物业服务费用纠纷的处理

物业服务费用纠纷的处理
（一）业主支付物业服务费用的起始时间
房屋竣工验收合格已具备使用的条件，业主应当自房地产开发企业通知交付使用期限届满之次日起支付物业服务费用；当事人有约定的，从其约定。
（二）物业服务费用收费标准和支付方式的确定
1、 当事人对物业服务费用收费标准和支付方式有约定的，从其约定。
2、 当事人没有约定物业服务费用的支付标准和支付方式的，参照行政主管部门或行业协会推荐的支付标准和支付方式执行。
3、 当事人没有约定物业服务费用的支付标准和支付方式的，也没有行政主管部门或行业协会推荐的支付标准可供参照执行的，按市场指导价格执行。
4、 当事人对物业服务费用收费标准约定过分高于行政主管部门推荐的支付标准的，参照行政主管部门或行业协会推荐的支付标准执行，或参照市场指导价格执行。
（三）业主与物业使用人交纳物业管理费的处理
1、 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带责任。
2、 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由房地产开发企业交纳。
（四）业主以收费标准未经政府主管部门批准为由拒交物业管理费的处理
1、 物业管理企业从事物业管理应当与业主签订物业管理合同，并按物业管理合同的约定标准向业主收取物业管理费。
2、 物业管理企业与业主未签订物业管理合同，物业管理公司的收费标准经有关行政管理部门批准备案的，则以经有关行政管理部门批准备案的收费标准收取物业管理费。
3、 物业管理企业与业主无物业管理合同，收取物业管理费的标准未经有关行政管理部门批准备案，则按业主签署的业主公约或其他涉及到物业管理的条款收取物业管理费。
4、 物业管理企业既不能提供物业管理合同或业主公约又不能提供业主签署的其他涉及到物业管理费收取标准的文件，亦无有关政府主管部门批准的收费文件，则物业管理公司向法院提出的诉讼请求应以收费无依据予以驳回。
（五）物业服务费用的减收
有下列情形之一，业主请求少交物业服务费用或请求物业管理企业退还多交的物业服务费用的，应予支持：
1、 物业管理企业提供的服务项目和质量与合同约定明显存在差距的；
2、 物业管理企业擅自扩大收费范围、提高收费标准或重复收费的。
（六）物业管理企业资质证书等级与所管理的物业住宅小区不相符的物业服务费用的收费标准
1、 物业管理企业资质等级低于所服务的物业住宅小区的，其收费标准按该物业管理企业资质等级所属的收费标准执行。
2、 物业管理企业资质等级高于所服务的物业住宅小区的，按其实际提供的物业管理服务所属的收费标准执行。
（七）没有物业管理资质的物业管理企业进行物业管理的处理
物业管理企业未取得物业管理资质证书而与各业主或业主委员会签订的《物业管理合同》无效，物业管理公司依照合同收取的物业管理费在扣除正当的物业管理费用后应当返还给业主或业主委员会。
（八）未实际居住房屋服务费用的处理
业主因自身原因未居住房屋并以此为由拒付或者请求减免物业服务费用的，不予支持。
（九）事实物业服务关系的处理原则
1、 物业管理企业与业主委员会或者业主虽未签订书面的物业服务合同，但业主事实上已接受了物业服务，物业管理企业请求业主交纳相应的物业服务费用的，应予支持。
2、 物业管理企业起诉前未取得物业管理资质证书，但对物业住宅区实际进行了物业管理服务，而业主已接受了物业服务，在起诉时物业管理企业取得物业管理资质证书的，视为物业管理服务关系成立。
（十）拖欠物业服务费用滞纳金标准的确定
1、 业主拖欠物业服务费用，物业管理企业请求业主按照合同约定支付滞纳金的，应当支持。
2、 约定的滞纳金数额过高，业主可依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定请求调整，调整后的滞纳金可按所拖欠的物业管理服务费用总额参照中华人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
3、 未交纳物业管理服务费、住宅维修基金和物业委托管理合同约定的其他费用的，物业管理公司可要求有关业主限期交纳；逾期不交纳的，可按日加收应交纳费用万分之五的滞纳金。
4、 业主拖欠物业服务费用，双方在合同中对滞纳金没有约定，物业管理企业请求业主支付所拖欠的物业服务费用的银行同期贷款利息的，应当支持。
（十一）住宅小区配套的幼儿园、学校支付物业服务费用的情形
物业管理企业向住宅小区配套的幼儿园园区、学校校区提供了物业管理服务，请求幼儿园、学校支付物业服务费用的，应予支持。
（十二）住宅小区共用部位、共用设施设备水电费用分摊的确定
住宅小区共用部位、共用设施设备的水电费用由全体业主按其拥有物业的面积比例负担，但当事人有约定的，从其约定。
（十三）供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等费用的收取
1、 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
2、 物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
3、 物业管理企业起诉要求业主支付拖欠的物业管理费时，已先行垫付由其代收代缴的水、电、气等费用的，可以要求与物业管理费一并处理，由原业主承担支付责任。[page]
（十四）同一物业住宅区相继有几个物业管理企业提供物业管理服务，物业服务费用收取的处理原则
同一物业住宅区相继有几个物业管理企业提供物业管理服务，物业服务费用的收取采取"谁管理，谁收取"的原则。