律师解答：不适用。

1、非本村村民合作建房分房约定无效；

2、诉讼时效仅适用于债权请求权，确认合作建房合同无效并要求腾退房屋，属于物权请求权，不适用诉讼时效的规定；

3、宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，仅能转让给本集体经济组织成员，农村村民建住宅只能使用本集体经济组织所有的集体土地。

案例：涉案土地性质为农村宅基地，叶某是出地方，冯某（非同村村民）是出资方，双方于1994年签订《合作建房协议》同年9月，叶某取得宅基地证。2011年（16年后），叶某起诉要求确认《合作建房协议》无效，冯某腾退并返还房屋。

广州法院经审理认为：叶某、冯某签订的《合作建房协议》违反了国家土地管理政策、法规，是无效合同，双方基于该合同取得的财产应当相互返还。合同无效状态处于持续中，起诉未超过诉讼时效。判决：《合作建房协议》无效，冯某返还房屋。