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物业合同中,经常会出现一些使广大业主权利受到损害的条款,业主在签订物业合同时,要看准物业合同的霸王条款,避免权利被排除。本文介绍常见的物业合同中的霸王条款。 霸王条款1:用小区的道路或场地作为车位,出卖人(物业)有权出租、出售。 【解读】根据《物权法》的

  物业合同中,经常会出现一些使广大业主权利受到损害的条款,业主在签订物业合同时,要看准物业合同的霸王条款,避免权利被排除。本文介绍常见的物业合同中的霸王条款。

  霸王条款1:用小区的道路或场地作为车位,出卖人(物业)有权出租、出售。

  【解读】根据《物权法》的规定,小区的道路属于业主共有,物业无权出卖出租,也无权禁止业主进出小区。《物权法》第七十四条规定: 建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

  根据即将实施的《沈阳市物业管理条例》规定,小区内占用共有道路的停车位如何使用,将由业主大会决定,而停车位所收取的费用也归全体业主所有,物业公司只能收取部分管理费用。

  霸王条款2:物业有权出租本物业管理区域内物业用房及会所。

  【解读】这属于排除对方权利的条款,物业公司需要征求业主的意见,不能擅自出租物业会所和用房。《物业管理条例》第三十八条规定:物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意,物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。《物业管理条例》第六十五条规定:违反本条例的规定,未经业主大会同意,物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位,共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。

  对于小区内的物业管理用房,《物业管理条例》明确规定属于业主共同所有,是为了便于物业服务企业从事物业管理活动所设置的,物业服务企业只有使用权,且不得擅自改变其用途。对于物业管理用房的占有、使用、收益、处分,只有全体业主才有最终的决定权,出租属于处分的一种,因此也只有业主才能决定。

  如果物业服务企业擅自出租物业管理用房,则侵害了全体业主的权利,业主有权要求物业服务企业停止侵权,并可向当地房地产行政主管部门投诉,要求追究其行政责任。出租物业管理用房所得收益依法应属于全体业主所有,因为物业管理用房属于业主所有,所以其所产生的收益也应属于业主所有。因此,业主有权要求物业服务企业分配收益,根据规定,该收益应主要用于物业共用部位,共用设施设备的维修、养护,剩余部分则可以按照业主大会的决定使用。

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