租赁合同终止后，承租人如何挽回装修"损失"

在商铺租赁中，承租人往往需要花费大额资金用于铺面装修，故而基于装修所产生的纠纷也就比较常见。本文就商铺租赁过程中的常见问题，并就如何避免商铺租赁后装修改造纠纷的发生提出意见和建议。

一、关于“免租期”的约定

首先，在商铺租赁中，免租装修期条款经常会出现在合同中，其原因主要是由于承租人在交房后常常需要对房屋进行装修，实际不能办公、营业。这段时间里，出租人同意不收取承租人装修期间的租金，是一种合理的商业考虑，也有利于商铺的销售和租赁。但“免租装修期”并非一个明确的法律概念，而是在租赁合同中双方当事人约定的条款。因此在签订租赁合同时，我们一定要明确约定其起止时间和免除支付的具体费用。一般情况下，“免租装修期”只免除租金，实际使用房屋所产生的水费和电费等还需要按合同约定承担，这也是我们在签订合同时需要加以明确的。

二、装饰装修赔偿的认定

其次，若租赁合同对装修物的处理没有约定，但按照添附制度、不当得利等民法理论来分析，因为出租人一方违约而导致了合同的提前解除，合同解除后，承租人的装修添附就自然为出租人所利用，在这里实际上构成了不当得利。而承租人则因为合同的解除而受到了损失，所以有权要求装修损失补偿。

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持;(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿……”这一规定明确了在合同提前终止的情况下，租赁合同中经由出租人同意进行装饰装修的，一般由违约方承担装饰残值损失。

值得进一步阐述的是，《解释》通过第十到十三条这四个条款，构建了一整套的租赁房屋装饰装修处理制度。《解释》把这种处理分为了三个层次。

《解释》把承租人经出租人同意的装饰装修与未经出租人同意的装饰装修进行了区分，承租人擅自进行装饰装修，构成侵权，承担侵权责任;承租人同意的，《解释》又区分为形成附合和未形成附合两种情况作不同的处理，对未形成附合的装饰装修物，承租人作为所有权人享有处分权;对已形成附合的装饰装修物则区分合同无效、合同有效解除、合同履行期限届满这三种情形，适用不同的处理规则。合同无效时，出租人同意利用的装饰装修，基于不当得利对承租人进行补偿;不同意利用的，装饰装修的现值损失作为无效合同的损失，由双方按照过错承担;合同解除，由导致合同解除的违约方承担装饰装修残值损失;在双方均无过错情形下，由双方依照公平原则分担装饰装修残值损失。需要注意的是，合同解除时，如果出租人同意利用承租人装饰装修的，仍需基于不当得利对承租人予以补偿;合同履行期间届满，出租人取得附合装饰装修物无需补偿。

三、装饰装修的损失确定原则

再次，《解释》根据有效合同和无效合同的不同法律效果，对装饰装修损失采用了现值损失和残值损失两种不同的标准。现值损失是指合同被认定无效时，装饰装修的现存价值。在合同无效场合，承租人通常已经占用使用租赁房屋一段时间，其在此期间享有的装饰装修利益，不应再列入合同无效的损失范围。残值损失是指在合同解除时，装饰装修的剩余“价值”，这一“价值”的确定是以合同解除时装饰装修的现值为基础，且不能低于合同履行期间摊销的装饰装修费用。

《解释》依照租赁合同的权利义务内容、行业惯例、交易习惯，规定在双方当事人无约定情形下，承租人的附合装饰装修费用应当在租赁期内摊销完毕，出租人无需补偿。按照这一规定，合同履行期间已经摊销的装饰装修费用，不应列入合同解除的损失范围。举个例子，装饰装修造价60万元，租期5年，则60万元造价摊销在租期内，每年平均摊销12万元。合同履行一年后解除，按照评估价值，装饰装修现值为30万元，但按照租期内摊销价计算，一年摊销费用为36万元。则残值应当按照摊销费用确定为36万元。如果装饰装修现值高于摊销的造价费用，则应当按照装饰装修的现值来确定残值。

四、商铺装修注意事项提示

最后，有几点商铺装修中的问题在上述案例中虽然没有体现，但现实生活中，我们在进行商铺装修时也应该认真加以关注。

1、装修过程中有危及该商铺左邻右舍的共有墙壁甚至整个房屋安全的可能，某些不当装修是一种“妨害物权行使”的侵权行为，我们在装修过程中应尽量避免对左邻右舍权益的侵害。

2、商铺装修特别是底层的商铺装修，可能破坏该商铺相邻业主经由该块土地而铺设的下水管道、电线、有线电视线路、网络线、电话线等管线设施;既可能侵害相邻商铺所有权人的利益，也有可能侵害运营商的合法权益，这也是我们在商铺装修中要极力避免的。

3、某些不当商铺装修行为还可能违反了城市建设规划、房屋装修管理等方面的一些行政法规，会面临相应行政处罚，我们在装修时一定要对这方面的法律法规加以了解。

综上所述，为了避免类似上述案例中的纠纷发生，保障租赁双方的合法权益，我们认为，在商铺租赁合同中应当注意明确以下五个问题：

1、明确约定出租人是否同意承租人对商铺进行装修，以及装修图纸或方案是否需要取得出租人的同意等。若有特别的改建和搭建的，应当明确约定清楚，对于广告和店招的位置也可约定清楚。

2、出租人解除合同的违约责任，违约金通常会约定等同于押金，数额不高，一般还不及承租人的装修损失。因此，应当约定在此情形下，出租人除承担违约金外，还需要承担承租人所遭受的装修损失费用。

3、约定装饰装修不能损害原主体结构，影响建筑安全。以及装修过程中如果出现侵害相邻关系人合法权益等问题的解决途径。

4、约定装修工程的消防报批和验收责任等手续应由谁负责。

5、明确租赁期满时，装修和添附设施的处置方式。

[1]《解释》第十三条　承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

[2]《解释》第十条　承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。