物权的变动，对不动产而言，以登记为公示方法并因登记而具有公信力。因此，不动产登记，对于不动产物权的产生、变更和消灭具有至关重要的意义。但是，我国目前尚无不动产登记法，不动产登记规则散见于《土地登记规则》、《城市房屋权属登记管理办法》等部门规章之中。即将提交人大审议的物权法草案亦仅对不动产登记做了原则性的规定，而将不动产登记的范围、登记机构和登记办法留待法律、行政法规另行规定。不动产登记制度的几近空白，导致目前我国不动产登记中存在诸多问题，部分甚至对不动产权利人的合法权益产生了重大不利影响。在此，建议人大尽快催生《不动产登记法》，并着重针对实践中问题较为集中和突出的以下内容加以明确规范：
一、不动产无统一登记部门，登记机关多头执政，房地分开抵押问题严重。
目前，我国土地登记职责由土地管理部门履行，房屋权属登记管理工作由建设行政主管部门负责，矿产、林地等其他不动产亦均由各自的行政管理部门负责登记。但连房带地的不动产如何办理抵押登记我国现行法律未能予以明确。我国担保法第四十二条第(二)项规定：以城市房地产或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，登记部门为县级以上地方人民政府规定的部门。但实践中往往缺乏地方人民政府的明确规定。虽然担保法司法解释为解决这个问题而规定“以担保法第四十二条第(二)项规定的不动产抵押的，县级以上地方人民政府对登记部门未作规定，当事人在土地管理部门或者房产管理部门办理了抵押物登记手续，人民法院可以确认其登记的效力。”但是，这就为房地分开抵押提供了操作空间。由于土管部门和房管部门各自为政，既不实行信息共享，又不相互配合，房地产所有人完全可以一方面以土地使用权向债权人抵押融资，到土管部门办理抵押登记;一方面又将该土地上的房产向第三方另行抵押，到房管部门再办一次抵押登记。两次抵押登记都是依正当程序办出，但房地分开抵押显然与我国担保法房地同时抵押的原则不符，且抵押权人单纯处置房或地都会严重影响其变现能力，联合处置又涉及对债权期限、分配比例等等问题的协调，困难重重。
立法对策：实行不动产统一登记，明确不动产登记部门。
不动产统一登记，不但能够从根本上改变常见的“房地分家”的尴尬局面，真正贯彻“房随地走、地随房走”这一法律原则，而且能够实现登记信息集中化，有利于查阅和办理，在维护交易安全的同时亦提高了交易效率。但是，目前不动产登记机构改革的争议较大，对于具体应当由何机构办理统一登记，主要存在以下三种不同的观点：一是参照世界上其他多数国家的做法，由不动产所在地的司法部门负责统一登记;二是在政府中设立专门负责不动产登记的行政机关，或者在现有承担登记职能的行政机关中择一确定;三是创立具有服务功能的中介性质的登记机构。我们认为，在我国由国土资源部门作为登记机关是较为合适的。这是因为：登记机构改革应当首先符合中国国情，并考虑经济与效率原则。法院作为审判机关，在民事活动领域应当尽可能保持其中立性，在登记机关违规操作导致权利人损害时，法院更应以裁判者的身份作出公正判决;至于新设登记机关，则势必产生一个庞大的工程，包括机构的设立、人员的配置、现有登记资料的移交等等，会造成对现有登记资源的浪费。而国土资源部门作登记部门，一方面的原因在于土地是不动产的核心内容，房产、矿产、林地等其他不动产均附着于其之上，土地登记从性质上来说可以覆盖全部不动产登记;另一方面则是由于现有土地登记已经可以辐射到中国城乡全部土地，从范围来讲也可以满足不动产统一登记的要求。[page]
二、不动产登记中错误频发，登记程序与内容明显违反法律规定。
目前，部分地方的不动产登记部门在不动产权属登记证书上设定了明显违反法律规定的登记事项或登记程序明显违法，如：
1、在土地使用权证书上设置有效期，强制土地使用权人到期办理续登记或换领新证。
部分地方上的土地管理部门为了控制房地产开发商圈地、防止土地闲置，在开发商通过招标、拍卖或协议出让等方式合法取得的土地上设置有效期(一般为两年)，要求开发商到期后办理续登记或换领新证，否则将把土地证予以注销。如此等于在法律规定之外创造了“临时土地证”。更甚者，有些登记部门在土地证到期后却又不予办理续登记或换发新证手续，开发商不得不持有一份已经“过期”的土地证。土地证是土地使用权的法律凭证，其若失效则土地使用权亦为不存，对土地证设置有效期是对不动产权利人所享有物权的非法限制，也会严重影响不动产流通与融资的能力。
2、在他项权利证书上设置“抵押期限”或“存续期间”。
我国担保法司法解释虽已明确规定：“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力”。但是，实践中仍有相当部分的登记部门强行要求在他项权利证书上载明“抵押期限”或“存续期限”，时间一般都是一到两年。更甚者，有的登记部门强制抵押双方将其规定的抵押期间载入抵押合同，否则不予办理登记。而“抵押期限”或“存续期间”届满后，抵押双方必须到登记部门办理续登记或重新登记，否则登记部门将可能强行注销抵押登记。如此的做法，不但明显违反了法律，而且严重危害了抵押所担保的债权的安全。
3、在最高额抵押登记中，要求当事人必须提交其所担保的主合同。
根据我国担保法的规定，最高额抵押是为将来一定期间内连续发生的不特定债权作担保。但实践中有些登记部门要求当事人在办理最高额抵押登记的同时必须提交所担保的主合同，并将主合同的债权本金登记为最高债权限额，明显违背了最高额抵押的基本法律特征，同时也严重限制了最高额抵押担保的范围。
4、以“权利价值”替代被担保的主债权金额或最高限额。
我国的房屋他项权利证书上并不记载被担保的主债权金额(最高额抵押的情形下亦不记载最高限额)，而仅记载抵押物的“权利价值”一项。虽然实践操作中普遍将权利价值推定为主债权金额(或最高限额)，但抵押物的“权利价值”与“主债权金额”具有明显不同的法律涵义，应予以区分，在他项权利证书中必须记载的应为主债权金额(或最高限额)。[page]
5、不受理抵押变更登记。
我国《土地登记规则》和《城市房地产抵押管理办法》等规章均规定了抵押变更登记程序，但目前我国抵押登记部门普遍不受理抵押变更登记申请，而要求当事人注销原有的抵押登记再办理新的抵押登记。如此，不但增加了当事人的登记成本，而且在一个抵押物有多个抵押权存在的情况下，原本顺位在前的抵押权人若要变更抵押合同就必须放弃抵押权的优先顺位。
立法对策：细化不动产登记程序与登记规则，统一不动产权属证书格式
《不动产登记法》应将细化不动产登记程序与登记规则列入首要任务之一，以约束登记机关严格按照法律规定履行登记职责。不动产登记程序与规则的设置应当符合以下两个原则：一是合法性原则，不动产登记规则应符合我国现行法律法规的规定，并且不违反物权、担保物权的基本法律性质与特征;二是便民原则，登记程序在兼顾交易安全的前提下还应将效率作为价值目标之一，方便权利人，提高交易效率。
此外，建议不动产权属证书(包括不动产的所有权证书、使用权证书、他项权利证书等)由统一的登记部门制定并颁发，格式全国统一。
三、登记部门视不动产登记为行政管理行为，登记内容背离当事人真实意思表示，违反意思自治原则。
物权变动属于民法调整的范畴，应当贯彻当事人意思自治原则。但是，有些不动产登记部门仍然将不动产登记仅仅理解作完全由国家公权力支配的行政行为，完全按照自己的主观意愿理解并执行法律，过多地干涉了当事人意思自治。如部分登记部门在办理抵押登记时，对抵押物在评估价值的基础上强行进行打折(一般打八折)，并将折后金额登记为抵押金额，导致抵押登记的担保金额低于抵押合同约定的担保金额。又如，有的登记部门在最高额抵押期间上强加限制，要求该期间不得超过一年或两年。而根据我国现行法律规定，抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。如此一来，造成抵押权的权利范围无端“缩水”，严重的甚至导致部分债权脱离担保。
立法对策：转变登记机关职能，充分尊重当事人意思自治。
《不动产登记法》应当对登记机关的职能作一个清晰准确的定位，尤其如果统一登记机关最终仍然确定由某一行政机关来承担，就应当明确划分行政机关对不动产的行政管理职能与登记服务职能。具体而言，在于不动产登记范畴，行政机关应作为一个中立的见证者与服务者，以维护交易秩序、保护不动产物权为唯一宗旨，在法律允许的范围内充分尊重当事人意思自治的权利，禁止将自己的理解或意愿强加于权利人，避免以公权力侵犯私权利，如因违反登记规则或登记错误而给他人造成损害的，登记机构还应承担相应的法律责任。[page]
