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避免部门立法才有土地使用权的公平续期

时间:2010-04-03 00:34:46 来源:互联网
《土地管理法》的修订将在年内审议。一份《土地管理法(修订草案征求意见稿)》开始在全国国土厅局系统征求意见。意见稿总计49条新增法条,这当中,最受关注的住宅土地使用

  《土地管理法》的修订将在年内审议。一份《土地管理法(修订草案征求意见稿)》开始在全国国土厅局系统“征求意见”。“意见稿”总计49条新增法条,这当中,最受关注的住宅土地使用权70年大限到期后“按照国家有关规定自动续期”替换了原来的表述,其预留操作空间的用意明显。据了解,“征求意见稿”将形成《土地管理法》的基本框架,全国人大常委会法工委将审核该法。

  这一消息在中国的立法现状中,算不上突兀,却仍然引发了网民热议。在网易的一篇新闻后,就有上万条网民留言,且集中表现为一边倒的质疑———当然是针对可能到来的“有偿续期”。民意如此汹涌,不知作为民意机关的全国人大常委会是否会重新考量土地管理法修订草案的起草。

  这一事件中,一个关乎程序正当性的、颇具考量的焦点在于,国土资源部门是法律修订草案的起草者,法案的“征求意见”在其系统内封闭进行,作为法案利益相关方的民众是否有平等参与立法博弈的机会?

  而正是这样的“部门立法”,在中国沿袭已久。坊间流传的“人大立法行政化,行政权力部门化,部门权力利益化,部门利益法制化”,就是此类“部门立法”的写照。一项涉及到民生的基本法律问题,岂能由法律授权给行政机关另行制定“规定”,以留下“操作空间”。这明显不符《立法法》所确立的“法律保留”原则。所谓“法律保留”,是指为了抑制行政权的自我膨胀对公民权利和自由造成侵害,而在法律上预先将涉及公民基本权利的一些事项保留给立法机关,经法律保留的事项,必须有法律上的依据,行政权才能发动。《立法法》在第8条规定了国家主权、犯罪和刑罚、民事基本制度、基本经济制度、诉讼仲裁制度、对公民政治权利的剥夺、限制人身自由的强制措施和处罚以及对非国有财产的征收等10项内容为立法机关所保留的范围。

  土地使用权的续期无疑属于“民事基本制度”,它关乎房屋这类不动产物权的实际价值。若土地使用权不能公平续期,则公民虽拥有房产所有权,也不过是空中楼阁。所谓商品房买卖,实则成为“商品房附期限租售”。

  一个普遍被漠视的法律问题在于,所谓“70年大限”其实指的是土地使用权转让期间最长不得超过70年。依1990年5月19日颁行的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条的规定,国有土地出让的最高年限按用途分:居住用地为70年,商业、旅游娱乐用地为40年,综合或其他用地为50年。笔者留意过不少楼盘,其中盖在商业用地或综合用地上的并不少见。换言之,市场上其实还充斥着一些土地使用权最长年限只有50年甚至40年的居住用楼盘。此外,土地使用期限自开发商合法获得土地使用权的第一天就开始计算,而正常的房产规划、开发、销售乃至办理房产证的过程,一般要耗费两三年甚至更长的时间,若遇到政策调整、市场波动等意外情况,这个时间段还会拉长。购房者实际购买到的,只能是这两者相减后的“剩余年限”。

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