傅某与株洲奥园房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案

当事人信息

原告：傅某。

原告：李某。

以上两原告委托诉讼代理人：曾辉荣，湖南法达律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为起诉，代为承认、变更或放弃诉讼请求，代为和解，代为提起反诉，代为提起上诉等。

被告：株洲某房地产开发有限公司，住所地湖南省株洲市天元区。

法定代表人：孙*，系该公司董事长。

委托诉讼代理人：邓某，系该公司员工。代理权限为特别授权，即代为起诉，代为承认、变更或放弃诉讼请求，代为和解，代为提起反诉，代为提起上诉等。

委托诉讼代理人：陈某，系该公司员工。代理权限为一般代理。

审理经过

原告傅某、李某与被告株洲某房地产开发有限公司（以下称某公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案受理后，依法由审判员吴某适用简易程序于2019年3月28日公开开庭进行了审理。书记员刘某担任法庭记录。原告的委托诉讼代理人曾辉荣、被告某公司的委托诉讼代理人陈某到庭参加诉讼。被告某公司的委托诉讼代理人邓某未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告傅某、李某向本院提出诉讼请求：1、被告按原被告签订的《株洲市商品房（预）销售合同》的约定支付逾期交房的违约金20343元；2、被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：二原告与被告签订一份《株洲市商品房（预）销售合同》，购买被告位于株洲市天元区泰山路361号某广场的房屋一套。合同中约定：房屋总价为605451元，被告应于2016年5月31日前交付房屋。逾期交房，被告应按原告已支付房款的日万分之一向原告支付违约金，违约金自合同约定的最后交付期限之日起第二天起算至被告实际交付房屋之日止，交付标志为房屋验收合格、原告签订《入伙通知书》并领取房屋钥匙。合同签订后，原告实际向被告支付房款共计为605451元。房屋验收合格的日期为2017年7月31日。被告已向原告支付了逾期交房违约金共计5449元，拒不支付剩余违约金，故二原告诉至本院，请求判如所请。

被告辩称

被告某公司辩称：对实付购房款、已付违约金数额无异议；双方签订的合同及补充协议合法有效，但某方对违约金额及天数有异议，依据双方签订株洲市商品房预销售合同第十条约定：某方逾期交房的违约期限应计算至第二次五方验收合格之日即2017年4月18日止。以上事实和理由请求人民法院予以认定，依法驳回原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明：2013年12月3日，原告傅某、李某（买方）与被告某公司（卖方）签订一份《株洲市商品房（预）销售合同》（合同号：9000187041）约定：买方向卖方购买天元区泰山路361号某广场12栋3203号房屋；总房价款暂定为605451元；该房屋的交付必须符合国务院第279号令《建设工程质量管理条例》第十六条之规定：该房屋经验收合格。合格的标志为卖方组织设计、监理、施工等五方责任主体验收并出具《竣工验收报告》；卖方定于2016年5月31日前将该房屋交付给买方。如因不可抗力导致无法按期交付的，依据法律的有关规定处理。卖方未按约定期限将房屋交付给买方，应当向买方支付违约金。违约金按买方已支付的房价款日万分之一计算，自合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止；该房屋符合约定的交付条件后，卖方应在交付之日前5天书面通知买方办理交付该房屋的手续。买方应在收到该通知之日起5天内，会同卖方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为买方签订《入伙通知书》并领取房屋钥匙。如买方未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，卖方应当向买方进行一次书面的催告。如买方仍未按催告书中确定的日期办理该房屋的验收交接手续，则自催告书中确定的验收交接日之次日起，该房屋的风险责任转移至买方……合同签订后，原告共向被告支付购房款605451元。2016年11月1日，被告向二原告邮寄发出《入伙通知》通知二原告收房。二原告未予收房。2016年12月23日，株洲市建设工程质量安全监督管理处作出株建监管函（2016）16号《关于某广场二、三期（7-21栋）违规交付使用处理的意见》，认为被告未组织各方责任主体单位对房屋进行竣工验收合格，要求被告立即停止交付使用，并对存在质量缺陷的房屋进行整改。2017年4月18日，被告组织五方责任主体对所涉工程进行竣工验收，各方均同意验收。2017年7月4日，原告办理了收房手续。2017年7月31日，行政部门对该次验收进行监督形成了《工程质量监督报告》，认为所涉工程已具备备案条件。现原告认为逾期交房违约金应继续按每日万分之一计算至房屋具备备案条件之日止，故诉至本院，请求判如所请。

另查明：已发生法律效力的株洲市中级人民法院（2018）湘02民终386号民事判决书确认如下事实：“在其他业主亦对某公司开发建设的《某广场》房屋的交付条件提出质疑的情况下，某公司与购买《某广场》房屋的业主就房屋交付问题产生纠纷。在相关部门的介入下，双方于2016年12月10日进行了沟通协商，但未能达成一致。在协商过程中，某公司就逾期交房的违约金提出自己的方案：“2016年5月30日至8月29日的按合同约定赔偿，2016年8月29日之后的违约金在业主同意按交房通知明确的时间收房的情况下，同意按日万分之二赔偿。”而业主方没有予以同意，并就此提出了具体要求：“2016年8月30日至11月29日的违约金赔付比例不低于日万分之二点五，2016年11月30日之后仍不能交房则在此基础上翻倍，8月30日至11月29日的违约金应以现金的方式在2017年1月15日前赔付到位。开发商所发出的所有入伙通知书、交房通知均无效。”某公司对业主提出的要求未予同意，但按照自己提出的方案将2016年8月29日之前的逾期交房违约金向业主进行支付。后某公司再次向业主发出《入伙通知书》，部分业主按通知办理了收房手续，某公司亦按日万分之二的标准向部分收房的业主支付了逾期交房的违约金。”后二原告领取了违约金5449元。

以上事实，有原、被告双方的陈述，二原告身份信息、被告工商登记信息、《株洲市商品房（预）销售合同》、交款凭据、入伙通知书及邮寄凭证、民事判决书等证据予以证明。

本院认为

本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。争议的焦点为被告是否应承担二原告收房后的逾期交房违约责任？如需承担，违约金计算标准、期间如何确定？具体分析如下：

本案中，原、被告系自愿签订《株洲市商品房（预）销售合同》及补充条款，合同内容系双方的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同。双方由此形成的商品房预售合同关系依法成立有效，受法律保护。在履约过程中，被告未能按约定的时间履行交付房屋的义务，已构成违约，应按合同约定承担相应的违约责任。根据合同约定，逾期交房违约金从最后交付期限之第二天起按已支付房价款的日万分之一算至实际交付之日止。本案中，房屋最后交付期限为2016年5月31日，二原告已支付房款605451元，2017年7月4日，原告办理了收房手续。故某公司应向二原告支付逾期交房违约金24157.50元【605451元×0.01%×399天（2016年6月1日至2017年7月4日）】，扣减已支付的5449元，还应支付18708.50元。关于2016年12月10日协商会议中所提违约金方案的效力问题，某公司提出“按日万分之二赔偿”的前提条件是业主同意按交房通知明确的时间收房，系附条件的要约，而二原告并未予以承诺或在交房通知明确的时间收房，故应视为双方对该方案未能达成合意，原合同的权利义务及违约责任条款未予变更。另涉案房屋在二原告收房时未具备交付条件，二原告作为业主有权根据合同约定拒绝收房，并待房屋验收合格后收房，但其仍自愿办理收房手续，收取部分违约金，并享受收房利益，应视为其对收房之日后的逾期交房违约金予以放弃，亦符合“违约金计算至实际交付之日止”的合同约定。

本案经本院组织调解双方未能达成一致协议。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告株洲某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告傅某、李某支付逾期交房违约金18708.50元；

二、驳回原告傅某、李某的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费308元，减半收取154元，由被告株洲某房地产开发有限公司承担142元，原告傅某、李某承担12元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。

提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向华融湘江银行驻株洲市中级人民法院收费点交纳。汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：810103210********。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。