Barry Gilbertson：在这儿，最开始的时候要欢迎各位，并且感谢组委会邀请我到此给大家介绍一下全球的视角，大家面前看到的是一段语言，大家在国际货币市场上都非常了解他的名字就是艾轮 格林斯潘，他是通过自己的想法给美国的议会或者总统提供消息，影响全球的市场，我可以看他提出的几个词是非常重要的，首先是降低通货膨胀，降低通货膨胀之所以重要，是因为我们在利率低的时候，进行房地产活动的时候是不能赚钱的，第二组词也很重要，我们现在所工作的经济的环境，使我们有机会使得通货膨胀风险被降低，再就是说我们要来使得风险降低，以便更多的人参与全球经济，以及全球和跨境投资当中，在这儿，我之所以给大家展示这页的原因，并不是想展示15年前我的样子。我在28个国家进行过工作和教学，指的是我有很多的机会能够就投资积累到很多的经验。
接下来我主要介绍一下跨国交易和国际化，他们怎么来做，为什么要这么做，有什么风险，有什么回报呢，最后我介绍一下国际视角看一下你们自己市场的情况。我并不是告诉大家怎么操作运行你们的市场，我是要介绍其他国家的人是怎么想你们这个市场的。而且我也要给大家介绍一下，我们在市场上和别的人怎么进行互动，我们要来了解当地的文化。我的演讲主要是基于各个领域的出版物，引用了各种文献，有的是来自我自己，有的是来自普华永道，大家知道普华永道在中国有很多办事处，我还引用了很有意思的内容，尤其最后的一行，这是引用了联合国的研究，尤其是涉及到外国直接投资方面的内容。
风险回报，市场观念是怎样的，文化，以及我自己的组织，作为一个专业性机构，皇家特许测量师协会，如果能参加这样一个行业。首先我们来看一下国际化，国际化给我们展示了怎样的视角呢，大的公司，大的投资基金和养老基金，开始扩张他们的视角，这是一个很大的增长，但是他会给我们导致缺乏一些足够的自有资本，因为在世界上，目前没有非常高级别的分类资产是真正吸引投资者的，我们为什么要投资呢，因为人们预计在投资上可以获得更高的回报，但是也会提高风险的级别，但是全球客户就是全球投资者，我们的意义就是全球服务提供者，我们应该做更多，并且理解更多服务于全球客户，如果大家看一下估值，投资者必须能看到来自一个国家估值，各个国家应该在同一个领域用同一个方法，这是非常重要的，随着市场增长，更多的服务提供者会产生出越来越多的报告和研究出版物，这使得我们出现了一个更为透明的过程，更多的人可以了解这个市场，随着越来越多的人了解，越来越多的人参与他，但是我们有一些好的消息，大家看一下这个幻灯片，我一会儿会评论到这个数字，我想这些数字将会提供一个非常重要的观点，大家必须要理解经济学以及我们在世界经济所面临的当今情况，才能够真正地了解房地产将会有怎样的表现，以及房地产未来的发展趋势，所有这一切，今天或者现在最关键的因素是，没有一个大国经济处在衰退当中，这是对房地产非常有利的信息。[page]
最近的美元汇率有很多波动，失去了30%的价值，相对于日元、欧元还有英镑，都有点缩水和贬值，但是我们世界真正想知道的就是，人民币到底会发生什么变化，中国的货币会怎样变化，会不会升值呢，如果是将升值多少呢?是3%的升值，这3%，是不是将在接下来几个月，甚至几年之后才能出现呢，我们所希望的是中国的过比应该保持稳定，我想中国人也是这么看的。
这是一个非常重要的图表，虽然对研究人员和学术人士，我们要去预测GDP发生的情况，这是非常重要的，在这里最重要的是在这张幻灯片上，是我们在今年早些时候在瑞士的世界经济论坛上的调查，与会者被调访了，他们对于接下来12个月全球公司增加利润的信息，在短期，我们很难去预测12个月以后的事情，但是这样一个调查就展示了，大家看到最下面这一行是最有信心的，大家可以看到，我们从这样的调研中了解，我们知道一个调研问卷中在极端的情况下，可以说两极会反应出比较重要的情况，一般的人不会选择这个极端的，比如很有信心这样的说法，但是我们在这里却看到了20%的人做出了这样的选择，这也是和房地产行业有关系，因为房地产本身极大地驱动就业和基础设施，接下来我们想讲一下国内的建设。
也就是说在你们的国家里或者你们的经济体里面的建设，我们看一下各个国家，大家肯定没有感到惊讶，大家可以回想到刚才的发言人提到了所谓的在生产周期过程当中空置率被吸收的过程，我们预测了2006年的情况，比2005年稍微有些增长，有很多的国家，很多人不打算进一步推动他们的建设，他们看这张图本身，大家看长条的长度以及角度就可以看到在全球调演当中，房产开发和GDP之间的关系，我们把城市进行了排名，大家可以看到三种类型的城市，最小的那种黑色的那种，中型是蓝色的，最大的是橙色的，这根据这个跨国企业在这个城市中的数量，大家看A级城市在亚洲，我们看到东京是右上角的，斜下来是香港，然后是新加坡，中国大陆的城市就可以看到上海是一个黑色的圆圈，在香港上面一点，又看到北京在香港左上角，这实际上告诉我们，有多少跨国企业在这个城市以及他们相对的规模。
另外一点很重要就是成本。因为要进入橙色城市重不重要，你要进入这样的城市成本高不高。我们列了，大家看土地成本，这个钱是美元，我们看到自己的成熟伦敦是非常贵的，大家可以看到有三个英国的城市，包括伦敦，曼彻斯特和伯明翰都是非常贵的，上海浦东是列在第40，上海浦西是48，北京是50。如果你是一个世界级大企业，你愿意设在伦敦吗，你想放在北京吗，北京也是世界前五十名的一个租金成本，我们在这里看到一个象征性的关系。在非常昂贵的A级城市中也有一个好处，因为有一个网络、通讯、交流，还有互联网的接入，还有空中旅行，还有语言和文化的国际接轨问题，之所以伦敦、东京、巴黎、莫斯科，是因为人们在那里懂得商业规矩和规则，他们欣然在短期就冲到前十，之所以这些城市非常昂贵是因为人们愿意去这些地方。当然右边这一列城市来讲，当人们真正愿意去这些地方投资的时候，他们的租金也会很快上升。我想选择一些来讲，首先就是压缩问题，如果一个国际的房地产公司，他肯定是面临着收益率方面的压力，在整个全世界，无论你从事哪个物业行业中，都是面临一个收益率的问题，我认为收益率应该是和租金成倒数关系的，这就是他的意思，我和英国的投资者在几年前有关零售投资进行了探讨，我问他们在零售业购买这样一个物业，是不是很值，因为每年只会获得4%的回报，这意味着你要25年才会把投资收回来，他说如果你给我展示出来一个4%的回报率的物业我就会购买他，我现在正在找4%的回报率，我现在只能或者3%和2.5%的回报率，这是历史上的低利率，这也可能是低利率造成的，在英国，我们没有同样的像中国这样的套利的机会，因为中国的投资成本非常低，你可以大量投资，而且你是处于转型中的经济。[page]
是什么将会阻碍跨境投资，我在这里提供了一系列不利因素，我不会每点都讲的，我会讲到文化，我们今天早上已经提到了有关套期保值避险方法，如果你是在财务和金融行业话套取保值是非常好的方法，人们认为市场会存在什么变化，是否存在一个恐惧，在中国房地产泡沫是否会破灭的恐惧，可能人民币的升值也会造成这方面的压力，我们用表的形式展示一下这个风险与收益，首先是土地的所有权非常重要，如果你要在一个跨境环境中进行贷款，或者是作为一个公司，在一个跨境当中购买物业的话，你就必须要来承担，对于这个物业所有权要有一个确定的保障，我之所以强调这一点，有关风险，很重要的一点就是我如何理解风险和如何应对风险，接下来有关回报或者收益，增加的回报，如果你跟很多国际投资者交流，他们认识到他们在自己本国获得的收益率不到10%，平行而言，在英国的零售也只有3%到4%，如果跨境投资，你们的回报就可能是20%，加上目标回报率，你就可以承担很高的风险代价，在很多的发达和成熟的经过当中，尤其是那些A级城市当中，这个城市的房地产发展已经停止了，没有多少人投资购买了，最重要的是你建立的你就越是合资企业就越能分担风险，人们是日和思考中国市场的，这些就是我们对于中国市场的想法，你可能告诉我你的想法是不对的，或者有点误解了中国的情况。
但是我现在展示的就是世界贸易对中国市场的一种普遍看法，首先是，我们认为人民币的升值问题非常重要，但是最终我们非常乐观地看待在中国投资的问题，这是我们对于中国买方市场的感觉，公司都在寻求在这个国家投资，一个月之前我在中国，我发现在零售市场当中发现了一个非常重要的问题，就是零售市场所提供的产品的质量应该提升。零售商场的物业价格租金提高之前应该首先提高服务的质量，尤其是在那些小店的交易区，这种服务质量有待提高。
我们预期非常高的建设的数量，包括建设部的一些官员也说，他们每年建设的面积大概达到上千万平米，这是非常大的，尽管如此，A级写字楼仍然不足，所以导致一些企业推迟他的牵址，接下来我读一段报道的引言，中国经济是不可能停滞的，我们看到房地产，也就是城市的固定资产投资却在一月份增加了25.7%，这是跟去年同期相比的，这个数字太大了，这个数字低估了北京为了防范经济过热所面临的困难，我们就是这样看待你们的市场的。
接下来我想总结一下，用北京和上海作为一个例子，在这儿大家可以看一下，购房需求量，空间实用性，投资回报率都是上升，最后一个是稳定的，上海的情况是购房需求量上升，空间实用性下降，因为有太多的人到那儿去了，租金上升了，投资需求量上升，产量是稳定的。[page]
最后我讲一些关于文化的问题，在英国或者美国来说，文化是一个问题，因为我们的文化和你们的不太想像，我们以我们的方式行事，但是我们并不完全了解你们市场上传统文化，这点使得我们感到不安，因为这是一个非常自然的人性的反应，如果我们不了解什么东西，我们会感到紧张，因为我们就非常有必要了解你们的文化和道德的规范，因为道德规范是本地化的，不是全球性的，我们希望我们所做的一切都有很高的透明度，透明度越高我们就有更多的机会使得别人信任我们，我的意思是说，我们有一些明显的例证，我的祖先，他们所来自的地方是英国，但是我们要了解现在文化都在发生，我可以在电话里面，比如展示一下握手，我能够向对方表明如果我们达成交易的话，这个交易是能够持续发展下去的，现在重要的一点就是有很高的高的规范，而且对于我的专业机构，也就是RICS，就是英国皇家测量师协会要有很高的标准，我们看独立性，客观性和统一性，他们在中间是否有重叠，如果有重叠就是信任，信任是非常重要的，对于我们这些RICS的特许的测量师，我们的品牌是有无限价值的，这是我们给大家带来的，是我们的招牌，我们推广的是在全球最佳的惯例，我们也希望在你们的市场上向你们展示，当不能不断发展的时候，我们能够给你带来信任。
这里有一页给大家介绍RICS，这是一个世界范围内的协会，我们在1868年在伦敦建立的，我们多数有21个成员，21个人的座位正好是餐桌周围椅子数，所以我们当时有这么21位人成立了这个协会，之后我们的成员中出现了123位总裁，我们的年收入达到3800万英镑，分布在16个专业，这是一个非常大的协会，我们主要是基于市场资产等方面进行评估，现在我们的资格已经成为国际通行证，如果你和年轻人交流的时候，在我们协会当中，这些年轻人会说他们希望在全球工作，希望在亚洲，在中国等等国家和地区进行工作。现在我们在世界范围进行，我们并不是在英国有一个中央化的总部，我们所做的方法是：根据各个地区进行管理，今天有迈克尔，他是来自我们的RICS，他是负责北京和上海的运作，我们每年有四千名会员证书，我必须亲自每份证书签名，最后我想总结一下这是一个非常小的世界，我们所运作的这个世界太小了，如果大家曾经去过迪斯尼乐园的话，我们有这么一个活动，因此我们面临是这样那样问题，都是关于资本的原则，涉及到资本的流动和收益，如果大家再看一下全球的情况，你就会发现有着类似的发展历程，虽然预期的增长降低了，但是仍然保持一定的增长，也是一个积极的增长势头，不断得到发展，另外我们要看一下，有一些国家并不是发达国家，或者是经济发展很快的国家，我们有时候会受到各种因素的影响，我们还会来谈论，对于金钱来说，它的回报就是像中国的长城一样，我们大家都希望能对市场进行投资，只要我们努力工作，了解当地的市场，就能得到回报，同时我们确保对当地的发展作出贡献，贡献我们的知识。[page]
在我发言的最后，我想告诉大家我非常乐意听取大家自己的想法，也许大家在这么大一个会议室没有勇气跟我交流，那么请你给我发E—mail，大家可以得到我发言稿，不管是中文和英文给我发E—mail，我都会非常高兴你对我发言的反应。谢谢!
提问：我是迈克尔，我对Barry Gilbertson有个问题，我觉得对中国房地产市场，对上海和北京的情况都是比较积极的，价格上升了，需求上升了，但是在今天，闫司长描述的话语中他提到这个市场有很多的问题，包括今天上午所提到的一些虚假的购买者的行为，对于投资者，他们希望能够使得市场不断地上涨，他们采取了一些可能不太合乎法律规范的做法，另外还有一些图片表明了50个城市，比较纽约、上海、北京的话，当我在纽约的时候，我可以很轻松地承担购买当地的公寓，但是在上海，我不能够承担购买当地的房子，基于我的收入，或者是中国人的收入的话，我觉得这个市场不是太合理的，不知道我的理解是不是正确?
Barry Gilbertson：谢谢你的问题，我给大家之前展示的图片，当我看这页的时候，这里主要是涉及到一些，比如说企业的办公楼并不涉及到一些住房，另外还涉及到在纽约可以承担当地的资产，在北京你可以赚很多的钱，但是在纽约的住房，尤其是曼哈顿的房价是非常贵的，有关商业和住宅价格是不太一样的。
第二点，你的问题涉及到了有关的中国当地的房地产市场，全球是否感兴趣，有的时候人们设一些虚假的购买者，我们需要了解这样一个问题，在他的评论中也提到一点，我也提到了一点，当中表明了我们可以考虑这些合资，如果大家进入一个市场，这个市场对你来说是新的，你是跨国的投资，而且你用以前运作的方法不能了解当地的文化，不能够了解在一个不同的道德规范当中，是怎么运作的话，你就会损失金钱了，可是如果大家和很多的国际投资者交流的话，他们的观点是：最好花头五年的时间，比如在中国先做好准备来损失金钱的，因为他们头五年不了解中国当地的文化，我们的看法是，我们在中国是有钱可赚的，但是首先要做好准备亏损，还有一个好的，北京能够提供的机会，或者是其他的地方能够提供的机会就是奥运会，到时候能给大家展示出北京是一个非常好的城市，早些时候，我的看法和现在的看法就是在于，北京的奥运会使北京的发展看起来非常强劲，而且有关的跨国投资和购买方面的活动，在奥运会前后是非常好的，我们看到了悉尼奥运会，亚特兰大澳大利亚，我们已经看到了这种跨国的投资，我们期待会出现很大的跨国投资，尤其是2008年以后，我希望我是回答了你的问题了。[page]
