湖北省法院对此问题看法 

下面我要讲的是承租人优先购买权。这个问题上级法院把下级法院改了，下级法院不服，审判委员会把合议庭改了，合议庭不服；合议庭把审判法官改了，审判法官不服。当事人为此上访、申诉不断。要想把这个问题搞清楚不简单，因为这个理论太复杂，复杂在于房屋优先购买权性质。首先可以肯定其虽冠以优先，但并不是优先权，理论直接影响裁判结果。现在对优先购买权争论主要有以下四种理论基础。其一是优先购买权是债权，其二认为优先购买权是物权，其三认为优先购买权是形成权，其四优先购买权是期待权。依据债权学说，承租人只能请求出租人承担相应违约责任（如果有违约行为存在），而无权请求出租人与第三人合同无效，而依据物权学说，物权具有追索效力，可以请求出租人与第三人买卖合同无效，并且可以按出租人与第三人合同约定直接判决。我看到有的法院甚至判决出租人与承租在10日或15日内签订买卖合同。形成权说则是权利人以自己单方的意思表示就可以成立，只能按形成之诉来承认，因为有我的权利存在，买卖合同及物权公示均不能成立。期待权说认为优先购买权只是一种期待缔约的权利，而不是一种强制权利。现实生活中多数是因为出租人没有尽到通知义务引起的纠纷。当然，如果通过公开拍卖、公开竞卖，优先购买权实际上没有意义。等到大家争先恐后竞价，尘埃快落定是你站出来，我就按刚才这个价来购买，这不是使拍卖、公开竞卖形同虚设，也不利于交易成本和交易安全。而面对这些复杂的情况，最高人民法院态度也有变化。下面我把省高院就此问题向最高院请求后得到书面意见跟大家念一下，这不是司法解释，他们的书面意见是这样的。多数人认为，承租人对承租物优先购买权，具有准物权效力的表象，应当予以维护。理解时要与所有权相区别，应当尊重出租人所有权处分原则，不得直接确认出租人与第三人合同无效，不得要求出租与第三人按原买卖合同内容签订合同，同时对同等条件应作宽泛理解。这是05年的意见。最近最高人民法院又形成这样书面意见。优先购买权保护力度不能太大，其属于一般意义上的债权，债权不能赋予其物权效力，对已经转移财产并登记过户或者通过公证公开拍卖等程序进行的，不能宣布出租人与第三人合同无效。从以上最高人民法院意见可以看出，实际上对优先购买权性质由准物权变更为债权性质。

为了更好把握优先购买权，我们可以从下面规定来进行进一步的探讨。第一部是1983年城市私有房屋租赁管理条例，规定在同等条件下有优先购买权，第二是1986年最高人民法院民法通则若干意见书“出租人未按此规定通知，承租人可以请求宣告房屋买卖合同无效”，第三部是99年合同法，合同法并未吸收86年司法解答意见，只规定“在合理期限”内通知，并且承租人有优先购买，而未规定承租人可以请求宣告房屋买卖合同无效。

我们知道合同法以前这些规定最初出现是因为房屋匮乏，房屋关系到房屋承租人生存权利，在房屋所有人自由交易权利与承租人生存权利，两者相权取其轻，就只能牺牲出租人的交易自由来获得承租人生存的权利。应该说这个规定在当时历史条件下还是起到一定的积极作用。但是在现在房地产已经成为经济增长点，已经发生情势变更，我个人认为是情势变更，很少或者没有因为没有房屋可租而影响其生存的，因此优先购买权的初衷已经发生变更，买卖不破租赁已经对房屋所有权人交易作出限制，如果再加强优先购买权，实际上更进一步所有权人的限制，不利于交易安全和成本。

要把握优先购买权，我们不宜以牺牲公示、公信力的代价来满足处分行为或负担行为。有关处分行为或负担行为理解我不多讲。台湾最高法院认为物权公示效力公示后不宜再变动，不能再宣布签订合同无效，不能再变更物权登记行为。我国马上通过物权法也将此项内容予以载明。如果物权还没有变更变动，但是已经有偿再出卖的，以及物权发生变动的，在这种情况下，已经办理物权公示手续的不能否认物权公示的效力；同时已经发生再转让，而且善意人已经支付或者支付大部分房屋款时，要保护善意人的合法权益。你看，如果我们宣布合同无效，会引起多少矛盾，第三人又转到第四人甚至第五人，而第三人、第四人或者第五人又重新装修，无论从法律、法规还是从实际来看，都不能确认出租人与第三人所签订合同无效。因为合同法与最高院司法解释是上位法与下位法，后法与前法的关系，所以在适用法律时应适用合同法，而合同法并没有赋予承租人请求宣告合同无效的权利。

各级法院在审理此类案件中，多数是因为没有通知，或通知不恰当造成的。如果仅因为出租人的通知总是而导致已经公示或者已经再转让的物权交易行为无效，这个代价也太大了。实践中，买卖不破租赁已经非常有效保护承租人利益。在此类案件中若调解不成的，我们也只能驳回原告的诉讼请求。

对于通知期限及方式应当适当。这个方面要注意合同法对司法解释的否定。因此合同法规定合理期限你可以理解为3个月，也可以理解为3天，但这绝不是强制性规定。对于通知方式，我觉得可以参照最高人民法院关于民事执行中拍卖变更财产规定，要求采取书面形式或者其他确认收悉方式进行。