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抵押房产买卖合同是否有效

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刘某与陈某签订《购房协议》约定,由刘某支付XX万元购买陈某所有的房屋一套。合同签订后,原告依照约定支付了首付款,然而,陈某拒绝依照合同约定协助办理房屋过户且拒绝退还购房款,遂成诉。为维护自己的合法权益,刘某委托海南正凯律师事务所李武平律师向法院提起诉讼,李武平律师根据《中华人民共和国物权法》第191条第2款规定,提出《房屋转让协议》为无效合同的代理意见,获得法院的支持,为刘某换回XXX万元的损失。抵押房...

  刘某与陈某签订《购房协议》约定,由刘某支付XX万元购买陈某所有的房屋一套。合同签订后,原告依照约定支付了首付款,然而,陈某拒绝依照合同约定协助办理房屋过户且拒绝退还购房款,遂成诉。为维护自己的合法权益,刘某委托海南正凯律师事务所李武平律师向法院提起诉讼,李武平律师根据《中华人民共和国物权法》第191条第2款规定,提出《房屋转让协议》为无效合同的代理意见,获得法院的支持,为刘某换回XXX万元的损失。抵押房产买卖合同是否有效?

  【案情简介】

  刘某与陈某签订《购房协议》约定,由刘某支付XX万元购买陈某所有的房屋一套。合同签订后,原告依照约定支付了首付款,然而,陈某拒绝依照合同约定协助办理房屋过户且拒绝退还购房款,遂成诉。为维护自己的合法权益,刘某委托海南正凯律师事务所李武平律师向法院提起诉讼,李武平律师根据《中华人民共和国物权法》第191条第2款规定,提出《房屋转让协议》为无效合同的代理意见,获得法院的支持,为刘某换回XXX万元的损失。

  【律师评析】

  本案主要涉及到合同的效力及合同无效后如何处理的问题。

  一、关于合同的效力。从本案来看,涉案房屋属于银行抵押物,当事人在转让房屋时未取得抵押权人的同意或清偿债务。根据《中华人民共和国物权法》第191条第二款“抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定,《房屋转让协议》因违法《物权法》强制性规定,依法应认定为无效合同。

  二、关于购房款如何处理的问题。根据《合同法》第58条“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿”的规定,《房屋转让协议》被确认无效后,原告已经支付的购房款应当予以返还。

  【法院审理结果】

  海口市龙华区人民法院

  民事判决书

  (2009)龙民一初字第XX号

  原告(反诉被告)刘某

  委托代理人李武平,海南正凯律师事务所律师。

  委托代理人陈某某,海南正凯律师事务所律师。

  被告(反诉原告)陈某

  原告刘某与被告陈某商品房买卖合同纠纷一案,本院立案受理后,依法组成合议庭,公开开庭件进行了审理。原告刘某的委托代理人李武平,被告陈某的委托代理到庭参加诉讼,本案现已审理终结。

  本院认为:1、关于房屋转让协议的效力问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定“抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押产物,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”原、被告争议的房屋是设立抵押权的,他们签订的房屋转让协议违反了上诉法律规定,应认定为无效,本诉原告主张合同无效的诉讼主张于法有据,应予支持;被告在反诉中主张合同效力的从宽办法,尊重当事人的意思自治,支持合同的履行,认定有效,没有法律依据,不予采纳。2、关于赔偿经济损失的问题,《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销的,因该合同取得的财产,应当予以返还……因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任”在签订合同时原、被告均明知转让的房子是设立抵押权的,但双方仍签订了违反法律原则的转让协议,双方都有过错,应各自承担。原告要求返还本金XXX万元优势是根据和法律依据,应予支持。要求支付本金的利息XXX元,因其签订的协议明知违法却签订,对过错有不可推辞的责任,该利息损失应由其自己承担;要求返还银行按揭款XXX元,仅有证据证明其共支付XXX元,只能支持XXX元的诉求;要求赔偿XXX元的交通等费用,除了提供自己旅行飞机票,还有其他人的姓名,且这些票据不能证明是追偿购房所产生的费用,因此其诉讼请求不予支持;3、关于被告在反诉中要求赔偿经济损失的问题,被告要求原告赔偿的经济损失是可得利益的损失,不是直接利益损失,在合同无效中不应使用可得利益损失赔偿规则。因此,被告的主张不予采纳。综上,依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条之规定,判决如下:

  限被告陈某在本判决生效之日起十日内,将取得的购房款XXX万元和银行按揭款XX元返还给回原告刘某;

  驳回原告刘某的其他诉讼请求;

  驳回被告陈某的诉讼请求。

  本案诉讼费XXX元、财产保全费XX元由原告刘某承担。本案的反诉费XXX元由被告陈某承担。

  如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于海南省海口市中级人民法院。

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