机制创新 监管得力
——天津市房屋维修资金归集和使用印象
国内住房维修资金制度已经实施了10余年时间，为保障群众住房的正常与安全使用发挥了重要作用。但各地推行这项制度的成效千差万别，实际工作中也存在各种各样的问题和矛盾，比如归集难、使用难。前些年某市就发生过物业公司挪用维修资金引发业主集体上诉的案例，引起了社会的广泛关注。天津是建立房屋维修资金较早的城市之一，其归集与使用情况如何，有什么独到之处?近日，记者带着疑问走访了天津市房屋维修资金管理中心(下称“维修资金中心”），了解了其中的一些情况。
一、三大特色
天津的维修资金管理服务目前运行良好，主要归功于政府职能部门的全面介入和不断创新的机制。从当前情况看主要有三点独到之处。
1．维修资金使用管理系统上线运行
为了提高专项维修资金管理的规范化、信息化水平，促进维修资金使用办件更加便捷、高效，维修资金中心加大科技投入，努力创新，其研发的专项维修资金使用监管系统于2009年5月1日正式上线运行。为保证维修资金使用业务网上顺利运行，该中心组织编制了针对物业服务企业、业主委员会、区县物业管理办公室等不同使用对象的系统操作手册和演示光盘，并对全市19个区县物业管理办公室和首批即将申请使用维修资金的200多家物业服务企业和项目负责人进行了专项培训，详细讲解了管理系统中物业服务企业注册登记、基础信息管理、维修资金使用方案确定、资金划拨申请、系统查询统计等各项操作功能，模拟了系统运行的各个流程。
据了解，该系统的正式上线，实现了维修资金使用业务申报、备案、资金划拨等流程的网上操作，进一步提高了维修资金的使用效率。同时，系统所具备的自动生成使用申请要件、自动按户分摊维修费用、自动统计汇总征询意见结果、自动下载维修施工及监理合同等功能，既避免了手工操作产生的误差，也大幅度减轻了资金使用过程中物业服务企业和业主委员会的工作强度，加快了使用进度。该系统还为广大业主提供了便利的资金网上查询功能，为物业企业提供了项目共用部位、共用设施设备运行状况统计分析功能，使物业项目设施设备安全运行、合理制定维修计划、增强维修资金管理透明度、加大政府部门监管力度、保障公共资金安全规范运转等工作质量和效率得到明显提升。
2．共用部位共用设施设备查勘
设备设施查勘制度是天津房屋维修资金管理工作中较有特色的一点，是政府职能部门加强管理的体现。维修资金中心依据《天津市物业管理条例》、《天津市房屋安全使用管理条例》等规定及天津市房屋建筑实际情况，在全市范围内统一建立房屋共用部位和共用设施设备定期检查制度。天津市国土资源和房屋管理局2008年下发了《关于建立商品房项目共用部位和公用设施设备日常检查制度的通知》。该项制度建立的目的是为了增强广大业主的房屋安全使用意识，提高物业服务企业等相关管理单位对房屋日常维修养护的计划性、针对性，做到科学养护、合理修缮，确保房屋住用安全和保值增值。
该项制度要求物业服务企业按照《商品房项目共用部位、公用设施设备运行状况记录表》检查小区的设施设备。物业服务企业在每年雨季和冬季前分别组织一次住宅屋面、外檐墙面等共用部位和电梯、水泵、排水管道等共用设施设备的专项检查，发现危及安全或者正常使用等紧急情况，要立即采取有效措施消除危险、排除妨害，并在检查记录中详细记载。同时，物业服务企业要根据检查结果超前制定年度维修计划，变被动应急抢修为超前规划维修，合理安排使用专项维修资金，保证房屋功能完备，业主住用安全。设施设备查勘制度一方面增强了业主对房屋安全使用和对房屋本体设施设备维护的意识，另一方面也提高了职能管理单位、物业服务企业对房屋日常维修养护的科学性、针对性，有利于准确掌握修缮情况，合理安排使用专项维修资金，确保共用部位、共用设施设备的安全运转，延长房屋使用寿命。
3．多种查询渠道
随着维修资金规模不断扩大，业主主动参与意识不断加强。为增强管理透明度，维修资金中心不断完善信息统计和发布制度，其中的一项重要举措就是给业主发放专项维修资金结存单(即对账单)。现在，天津市每年有40多万户业主都可以收到《天津市商品住宅专项维修资金结存单》，通过结存单业主可以及时了解到为自己房屋建立的专项维修资金账户余额、利息收入及维修费用支出等信息。据相关负责人介绍，寄送结存单工作起始于2006年，向2003年以来交存商品住宅专项维修资金的业主通报资金的管理、使用情况。2008年结存单寄送工作涉及全市包括开发区在内的19个区县、1610个物业项目、近45万套房屋。业主在收到结存单后，如果有任何问题，各区、银行和中心都开设咨询电话供群众咨询。这项工作虽然任务量庞大，但却相当有意义，使得业主对自身权益相关信息一目了然，同时也加强了政府职能部门和群众之间的沟通与交流。
另一项重要举措就是开通了网上查询系统。为了让业主及时、了解到房屋维修资金的相关政策法规、资金缴存信息等，维修资金中心搭建了与业主、企业的沟通平台，实现维修资金网上查询功能，只要输入房主身份证号或者小区楼幢号码，即可对该房屋维修资金的相关信息进行阅览。业主了解自己房屋维修资金相关信息，在家中上网并登陆维修资金网站即可，相当方便。
二、运行状况
2005年6月，天津市国土房管局依据国家及天津市的相关规定，出台了《天津市商品住宅维修基金使用办法》，明确了维修资金使用范围、申请程序及划拨方式，依法维护了购房业主的公共利益。从实践中看，规范的要件、程序审核不仅保证了资金的使用安全，更明确了物业服务企业及购房业主所承担的义务和责任。但随着房地产形势的发展及居民自主管理、依法维权意识的不断提升，广大业主对强化民主管理、简化使用备案程序、加快资金划拨效率的需求也不断增强。同时，建设部、财政部出台新的《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部令第165号)，对包括维修资金使用范围在内的主要管理内容进行了调整。为了及时与国家上位法实现对接，确保专项维修资金使用管理和程序更加符合本市实际、贴近广大业主的使用需求，天津市国土房管局及时对《天津市商品住宅维修基金使用办法》进行了修订：扩大维修资金使用范围，将“大修和更新、改造”调整为“维修和更新、改造”。同时，简化、下放维修资金使用备案管理，由市、区两级备案调整为区县一级备案，将12步备案程序简化为6步，提高资金划拨效率，有效发挥资金保障作用。相关负责人介绍，现在整个申请过程相当迅捷：维修方案先由物业公司制定，后经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3的业主同意，再报区里备案，之后只需3天便可划款。截至2009年4月底，天津市共受理71个物业项目的维修资金使用申请，分90批次，累计划拨维修资金 1081．3万元，使18141户业主受益。[page]
维修资金中心由于专项维修资金具有“按户归集、记账到套、自有共用、集体决策”的特点。在专项维修资金使用管理中，规范、安全的使用备案程序与发挥资金应急解危作用，资金记账到套与业主集体决策形成统一意见之间的矛盾日益突出，尤其是在发生局部屋面、外檐、电梯等共用部位、共用设施设备维修时，受益人确定难、资金使用集体通过难的矛盾逐渐增多，导致部分商品房项目无法按照规范程序申请使用维修资金，造成共用部位、共用设施设备维修不及时，影响住用安全。尝试统筹共用、新房补旧房的管理模式，每年从增值资金余额中提取一定比例资金，按照一定的标准为己建立维修资金的物业项目建立项目应急资金，统筹建立全市房屋解危基金。通过简化程序、完善应急抢修预案等措施，化解维修资金使用过程中的矛盾，增强防范风险、应对危机的能力，及时妥善解决疑难，发挥资金保障作用。
