案例：法院委托某公司拍卖一套住宅，建筑面积186平方米，但临建无权证20多平方米辅房不在拍卖之列。竞买人A实地察看后，表示如辅房能给予他肯定拿下这个标的，拍卖公司老总爽快答应：“这个不难，到时我做一下工作，象征性出一、两万元半卖半送给你。”
竞买人A拿到这个标的后，再找拍卖公司，得到的答复是至少另加8万元才能拿到辅房。A拿着录音笔闹到法院：“要么再加1万元共3万元拿下辅房，要么退标。”拍卖公司由此陷入了一场马拉松官司。
在拍卖标的操作过程中，类似语言瑕疵实在太多，由语言瑕疵引起的诉讼纠纷也不少。
出现语言瑕疵的情况主要有以下几种：
一是对拍卖知识及相关法律法规不了解，不熟悉。说了外行话和漏洞话，被别有用心的人钻了空子。常见的语言瑕疵是只有1人交保证金参拍，不能满足必须至少有两个竞买人的条件时，拍卖公司往往会帮竞买人出馊主意：“你再交1份保证金，不就是两个竞买人了吗?”殊不知，你这个歪主意语言刚落，就留下了语言瑕疵的隐患。
二是好不容易找到竞买人，发现他们犹犹豫豫又想参拍又想放弃，于是做不到的事，解决不了的瑕疵轻易承诺。如本文案例中的辅房协调问题，究竟要花多少钱能拿到辅房，不是拍卖公司说了算，如果为了成交轻易承诺竞买人，那协调不成就会自找麻烦。
三是对拍卖标的实际真实情况不了解，尤其是隐藏瑕疵不了解。某公司拍卖2000平方米的小产权宾馆，其中20多平方米的小产权不在拍卖之列。拍卖公司误以为是整个宾馆在拍卖，凡是竞买人实地看房，每次一个调，手一指：“这个宾馆整体拍卖”。
四是在强制拍卖中借法官的大盖帽忽悠人。如水电气问题，过道通路问题，承租人到期还赖着不走，设备搬迁要破厂房等等。当竞买人提出上述一系列疑问时，拍卖公司答复都是一个调：“你拍卖成功了，有法院强制执行，肯定没问题”。事实上法官不是万能。本公司遇到了拍卖成交后的厂房，几十个外来民工强占那里，赖着不走，居然问拍卖公司讨要拖欠工资，虽经法院多次协调，仍然没结果。
因此，不负责任说大话、说空话，留下能说办不到的语言瑕疵，竞买人会信以为真，特别是投机取巧钻空子的捣江湖“竞买人”，到拍卖公司交了份几个人凑合的保证金，就是专干空手套白狼的活，抓住了语言瑕疵，有录音为证，拍卖公司往往就陷入了吃不了兜着走的陷阱，不出点血，绝对过不了门，最终落得赔了夫人又折兵的困境，真是后患无穷。
如何规避语言瑕疵风险，确保顺利完成每笔拍卖成交的拍卖业务?
首先，必须认真学习拍卖常识及相关资料、法规。除了精通《拍卖法》外，还必须了解掌握《合同法》、《消费者权益保护法》、《土地管理法》、《城市管理法》、《民事诉讼法》等相关法律的相关内容。做到对竞买人说的每句话都符合法律、法规，有法可依，有章可循。针对拍卖公司人员流动不时出现的特点，尤其需要对加强对新进员工的培训，取得拍卖从业人员资格证书，以老带新，切实提高员工的业务素质。
其次，认真制订拍卖操作规范和拍卖须知。对拍卖标的实际情况存在问题尤其是标的瑕疵全面了解清楚后，把标的缺陷、难以解决的事实问题一一列在拍卖须知中，使拍卖业务人员回答竞买人咨询时有统一的内容和统一的口径，避免因为不清楚标的真实情况，答复竞买人也说不清的情况发生。
再次，实行“专职”新闻人发言制度。每个拍卖标的由明确专人扎口负责，对拍卖标的全过程操作，同时作为拍卖公司的新闻发言人，接受竞买人咨询，回答竞买人提出的问题，做到一个声音对外，一种标准答案回复竞买人，避免多个人员发出不同的声音，多个答案回竞买人，杜绝节外生枝。
再有，落实拍卖标的操作问责制。常言道，祸从口出，出现语言瑕疵的主观原因，是说错话、出了问题不要承担责任，造成的损失和后果由公司承担，要堵塞语言瑕疵漏洞，必须落实严格的追究责任制度。标的谁操作谁负责，谁出了语言瑕疵谁承担责任。责任与利益捆绑在一起奖罚员工，进而促进员工高度重视语言瑕疵风险，在与竞买人打交道过程中，管好自己的嘴，封住不负责任信口开河的口，真正杜绝语言瑕疵隐患。
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