上海二中院的一个房屋买卖合同纠纷的判决书很值的研究，这起诉讼的争议点有两个：1、共有人一人签字房地产买卖居间协议是否有效?2、出售人承诺其他共有人同意签署买卖合同的定金协议是否有效?张雷律师详细研究了这个案例，提示房屋买卖过程中的种种风险，希望能够帮助当事人顺利购房，无忧购房。
案件基本事实
这起案件的基本事实是：上海宝山区的一套二手房，登记权利人是父女两人。父亲并代女儿和原告签署了《房地产买卖居间协议》，并收取了50000元的定金。协议约定：在居间协议签订十天之内，父女二人与原告签订《上海市房地产买卖合同》或者类似合同。同时，父亲承诺：若女儿不同意出售房屋导致不能签署买卖合同，则父亲愿意承担《居间协议》的双倍返还定金赔偿责任。后来，女儿果然不同意签订买卖合同。原告要求双倍返还定金。遂起纠纷。
没有共有人签字的房地产买卖居间协议有效吗?
这个案件里可以警示以后的买房人的第一个地方是：原被告双方签订的《房地产买卖居间协议》是不能认定为有效的。
这种代签字的行为在法律上被称为无权代理，无权代理做出的法律行为既不是有效的，也不是无效的，而是出于一种效力待定的状态。如果这份《房地产买卖居间协议》没有经过共有人事前的授权，或者是事后的追认，那么买房人是不能根据这个居间协议要求对方承担签订买卖合同的义务，也不能根据这份协议要求共有人承担违约责任的。(当然这个案例中，因为有那位父亲的承诺书而有所不同)。所以，买房人在和出售方签订《房屋买卖居间协议》时，一定要要求全部权利人签字。或者要求签字人承诺其他共有人如果不签字，他愿意承担定金的法律责任。
保证其他人签订买卖合同的承诺书有效吗?
在这个案件中，被告曾经承诺“出售房屋，签订房地产买卖居间协议及收取定金已取得共有的授权，若因共有人拒绝出售该房屋而导致本人及代其签订的房地产买卖居间协议未能履行或者无法继续履行的，则本人承担房地产买卖居间协议所约定的定金双倍返还罚则”。这是对别人是否做出一定的行为做出的保证，这种保证他人做出一定行为的承诺是这位父亲的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的法律行为。这个案件里的别要应当按照承诺书的内容承担定金的法律责任。
