刘某与陈某签订《购房协议》约定，由刘某支付XX万元购买陈某所有的房屋一套。合同签订后，原告依照约定支付了首付款，然而，陈某拒绝依照合同约定协助办理房屋过户且拒绝退还购房款，遂成诉。为维护自己的合法权益，刘某委托海南正凯律师事务所李武平律师向法院提起诉讼，李武平律师根据《中华人民共和国物权法》第191条第2款规定，提出《房屋转让协议》为无效合同的代理意见，获得法院的支持，为刘某换回XXX万元的损失。抵押房产买卖合同是否有效?
【案情简介】
刘某与陈某签订《购房协议》约定，由刘某支付XX万元购买陈某所有的房屋一套。合同签订后，原告依照约定支付了首付款，然而，陈某拒绝依照合同约定协助办理房屋过户且拒绝退还购房款，遂成诉。为维护自己的合法权益，刘某委托海南正凯律师事务所李武平律师向法院提起诉讼，李武平律师根据《中华人民共和国物权法》第191条第2款规定，提出《房屋转让协议》为无效合同的代理意见，获得法院的支持，为刘某换回XXX万元的损失。
【律师评析】
本案主要涉及到合同的效力及合同无效后如何处理的问题。
一、关于合同的效力。从本案来看，涉案房屋属于银行抵押物，当事人在转让房屋时未取得抵押权人的同意或清偿债务。根据《中华人民共和国物权法》第191条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，《房屋转让协议》因违法《物权法》强制性规定，依法应认定为无效合同。
二、关于购房款如何处理的问题。根据《合同法》第58条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”的规定，《房屋转让协议》被确认无效后，原告已经支付的购房款应当予以返还。
【法院审理结果】
海口市龙华区人民法院
民事判决书
(2009)龙民一初字第XX号
原告(反诉被告)刘某
委托代理人李武平，海南正凯律师事务所律师。
委托代理人陈某某，海南正凯律师事务所律师。
被告(反诉原告)陈某
原告刘某与被告陈某商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭件进行了审理。原告刘某的委托代理人李武平，被告陈某的委托代理到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
本院认为：1、关于房屋转让协议的效力问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押产物，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”原、被告争议的房屋是设立抵押权的，他们签订的房屋转让协议违反了上诉法律规定，应认定为无效，本诉原告主张合同无效的诉讼主张于法有据，应予支持;被告在反诉中主张合同效力的从宽办法，尊重当事人的意思自治，支持合同的履行，认定有效，没有法律依据，不予采纳。2、关于赔偿经济损失的问题，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销的，因该合同取得的财产，应当予以返还……因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”在签订合同时原、被告均明知转让的房子是设立抵押权的，但双方仍签订了违反法律原则的转让协议，双方都有过错，应各自承担。原告要求返还本金XXX万元优势是根据和法律依据，应予支持。要求支付本金的利息XXX元，因其签订的协议明知违法却签订，对过错有不可推辞的责任，该利息损失应由其自己承担;要求返还银行按揭款XXX元，仅有证据证明其共支付XXX元，只能支持XXX元的诉求;要求赔偿XXX元的交通等费用，除了提供自己旅行飞机票，还有其他人的姓名，且这些票据不能证明是追偿购房所产生的费用，因此其诉讼请求不予支持;3、关于被告在反诉中要求赔偿经济损失的问题，被告要求原告赔偿的经济损失是可得利益的损失，不是直接利益损失，在合同无效中不应使用可得利益损失赔偿规则。因此，被告的主张不予采纳。综上，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条之规定，判决如下：
限被告陈某在本判决生效之日起十日内，将取得的购房款XXX万元和银行按揭款XX元返还给回原告刘某;
驳回原告刘某的其他诉讼请求;
驳回被告陈某的诉讼请求。
本案诉讼费XXX元、财产保全费XX元由原告刘某承担。本案的反诉费XXX元由被告陈某承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
