表见代理判决书范本
沈阳市大东区人民法院
民 事 判 决 书
（２０１０）大东民二初字第９１７号
原告：李ＸＸ，女，１９５６年４月２日出生，汉族，住址沈阳市大东区临河路Ｘ号Ｘ，户籍地沈阳市皇姑区昆山中路ｘ号ｘ。
被告：辽宁ＸＸＸ房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区民族北街Ｘ号。
法定代表人：李Ｘ，职务董事长。
委托代理人：汪Ｘ，系辽宁ＸＸ律师事务所律师。
被告：吴ＸＸ， 男，１９６３年５月２０日出生，汉族，住址沈阳市沈河区中山路Ｘ号Ｘ。
委托代理人：顾ＸＸ，男，１９７０年４月２日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区昆山中路Ｘ巷Ｘ号。
第三人：郑ＸＸ，男，１９５０年１２月１２日出生，汉族，住址沈阳市铁西区凌空一街Ｘ号Ｘ。
原告李ＸＸ诉被告辽宁ＸＸＸ房地产开发有限公司、被告吴ＸＸ、第三人郑ＸＸ房屋买卖合同纠纷一案，本院于２０１０年３月２４日重新立案受理后，依法组成由审判员田志宏担任审判长并主审、代理审判员雷凯、代理审判员吴金凤参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告李ＸＸ、被告辽宁ＸＸＸ房地产开发有限公司委托代理人汪Ｘ、被告吴ＸＸ委托代理人顾ＸＸ、第三人郑ＸＸ到庭参加诉讼。本案经合议庭评议并经审判委员会讨论，现已审理终结。
原告李ＸＸ诉称：我与第三人郑ＸＸ系朋友关系，２００６年４月１３日，我交给郑ＸＸ５万元，委托其为我在辽宁ＸＸＸ房地产开发有限公司购买房屋。２００６年５月１７日，我与郑ＸＸ一起去辽宁ＸＸＸ房地产开发有限公司签订了合同即“ＸＸ雅居”内部认购书，约定原告购买被告辽宁ＸＸＸ房地产开发有限公司开发的沈阳市大东区临河路Ｘ号Ｘ室房屋一处（原址为临河路Ｘ号），建筑面积７８．０９平方米，单价为３１８０元／平方米，房屋总价款２４８，３２６元。我又给付郑ＸＸ２１万元，一共给了郑Ｘ２６万元。２００８年１月，郑ＸＸ将房屋钥匙给我，说购房手续可以后补，我一直没有办理该房的入住手续。请求法院确认我与被告辽宁ＸＸＸ房地产开发有限公司签订的合同合法有效，判令被告辽宁ＸＸＸ房地产开发有限公司履行合同义务并为我办理入住手续，本案诉讼费用由被告辽宁ＸＸＸ房地产开发有限公司承担。
被告辽宁ＸＸＸ房地产开发有限公司辩称：我公司没有与原告签订正式的商品房买卖合同，也没有收到原告的购房款。被告吴ＸＸ与第三人郑ＸＸ均不能代表我公司履行商品房买卖合同、收取购房款。吴ＸＸ系该商品房工程项目的施工方，由其全额垫付工程款，所有的房屋钥匙都由其保管。被告吴ＸＸ在２００５年１２月之前系我公司员工，之后吴ＸＸ从我公司辞职，当时我公司尚有部分盖完公章的空白的认购合同在吴ＸＸ手中，仅让其做市场调查，并未允许其对外签订合同。２００８年１月，被告吴ＸＸ把诉争房屋钥匙给付原告。我公司发现原告在该房居住后，一直没有将该房出售给他人。鉴于原告已经实际在诉争房内居住，我公司可以在收到原告购房款的情况下为原告办理相关手续。
被告吴ＸＸ辩称：我的社会保险由被告辽宁ＸＸＸ房地产开发有限公司一直缴纳到２００９年５月份，从社会保险关系上看，我是被告辽宁ＸＸＸ房地产开发有限公司的员工。当时由于工作需要，我写过辞职报告，但没有填写日期，被告辽宁ＸＸＸ房地产开发有限公司提供的辞职报告上的日期不是我本人所写。我是该商品房工程的施工方，２００５年被被告辽宁ＸＸＸ房地产开发有限公司聘为总经理助理，全权负责该商品房工程的相关工作。第三人郑ＸＸ介绍原告李ＸＸ来购买商品房，当时郑ＸＸ先和被告ＸＸＸ房地产开发有限公司老总史ＸＸ谈的，谈完之后史ＸＸ让我做的手续。当时该工程的二层以后的工程款都由我垫付，被告辽宁ＸＸＸ房地产开发有限公司没钱给付欠我的工程款，就让我售楼，用售楼款抵付工程款，只要求我把楼房盖完就行。与原告签订的合同的公章都是被告辽宁ＸＸＸ房地产开发有限公司盖的，合同的购房价格是经过史ＸＸ同意的。同意原告的诉讼请求。
第三人郑ＸＸ述称：我妻子与原告李ＸＸ是朋友，我和原告也认识。被告吴ＸＸ我早就认识。辽宁ＸＸＸ房地产开发有限公司的这个工程是吴ＸＸ施工的，吴ＸＸ没有钱就向我借钱垫付工程款。盖楼的过程中，钢材款有三分之一是我垫付的。我妻子和我说原告要买房子，我就通过吴ＸＸ给原告内部认购了一套房子。被告吴ＸＸ一直在辽宁ＸＸＸ房地产开发有限公司的售楼处工作到２００７年年末，８０％以上的房子都是由吴ＸＸ销售的，辽宁ＸＸＸ房地产开发有限公司都给出具了手续。２００６年４月，原告给了我５万元购房款，后来吴ＸＸ需要用钱，我就把这５万元给吴ＸＸ了，吴ＸＸ于２００８年给我补了借条。与原告签订合同那天，原告给了我２１万元，经吴ＸＸ同意，用这笔钱还工程款了，当时我和吴ＸＸ到被告辽宁ＸＸＸ房地产开发有限公司处签订了内部认购书。后来吴ＸＸ给我打的收条总金额为２４．９万元，该房钥匙也是吴ＸＸ给的。同意原告的诉讼请求。
经审理查明：２００５年６月，被告吴ＸＸ受聘于被告辽宁ＸＸＸ房地产开发有限公司，担任董事长助理一职。２００６年５月１７日，原告李ＸＸ与辽宁ＸＸ房地产开发有限公司（２００６年９月更名为辽宁ＸＸＸ房地产开发有限公司）签订《“ＸＸ雅居”内部认购书》一份，约定原告李ＸＸ购买被告辽宁ＸＸＸ房地产开发有限公司开发的沈阳市大东区临河路Ｘ号Ｘ室房屋（原址为临河路Ｘ号），建筑面积７８．０９平方米，单价为３１８０元／平方米，房屋总价款２４８，３２６元。原告李ＸＸ于２００６年４月１３日给付第三人郑ＸＸ购房款５万元，原告李ＸＸ于２００６年５月１７日给付第三人郑ＸＸ购房款２１万元，原告李ＸＸ并委托第三人郑ＸＸ将购房款交付被告辽宁ＸＸＸ房地产开发有限公司。
第三人郑ＸＸ与被告吴ＸＸ系长期业务往来关系，被告吴ＸＸ尚系该商品房工程项目的施工方。被告吴ＸＸ在承包该商品房工程时曾找第三人郑ＸＸ为其垫付了部分工程款。被告吴ＸＸ认可第三人郑ＸＸ向其交付了李ＸＸ的购房款，被告吴ＸＸ于２００８年４月２６日给第三人郑ＸＸ出具了收条，内容为“收到ＸＸＸ房地产开发公司工程款贰拾肆万玖仟元整，系外墙砖和其它材料款，本人同意给李ＸＸ开出房原，办理入住手续”。现原告李ＸＸ已经入住诉争房屋，并进行了装修。
２００５年１２月６日，被告吴ＸＸ向被告辽宁ＸＸＸ房地产开发有限公司提出辞职。
２００４年７月５日，被告辽宁ＸＸＸ房地产开发有限公司与江苏省ＸＸ建筑安装有限公司辽宁分公司签订工程承包补充协议书一份，约定江苏省ＸＸ建筑安装有限公司辽宁分公司承包被告辽宁ＸＸＸ房地产开发有限公司开发的ＸＸ大学家属公寓、综合楼，并由承包方垫付资金。２００５年１１月８日，李ＸＸ（江苏省ＸＸ建筑安装有限公司辽宁分公司负责人）与被告吴ＸＸ签订协议书一份，约定
“关于在２００３年４月份沈阳ＸＸ大厦二期工程高层建筑是李ＸＸ与吴ＸＸ共同出资垫付资金给甲方建筑的。关于２００４年４月份ＸＸ大学学生公寓高层建筑是李ＸＸ与吴ＸＸ共同垫付资金给甲方建筑的（ＸＸ大学学生公寓是被告辽宁ＸＸＸ房地产开发有限公司开发的）。双方确定二项工程结算后纯利润４－６分成，吴ＸＸ按税后收入４０％，６０％归李ＸＸ，各项费用和税金由李ＸＸ承担与吴ＸＸ无关，其中ＸＸ大厦二期工程竣工结算后吴ＸＸ应实得人民币６００万元整，ＸＸ大学学生公寓吴ＸＸ实得人民币６００万元整。因ＸＸ大厦二期工程竣工结算后，李ＸＸ因急需资金投入其它项目，占用了吴ＸＸ所得纯利润６００万元整，经双方研究确定做出协议承诺，因ＸＸ大学学生公寓马上竣工结算，李ＸＸ同意由吴ＸＸ直接与辽宁ＸＸＸ房地产开发有限公司决算，由辽宁ＸＸＸ房地产开发有限公司首先直接支付吴ＸＸ应实得人民币１２００万元整。”
上述事实，有２００６年５月１７日“ＸＸ雅居”内部认购书、郑ＸＸ收条、吴ＸＸ收条、聘书、委托书、吴ＸＸ任职决定、工程承包补充协议、协议书、吴ＸＸ辞职报告等证据及庭审笔录，经质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为：原告李ＸＸ与被告辽宁ＸＸＸ房地产开发有限公司签订的《“ＸＸ雅居”内部认购书》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定，合法有效。该《“ＸＸ雅居”内部认购书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，应依法认定为商品房买卖合同。
被告吴ＸＸ于２００５年６月受聘于被告辽宁ＸＸＸ房地产开发有限公司，担任董事长助理一职，同年１２月６日又向被告辽宁ＸＸＸ房地产开发有限公司提出辞职，其辞职后仍继续销售被告辽宁ＸＸＸ房地产开发有限公司的房屋。被告吴ＸＸ在被告辽宁ＸＸＸ房地产开发有限公司开发的ＸＸ大学学生公寓项目的工程建设事宜上，既代表发包方辽宁ＸＸＸ房地产开发有限公司，又是承包方，具有双重身份，其有权与被告辽宁ＸＸＸ房地产开发有限公司进行工程款项结算。通过被告吴ＸＸ出具的收条内容可以看出，其代表被告辽宁ＸＸＸ房地产开发有限公司收取了购房款，同时又作为承包工程方与被告辽宁ＸＸＸ房地产开发有限公司进行了结算，用购房款冲抵了工程款。结合本案的客观实际情况，考虑吴ＸＸ的特殊身份，及在“ＸＸ雅居”内部认购书上盖有的被告辽宁ＸＸＸ房地产开发有限公司的公章，以及原告李ＸＸ已经支付了购房款并进住诉争房屋的客观事实，应认定李ＸＸ与被告辽宁ＸＸＸ房地产开发有限公司之间存在商品房买卖合同关系，被告辽宁ＸＸＸ房地产开发有限公司应为原告李ＸＸ办理入住手续。
关于被告辽宁ＸＸＸ房地产开发有限公司提出的未收取原告李ＸＸ购房款的问题，因被告吴ＸＸ已出具收条，并同意为原告李ＸＸ办理入住手续，对此被告辽宁ＸＸＸ房地产开发有限公司可在与被告吴ＸＸ进行工程款结算时一并处理，而不应以此为由拒绝为原告李ＸＸ办理入住手续。
综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条之规定，判决如下：
一、原告李ＸＸ与被告辽宁ＸＸＸ房地产开发有限公司签订的《“ＸＸ雅居”内部认购书》有效；
二、被告辽宁ＸＸＸ房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后七日内为原告李ＸＸ办理沈阳市大东区临河路Ｘ号Ｘ房屋的入住手续；
三、驳回原、被告及第三人其他诉讼请求。
案件受理费５０２５元，由被告辽宁ＸＸＸ房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起１５日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如上诉期满后７日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 田ＸＸ
代理审判员 雷ＸＸ
代理审判员 吴ＸＸ
二０ＸＸ年 Ｘ月 Ｘ日
本件与原件核对无异
（院印）
书 记 员 周 ＸＸ
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