1、宅基地使用权不得单独转让。在下列情况下,转让农村住房或宅基地使用权的,应当认定为无效:(1)城镇居民购买农村住房和宅基地的,因违反国家有关规定,应认定无效;(2)法人或其他组织购买农村住房和宅基地的,因不具备宅基地使用权人主体资格,应认定无效;(3)《土地管理法》规定,取得宅基地使用权应先经过集体经济组织批准,擅自转让农村住房和宅基地,未征得本集体经济组织同意的,应认定无效;(4)向本集体经济组织以外的农村村民转让农村住房和宅基地的,因违反了集体经济组织的成员权属性,应当认定无效;(5)受让人已经有住房,不符合宅基地分配条件的,应认定无效。
2、转让宅基地使用权,必须同时具备以下条件的:(1)转让人拥有二处以上的农村住房(含宅基地);(2)转让人与受让人为同一集体经济组织内部的成员;(3)受让人没有住房和宅基地,且符合宅基地使用权分配条件;(4)转让行为须征得本集体经济组织同意;(5)宅基地使用权不得单独转让,必须与合法建造的住房一并转让。