业主委员会运作情况分析

业主委员会运作体系是我国物业管理体系中重要的组成部分，业主委员会也是物业管理市场的重要主体之一。由于受我国物业管理发展的历史及整个社会民主、法制观念、意识的局限，目前我国业主委员会运作体系还不成熟，矛盾和纠纷时常发生，这在一定程度上影响了物业管理的发展。对业主委员会运作情况的分析，有助于加强我们对物业管理市场的深度了解，找出制约物业管理发展的症结，从而推动物
业管理的健康、快速发展。


一、我国业主委员会体系的运作历程

1991年，万科天景花园的供配电问题直困扰着物业管理公司，长期以来都得不到有效解决。后来由于一个业主的帮忙，难题竟在短时间内顺利解决。这件事使万平斗物业公司在惊喜的同时，也使他们萌生了新的想法能否成立一个业主组织来与物业公司一起对小区实施管理?集合业主与物业公司的力量，在小区管理中形成合力，许多以往解决不了的问题也许会找到新的解决办法。在借鉴香港、新加坡经验基础上，1991年9月，全国第一个\"业主管理委员会\"组织在深圳万科天景花园正式成立。万科天景花园业主管理委员会运作模式在深圳逐步推广，并在深圳物业管理的运作过程中取得了相当好的成效。1994年6月，在《深圳经济特区住宅区物业管理条例》中，业主委员会运作体系被写进其中，并得到了正式确认。作为全国第一部物业管理条例，《深圳经济特区住宅区物业管理条例》在物业管理行业发展中产生了巨大的影响，成为全国各地制定物业管理法规的重要依据和参照标准。因此，随着全国物业管理的发展z深圳的业主委员会运作体系也被全国各地纷纷采纳，业主委员会运作体系被推广到全国各地。



在2003年9月，日国家《物业管理条例》颁布实施之前，就全国而言，各地对业主委员会的定性、地位、权限等一直很模糊、混乱和不统一。如在法院判案过程中，经常出现有的地方法院认定业主委员会有民事诉讼的主体资格，有的地方没有，同一类型的案例在全国经常会出现两种截然不同的判决结果。



2003年9月开始正式实施的国家《物业管理条例》对业主委员会进行了一定范围的定性，把业主委员会定性为业主大会的执行机构，但业主委员会的性质和法律地位也并未做出明确规定。相对于以往深圳业主委员会的运作情况而言，国家《物业管理条例》中业主委员会的权限受到了一定程度的限制。


二、业主委员会主任、委员的综合素质分析

由于业主参与业主委员会不同心态和目的的驱使，使参加业主委员会的人群有了特殊的特征。我们对业主委员会主任、委员的综合素质进行了观察和分析，我们发现当选业主委员会主任委员的综合素质基本上分为两个极端：即综合素质特别高和综合素质特别低，综合素质处于中等很少见，这与一般的选举结果产生了鲜明的对比。此外，单位产权物业，如一栋住宅楼里有一家银行单位等，由其单位指派参加的业主委员会委员的综合素质一般处于不确定状态，目H综合素质呈现低、中、高的机率都有可能。但这种情况在总的业主委员会运作体系中所占的比率还是比较低的。


三、业主委员会主任、委员的参与心态分析

我们对业主委员会主任、委员的心态进行了观察和分析，我们也发现，业主参与业主委员会的动机和心态也有两个极端。部分业主为人很正直、有良好的社会责任感和社会公益心以及良好的综合素质，他们站出来免费、义务为全体业主服务完全是为了维护全体业主合法的权益，配合物业管理公司搞好物业管理。另一部分业主把进入业主委员会当成谋求自己私利的工具，甚至把它当作自己事业的辅助手段。如要求物业管理公司为自己安排人员就业，减免自己的物业管理费和停车费甚至水电费。还有少数业主委员会主任，委员，勾结其他的物业管理公司要炒掉原来的物业管理公司。目前后一种现象在业主委员会运作过程中还占较大比例。这也是目前业主委员会运作体系不成熟的重要表现;


四、业主委员会成立现象分析
1、业主委员会成立难度大

业主委员会成立难度大主要表现在以下几个方面：一是业主的产权意识、维权意识不强，不少业主不愿意参与业主委员会，甚至连选举投票都不愿意参加；二是业主对物业管理的认识和需求不一样，很难形成共同的观点，形成一致的行动；三是物业特别是住宅小区业权分散，业主户数较多，组织召开次业主大会本身非常回难，通过业主大会按正规程序选举业主委员会就更加困难；四是业主大会召开、业主委员会选举要在政府物业管理行政主管部门和居民委员会的指导和监督下进行(目前有的地方法规要求居委会参与，有的地方法规则没有此要求)，但往往政府相关部门人员精力有限，组织召开一次业主大会困难就更大；五是受召开业主大会的场所及经费所限，等等。


2、业主委员会成立阻力大

业主委员会成立的阻力主要来自以下几个方面一是来自原房地产开发商的阻力在房地产开发过程中，房地产开发商可能存在诸多的问题，如开发质量问题、办理产权证问题、配套设施及服务承诺不到位问题以及房地产开发商将共用场地占为已有等。房地产开发商害怕成立业主委员会，他们担心成立业主委员会后业主有了一个组织来对付他们。一般情况下，房地产开发商总是想阻止成立业主委员会，目前很少有房地产开发商会主动支持成立业主委员会的。二是来自现管物业管理公司的阻力.现管物业管理公司害怕成立业主委员会后会对他们的工作形成压力，如害怕业主委员会对物业管理工作的监督。对物业管理财务的检查，甚至会害怕业主委员会炒掉他们。在现实中，确实存在业主委员会一成立就要求降低物业管理管理费或马上就要炒掉原物业管理公司的例子。所以一般情况下，物业管理公司特别是房地产开发商下属的物业管理公司不希望成立业主委员会，他们在很多时候还阻止成立业主委员会。二是来自一些既得利益者的阻力如一些共用区域被某些业主擅自占有，业主擅自改变了物业的使用功能，乱搭建影响了他人的生活等。这些既得利益者也不希望成立业主委员会，甚至会阻止成立业主委员会，他们也害怕成立了业主委员会后，自己的既得利益可能就没有了。 [page]


3、业主委员会规范成立的不多

由于业主对物业管理的参与意识不强，业主的时间有限，小区业主人数众多，召开业主大会的场地及经费有限等原因，致使在业主委员会选举的过程中还存在着诸多的问题。目前，完全符合物业管理法规的要求成立的业主委员会并不多，即使已经成立的业主委员会都或多或少地存在一些问题。所以会经常出现部分业主对原已成立的业主委员会不承认，有时一个小区内出现两个业主委员会等。目前业主炒业主委员会已是经常之事。


4、业主委员会成员的随机性大

在现代城市里，人们的生活交往并不是以住宅区为单位的。所以在同一个小区内相互不认识、不了解的现象非常普遍。因此，在业主委员会的选举过程中，往往谁站出来业主就选谁，甚至业主会选举最坏的人\"和\"最跳的人\"，他们可能认为这些人\"会混\"，能为他们带来利益。在选举中，业主委员会当选的成员随机性很大，这样就造成了业主委员会成员素质低下，业主委员会运作混乱等现象普遍存在。


五、业主委员会远作的现象分析
1、运作经费匮乏
目前业主委员会无物业的经营权，无任何经费来源，这使得业主委员会日常的运作因缺乏经费难以开展下去。

2、兼职而非职业操作

虽然业界正在讨论业主委员会能否职业化，但业主委员会职业化毕竟是未来的事。目前业主委员会主任、委员都是兼职的，是义务为全体业主服务。即使业主委员会主任、委员在物业管理公司领取了部分津贴，那也是很少的。正因为这种情况，很多优秀的人士不愿意出任业主委员会主任和委员。


3、权威性不够

业主委员会主任、委员虽然是由业主选举出来的，但其实质上对半主并没有管理权和处分权。由于业主人数众多，各种思想、观念和道德品质的人都有，当业主不支持物业管理公司或业主委员会工作时，业主委员会也没有办法、业主委员会没有权威性，很多情况下，业主委员会所做的工作往往是吃力不讨好。这种情况是致使部分业主委员会主任委员到期后不再连任的重要原因。


4、群众支持性不够

由于目前人们对公共产权的性质以及对物业管理认识的不足，使得人们对物业管理的工作支持不够，对业主委员会的支持也不够。这也是目前业主委员会运作困难的重要原因之一。


5、正直透明操作的不多

目前，业主委员会委员总体来说，综合素质并不高，这导致业主委员会正直透明操作的确实不多，而黑箱操作现象比较普遍，这引发了人们对业主委员会的运作更多的关注和思考。因此，有业内专家称，什么时候解决了业主委员会黑箱操作问题，物业管理才真正走向了规范化发展的道路。


6、跟物营公司发生冲突的较多

业主委员会体制产生的主要目的是代表广大业主行使主权，并配合物业管理公司的不是很多，而与物业管理公司发生冲突的现象却比较普遍。


六、业主委员会运作困境的解决办法
1、业主维权意识、民主意识的觉醒

目前业主委员会运作的困境尚没有非常好的解决办法。这主要与我国公民的民主意识有关。长期以来，由于社会体制的原因，人们对公有产权不太关注，对行使自己的民主权利也不太热心。在这种心态的影响下，人们对公共性服务的物业管理也不太感兴趣和关注。因此，随着整个社会民主意识的加强，业主对公有产权的关注和维权意识的提升，人们将越来越关注物业管理，对业主委员会的工作也将越来越热心和支持。业主维权意识、民主意识的觉醒和加强是解决业主委员会运作困境最根本的方式。


2、业主形成物业管理正确的消费观念

业主维权意识和民主意识的觉醒可促使人们加强对物业管理的理解和支持。此外，社会舆论的宣传和政府的政策导向也影响人们对物业管理的认识。因此，政府和宣传媒体要加强对物业管理的正确宣传，从而引导人们形成物业管理正确的消费观念。


3、房地产、开发商、物业管理公司形成对业主委员会正确的态度

有些房地产开发商和物业管理公司把为玉委员会当成是“洪水猛兽”，总是千方百计地阻止成立业主委员会，这种观念是错误的。其实物为业管理公司与业主委员会应该是一家人，其目的是一致的，就是要把物业管理好，使人们有一个好的生活和工作环境。记地产开发商和物业管理公司错误认识的形成可能有两个原因：一是记地产开发商、物业管理公司本身存在着诸多的问题，一旦业主委员会成立后，这些被压制的社会矛盾就会显山露水，房地产开发商的一些既得利益可能就会丧失，物业管理公司免不了被炒的结局；二是目前业主委员会不规范的运作，也使房地产开发商和物业管理公司望而生畏，产生了很多担心心理。但是从整个社会发展的角度来看，这些被压制的矛盾最终是需要得到解决的。因此，房地产接纳业主委员会，并与之进行良好的沟通和协调。同时业主委员会也要正视自己的工作，用尊重历史事实的态度，解决房地产开发的一些遗问题，用公正、公平、公开的方式选择合适的物业管理公司。[page]