局向B公司发出决定，认为出让协议价格低于最低价，价格条款无效，且该宗用地方式是商业用地出让方式应当采用招标、拍卖或者挂牌转让，出让方式违法，根据省委巡视组的要求，作出让B公司补缴60%的土地出让金的决定。

二、法院裁判

一审法院判决确认B公司与A政府国土局签订的土地出让使用权合同关于价格条款无效，判决B公司向A政府国土局按市场评估价补缴土地出让金21.4507万元。

三、律师点评

     洛阳房地产与建筑律师｜河南蓝锐律师事务所副主任郭世斌律师答疑解惑：

     根据《最高院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件司法解释》第三条，“协议出让金低于当时政府按照国家规定确定的最低价的，土地出让价格条款应当认定无效”的规定，本案中，A政府国土局委托评估机构评估出让底价是35万多，A政府国土局以评估价40%出让该宗土地明显违反上述法律规定，最终被法院认定出让价格的条款无效，让B公司向A政府补缴土地出让金。

四、律师支招

1、国有土地使用权协议出让的标准是什么？

答：根据国土部《协议出让国有土地使用权规定》第九条的规定，同一地块只有一个意向者，且商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外。

2、国有土地协议出让的流程是什么？

答：市、县国土资源部门发布国有土地使用权出让计划——意向用地申请人提出用地申请（接受申请时间不得低于30日）——符合协议出让，市、县国土资源部门与意向用地制定协议出让土地方案——市、县国土资源部门委托评估，确定出让底价——人民政府批准，双方确定协议出让价款——市、县国土资源部门与意向用地签订《国有土地使用权出让合同》——协议出让结果公布（不得低于7日）——土地使用者缴纳土地出让金。

律师提示；作为房地产开发企业一定合法经营，签订协议聘请专业人士审核交易流程是否合法、审核合同是否存在重大法律风险，经营行为经得起司法及历史的检验，避免一脚财富一脚牢狱的风险，只有健康长久才是家族、企业最好的经营方针。

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