随着郑州房地产市场的升温，特别是二手房买卖的升温，房屋买卖合同纠纷案件也逐年多了起来。仅今年1月至7月，郑州市金水区人民法院受理的房屋买卖纠纷案件就达160余起。
买房子容易招惹哪些官司?市民在买房过程中如何维权?哪些房子不能买?
昨日，郑州市中级人民法院组织了民事审判庭法官、郑州市房产管理局工作人员，共同探讨了房地产买卖合同纠纷案件的审判问题。
案件1
老公偷偷卖房，算不算数?
今年1月，家住郑州市农业路的陈名海(化名)把自己的一套商品房卖了，价格为每平方米3600元。与买房人签订了购房合同后，他收到了购房款。
由于房产证上只有陈名海一个人的名字，他很顺利地与买房人办理了房产过户手续，买房人也拿到了房产证。
但是这一切，陈名海的妻子一直都蒙在鼓里，得知老公把房子卖了，她表示强烈反对，并把老公和买房人一起告上了法庭，请求法庭认定该购房合同无效。
法官解读：保护善意购买人权益购房合同有效
郑州市中级人民法院法官毕传武、刘勇认为，按照上述情况，这种购房合同是有效的。两位法官认为，案件的关键点，在于房产证上到底是几个名字。
如果房产证上是夫妻两个人的名字，那么情况就很简单，卖房需要两个人的签名，否则协议无效。不是两人签订购房合同，就无法过户，买房人也拿不到房产证，这种情况引发的官司较少。
目前，虽房屋是夫妻共有财产，但房产证上只有一个名字的现象较普遍，引发的购房合同纠纷也很多。假如买房人与夫妻一方恶意串通，合同属于无效。
毕传武、刘勇两位法官认为，在审判实践中，法律保护善意购买人的权益，以促进商品流通。只要没有证据证明买房人和夫妻一方在恶意串通、损害共有人合法权益，那么法院就可以认定买房人是善意的，应当确认买卖关系成立有效。
案例2
单位集资房未办证，能买吗?
郑州市民黄福汉(化名)决定2007年10月结婚，受经济条件限制，他决定买一套价格稍低的二手房。
去年5月，他看中了郑州市经三路北段某机关单位的一套集资房，单价为每平方米3200元。但是让黄福汉放心不下的是，卖房人表示这套房是单位的集资房，现在还没有办理房产证。卖房人许诺房产证很快就能办下来。
由于急着买房子，黄福汉也没有考虑太多，便与卖房人签订了房屋买卖合同，支付了购房款。
过了一年多，房产证还是没有办下来。可让黄福汉意想不到的是，今年5月，卖房人突然将他诉至法院，以房屋没有办理房产证、产权没有变更为由，要求法院认定购房合同无效。
黄福汉急了：一年多来，经三路一带房价暴涨，已经从原来的每平方米3200元涨到4000多元了，如果合同无效，那么自己会蒙受很大的损失。
法官解读：尊重当事人签订的合同应属有效
郑州市中级人民法院民一庭法官闫明、刘文辉认为，买卖合同属于债权契约，房产过户则属于所有权转移，是两个不同的概念，应该合理、有效地区分开来。
两位法官说，法律鼓励交易和诚实信用，在不损害他人利益的情况下，应尽量尊重当事人签订的合同。尊重合同，是为了打击部分人的投机炒房行为，保护了买房人的合法权益。
但是，认定购房合同有效，判决结果的履行会遇到一系列问题。虽然买房人得到了合同有效的判决，但房屋的所有权并没有转移，也就是说，买房人想拿到房产证还是很困难，需要卖房人的协助。
案例3
买了小产权房，遇到拆迁咋办?
小产权房便宜，是不争的事实。然而，购买小产权房有诸多不确定性，市民还是应当心。
去年9月，大学毕业不久的陈紫月(化名)依靠家人的资助，在郑州市惠济区某小区购买了一套“小产权房”，价格每平方米2000元，远比附近的楼盘低。
明知道办不来房产证，但是陈紫月觉得：既然房子在这儿，就不怕它跑了。
可是今年6月，陈紫月所在的小区突然传出消息，说是这个小区很可能会拆迁，由于未办理房产证，她可能一分钱的补偿也得不到。
“十几万元难道这么打了水漂?”陈紫月决定向法院起诉，要求认定购房合同无效，要求退款。
而卖房人的态度很坚决：“房子是你当初要买的，合同也签了，不可能想反悔就反悔。”
法官解读：小产权房合同应认定无效
郑州市中级人民法院民一庭法官闫明、刘文辉认为，在农村集体所有土地及宅基地上建设的房屋，根据法律规定不能取得房产证。
两位法官表示，结合近期即将生效的《物权法》，宅基地使用权是一种不完整和受限制的所有权，那么上面盖的房子也不是完整的所有权。只要是非集体组织成员或是城市居民，均不得享用集体组织的宅基地使用权。房子不是空中楼阁，如果房屋买卖合同有效，那么房子下面的宅基地也随之转让了，这可能导致农村土地的大规模流失。
闫明、刘文辉两位法官表示，相关当事人之间所签订的“小产权房”、“宅基地房”买卖合同依法应认定无效。
两位法官的观点得到了房管部门的印证，郑州市房地产管理局法规处副处长黄海涛表示，对于“小产权房”和都市村庄的房屋，因不能办理房产证，房管局明确告知公众不要购买。
案例4
尚在按揭的房屋能不能买?
郑州某公司经理白海涛(化名)手中有一套房屋，房子是按揭的，已经抵押给银行了，产权证正本也由银行执管。
去年8月，由于想换一套地段更好的房子，白海涛便张贴告示，表示要出售这套房屋。
郑州市民孙勇(化名)很快找上门来，提出想买这套房子。双方签订了《房屋买卖合同》，签订合同后，孙勇向白海涛支付了房款。
可就在双方办理过户手续之前，白海涛看中的房子突然涨价，自己所住房子的价格也是一路飙升，他突然不想卖了。然而，孙勇认为，合同签了，钱也已经付了，白海涛没有理由不卖房子。
协商无果后，白海涛把孙勇诉至法庭，以卖房行为未告知抵押权人(银行)为由，要求法庭认定房屋转让行为无效。
法官解读：合同有效没还清银行贷款不能过户
[page]郑州市中级人民法院民一庭法官钟晓奇说，在目前的二手房交易中，按揭房交易占绝大多数。交易过程很简单，先还清银行贷款，把楼赎回来，然后到房管部门办理过户手续。换言之，没有还清银行贷款，就不能过户。所以签订房屋买卖合同时，没有必要通知银行。
还有一种情况，就是购买按揭房时，房屋还没有办理房产证，这时签订的合同有效吗?
钟晓奇法官认为，按照即将实行的《物权法》规定，未办理物权登记的，不影响合同效力。如果认定没有办理物权登记的购房合同无效，那么只会纵容违约一方，守约方的合法权益就得不到保障。
