我国物权法第十九条规定了不动产异议登记制度。所谓异议登记，是指不动产登记机构将利害关系人对不动产登记簿记载的权利所提出的异议记入登记簿，从而产生一定法律效果的制度。利害关系人之所以要求异议登记，是因为利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误，且更正登记的要求不能得到满足。
不动产异议登记具有什么法律效力呢?物权法中规定：登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。可见，不动产登记具有权属公示和公信的效力，笔者据此推断出异议登记具有如下效力：使登记簿上所记载的权利失去正确性的推定效力;与登记簿上所记载的权利人进行交易的第三人不得主张依照登记的公信力而受到保护;对于登记机构而言，在异议登记的有效期内，不得为第三人进行变更登记。因为如果异议登记不具有上述效力，就不会对登记簿上的权利人产生损害，物权法也不会规定，异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
异议登记有多长的效力期间呢?从物权法第十九条可以看出，在登记后的十五日内，及起诉后的诉讼期间，异议登记都具有上述效力，直至法院的生效判决确定不动产的权利人。
异议登记后利害关系人应提出何种性质的诉讼，民事诉讼还是行政诉讼?笔者认为，从物权法的本意看，应提起民事诉讼。利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误，就意味着与不动产登记簿上的权利人有权利之争。同时，异议登记使得不动产登记簿上记载的权利在一定期间内不具有公示和公信的效力。也就使得不动产登记机构的登记行政行为在一定期间内失去了行政行为的公定力，即推定登记行为有效的效力。(其实，不动产登记之所以具有公示和公信的效力，是由登记这种行政行为的公定力所决定的。)因此，也没有必要进行行政诉讼了，而只需通过民事诉讼确定不动产的真正权利人。
当然，法律也未禁止直接对不动产登记的行政行为提起行政诉讼。异议登记具有这样的作用，把利害关系人与不动产登记簿上的权利人，因不动产权属争议引发的利害关系人与登记机构间的行政争议，又还原为利害关系人与不动产登记簿上的权利人间的民事争议。处理一种纠纷比同时处理两种性质不同的争议交织在一起的纠纷当然更容易。异议登记也为法院审理房产纠纷行政与民事交叉案件提供了一种新途径。
当前，房产登记行政诉讼案件数量呈现出持续上升的发展趋势。大多数房产登记行政诉讼案件属于行政与民事交叉案件，基本上都与民事纠纷案件相关联，起诉的原因亦多为房屋产权之争引起。当事人提起行政诉讼表面上是对行政机关房产登记管理行政行为不服，而实质上真正的目的还是为了解决民事权益之争。笔者认为，这类案件的审理，首先要弄清楚为什么会产生这种交叉的现象，要分析不动产登记的性质及其过程。[page]
不动产登记是一种依申请而为的对民事权利进行登记从而确认的行为。不动产登记簿上记载的权利是当事人在民事活动中创设的，不是登记机关赋予的，只是通过登记使之具有公信力，对权利起到更好的保护作用。因此，对申请人而言，不动产登记过程包括民事活动创设权利、登记机关进行权利登记两个阶段。不服不动产登记的行政案件中，当事人提起行政诉讼的目的大都是为了解决民事权益之争。这种民事权益之争是在民事活动中产生的，只是通过登记机构的登记使得这种权利得到了确认，从而又形成了行政纠纷。笔者认为，在民事活动中发生的纠纷，通过民事诉讼途径是有效的解决方法;纯粹在登记阶段发生的纠纷，通过行政诉讼途径是有效的解决方法。在物权法实施前，由于没有异议登记制度，往往使得两阶段的纠纷交织在一起。利害关系人直接起诉登记机构时，在行政诉讼中又审理民事权益之争;利害关系人先行民事诉讼时，由于不动产登记是权属的证明，进行民事诉讼又对利害关系人不利。引入异议登记制度后，异议登记的效力使民事、行政争议交织的纠纷还原为单一的民事纠纷，就完全可以通过民事诉讼予以解决了。
