［原创］［房产纠纷专业律师］2017年最新房屋买卖合同解除开发商如何应对

关于武汉市XXX公司《商品房预售合同》解除的法律意见

武汉市XXX公司：

根据贵公司提供的资料，2013年11月12日，客户XXX与武汉市XXX公司（以下简称“贵公司”）签订《武汉市商品房预售合同》（以下简称“合同”），该合同约定：

（此处略去若干字）。

对此，贵公司就该客户所提出的合同解除事宜向本所律师咨询，现本律师答复如下：

一、交房日期与延期交房违约金

（一）交房日期

   1、2013年6月，贵公司向该客户发出“收房通知书”。该客户一直未收房。

    2、2016年2月，贵公司就该两间商铺取得竣工备案证书。2016年3月11日，贵公司通过EMS向该客户发出两间商铺的“敦促收房通知书”，10天后该客户表示收到其中一份，另一份1份遗失。后该客户就要求重新发一份快递过去。

    3、2016年4月12日，贵公司重发另一份“敦促收房通知书”，该客户已经收到。

    4、根据贵公司的说明，2013年6月至今，该客户已分批领取部分违约金，结算2013年6月1日至2015年5月31日的延期交房违约金。

    根据合同第九条“交房期限及条件”，贵公司应当在2013年 5月31 日前将商品房交付买受人使用，合同中约定的其它原因需延期交付的，应当在发生之日起30日内书面告知买受人。

根据合同第十二条“交接”，由于买受人原因，未能按期交付的，买受人应按《交楼通知书》上的交房日期办理收房手续。买受人逾期收房的，从《交楼通知书》送达之日起，视为该商品房已经交付，出卖人无需发出书面催告书。

据此，2013年6月，贵公司向该客户发出“收房通知书”送达之日，视为商品房已经交付。2016年3月11日、2016年4月12日，公司虽发出“敦促收房通知书”，交房日期仍然为“收房通知书”送达之日，即2013年6月。

由于该客户已领取2013年6月1日至2015年5月31日的延期交房违约金，双方的行为表明，实际交付之日为2015年5月31日。

（二）延期交房违约金

根据贵公司说明，2013年6月至今，该客户已分批领取部分违约金，结算2013年6月1日至2015年5月31日的延期交房违约金。

二、合同解除

（一）合同继续履行，解除合同不符合行使约定解除权的实质条件

1、不存在因延期交房而买受人行使约定解除权的情形，合同继续履行

根据合同第十一条“出卖人逾期交房的违约责任”，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分 1的违约金。

根据贵公司说明，2013年6月至今，该客户已分批领取部分违约金，结算2013年6月1日至2015年5月31日的延期交房违约金。

据此，贵公司支付的延期交房违约金并非买受人累计已付款的5%，而是自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分 1的违约金。由此可知，买受人的解除权自2015年6月1日起发生，但该客户并未行使约定解除权，相反，其要求继续履行合同，且该合同继续履行。

2、不存在存在因规划、设计变更而影响质量或使用，买受人行使解除权的情形

根据合同第十三条“规划、设计变更的约定”：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。

因房屋已经交付，经贵公司确认，不存在因规划、设计变更而影响质量或使用，贵公司未在规定时限内通知买受人的情形。亦不存在有关部门批准变更之日起10日内，贵公司已书面通知买受人，但通知到达之日起15日内，买受人书面答复退房的情形。

（二）合同依法可以履行，解除合同不符合行使法定解除权的实质条件

根据《合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”，该合同依法可以履行，不应当解除。《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。

根据该合同第十二条的约定，商品房达到约定的交付条件后，买受人应按《交楼通知书》上的交房日期办理收房手续。买受人逾期收房的，从《交楼通知书》送达之日起，视为该商品房已经交付。

据此，贵公司出售的房屋已经交付，合同目的可以实现；贵公司从未明示不履行债务，延期交房行为不属于致使合同目的不能实现或法律规定的其他可以解除合同的情形。故不符合《合同法》第九十四条规定的当事人可以解除合同的实质条件。
（三）因出卖人迟延交付房屋，买受人要求解除合同的，经贵公司催告后，买受人的解除权因超过三个月合理期限不行使而消灭

《合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”

    据此，出卖人迟延交付房屋，经对方当事人催告，买受人行使解除权的合理期限为三个月。2013年6月，贵公司向该客户发出“收房通知书”；2016年3月11日、2016年4月12日，贵公司向该客户发出“敦促收房通知书”。因此，自2013年6月，贵公司第一次向该客户发出“收房通知书”催促其收房之日起，买受人行使解除权的期限为三个月，即自2013年6月至2013年9月。2013年6月至2013年9月期间，该客户未提出解除合同，故其解除权已因超过期限未行使而消灭。

    以上意见仅供参考

                                                 律师：                  

                           二〇一七年   月   日