深圳是中国改革开放的试验田，20世纪90年代前后，深圳的房地产开发和物业管理模式成为全国的典范，深圳在房地产开发和物业管理方面的立法也走在了同行业的前列。本文重点探讨深圳市在房屋专项维修基金收缴、管理和使用机制的若干问题。
一、深圳市“住宅区公用设施专用基金”和“房屋本体维修基金”的收缴及使用情况。
1、住宅区公用设施专用基金的收缴情况。
《深圳经济特区住宅区物业管理条例》规定：“开发建设单位应在住宅区移交时，按住宅区除地价以外的建设总投资百分之二的比例，一次性向业主委员会划拨住宅区的公用设施专用基金”。但由于政府管理体制等原因，绝大多数开发建设单位根本没交这项费用，原市住宅主管部门也没能采取有力措施催缴，因此，这项资金收缴到位率很低，更谈不上使用。《深圳经济特区住宅区物业管理条例》中的规定也形同虚设。
2、房屋本体维修基金的收缴使用情况。
1997年3月深圳市住宅局颁布《深圳市房屋本体维修基金管理规定》后，按规定向业主收缴该基金的到位率比较高，业主一般能随物业管理服务费一起缴纳本体维修基金。
本体维修基金的使用，大致有以下两种情况：
一是，已成立业主委员会的住宅小区，本体维修基金的使用基本能按照《深圳市房屋本体维修基金管理规定》中的要求使用、管理；
二是，未成立业主委员会的老住宅区，本体维修基金的使用由物业管理企业说了算，业主只管交钱，不能通过有效途径监管使用情况，帐目多半是糊涂账，存在流失本体维修基金的情况。
二、关于加强深圳市房屋专项维修基金收缴的几点建议。
1、关于“公用设施专用基金”的收缴。
一是新开发的商品房，由开发建设单位缴纳的“公用设施专用基金”必须足额到位，另外《广东省物业管理条例》和《深圳经济特区住宅区物业管理条例》还规定开发建设单位在房屋交付使用后另按该房屋总造价或按该房屋的实际销售额的一定比例支付一笔公用设施专用基金给业主，这样可以保证开发建设单位销售的商品房的主体结构及其主要配套设施设备，其有效使用年限都能达到七十年。
为了计算和收缴方便，笔者建议国家在修订《专项维修基金管理规定》时，实行在开发商销售商品住宅小区的前期（总销售面积的1/3时），按“小区可售总面积滓咽勖婊?钠骄?ゼ圩1.5%”的公式先征后返，待整个项目办理工程决算后，再按小区工程总造价2%的标准多退少补。
二是已交付使用多年的商品房，没有收缴到位的“公用设施专用基金”，原开发商没有破产或未注销登记的，按其开发的小区总造价的1.5%收缴或按已登记销售合同的平均单价赘眯∏?目墒圩苊婊?1%收缴。原开发商已经破产或注销登记的，建议由政府部门从土地开发基金中提取一定比例的资金，按上述标准补足。
2、“房屋本体维修基金”的收缴。
仍按《深圳市房屋本体维修基金管理规定》中的要求收缴，随物业管理服务费一起交给物业管理企业。由于业主容易配合，收缴容易到位，在此不再讨论。
三、“专项维修基金”的管理和使用应实行“业主所有、专户存储、政府监管、规范使用”的管理模式。
1、“公用设施专用基金”的管理。建议由政府房屋主管部门监管，在收到开发建设单位支付给该小区“公用设施专用基金”的总款项后，在该小区的业主委员会成立后一个月内，政府房屋主管部门把该款项转存入该小区业主委员会的帐户内，其帐户由双方出具的财务公章在政府主管部门指定的银行开设，共同监管，防止政府主管部门滥用职权挪用，也防止业主委员会超前使用或违规使用。
2、“房屋本体维修基金”的管理。建议该基金由物业管理企业统一收取后，实行分级管理的原则，即取得国家一级物业管理资质的物业管理企业，基金收取后，专户存取。使用时须征得业主委员会的同意，并按照《深圳市房屋本体维修基金管理规定》的要求，向业主委员会报告，经业主委员会或请会计师事务所审核。未取得国家一级物业管理资质的物业管理企业，基金收取后，转存入业主委员会的账户内。原因是非国家一级物业管理资质的物业管理企业，其注册资金少，信誉相对较低，而本体维修基金长年累月的积累，数额较大，存放在信誉较低的物业管理企业户头下，万一该企业经营不善，甚至亏损挪用了本体维修基金，对业主而言，风险较大。
3、“公用设施专用基金”和“房屋本体维修基金”的使用。这两项基金的使用应有一个分工和定位。建议“公用设施专用基金”侧重于支付住宅区公用部位和共用设施设备的更新和改造所需的资金，“房屋本体维修基金”侧重于支付房屋本体维修所需的资金。“房屋本体维修基金”可按照现行的《深圳市房屋本体维修基金管理规定》，本体基金的30%用于房屋本体共用部位的日常维修和零星小修，其余的70%用于房屋本体共用部位中修以上维护工程（含新增和改造工程）。用于中修以上维护工程时，须经业主委员会的书面同意，不足部分可在该栋房屋面积在“公用设施专用基金”所占的比例份额中补充，该份额仍不能补足的，可经该栋50%以上的业主同意，按该栋各业主的住房面积分摊筹集。[page]
四、加强“专项维修基金”管理的若干措施。
1、明确业主委员会的法律地位问题，明确业主委员会的民事主体资格。业主委员会是业主代表大会的执行机构，可凭业主大会的决议和政府主管部门签署的确认书到国家民政部门登记注册，其性质可归并到其它组织类，可以业主代表大会的“实体”来承担该小区物业管理范围内的民事责任，具有民事主体资格。其日常经费可按物业管理服务费的3%另行收缴，存入业主委员会的专用帐户内。该款项可作为业主委员会成员及其秘书的津贴费、活动费和为维护业主权益而发生的各项费用，其开支的帐目每季度向小区全体业主公布一次，每年末向业主代表大会提交书面财务报告。这样，业主委员会有一定的经费保障，在维护业主权益方面的付出有所补偿，其成员的工作才能做得扎扎实实。
2、强化科技投入。专项维修基金的管理是一项复杂的系统工程，每一环节既相互独立又相互联系，在业务办理中需查询大量的资料和数据，若沿用过去的管理方法和手段已不能适应新时期对该基金管理的客观需要，运用新的管理模式和管理系统已成为历史的必然要求。为此要加紧研制各地设计先进、结构合理、功能全面的“物业专项维修基金管理系统”软件，提高科技管理水平。
3、基金实行扎口归集。为保证专项维修基金管理形成规范、合理、高效的运作机制，避免机构重叠、多头管理、手续繁杂、流程缓慢的现象发生，笔者认为应集中统一收缴管理全市房改房、商品房的“住宅区公用设施专用基金”，并规定不论房改房、商品房均在办理产权登记或交易过户手续之前，按标准足额缴交，并在市房地产交易大厅设立专项维修基金缴存窗口，统一扎口归集，以后凡新建商品房、存量房、房改房的“住宅区公用设施专用基金”均按标准全部归集到位，再按相关规定管理和使用。
4、制定操作性强的使用标准。为实现科学、合理、规范使用基金的目标，应组织专业人员进行调研论证，并在充分征求开发商、物业管理企业和业主意见的基础上，就基金归集范围、缴交标准、缴交方式、使用范围、使用条件及程序、分摊筹措办法等方面召开听证会，使基金的收缴、管理和使用做到政策明确，有章可循，标准公开，对号入座。
5、科学监管。在基金管理上建议实行两级管理模式，一级是业主委员会，基金存在业主委员会名下，动用基金必须征得法定比例的业主同意，这是基金性质所决定的，也是业主自律、民主理财的具体表现；一级是主管部门，对使用基金情况进行监管。监管的内容主要是基金使用标准及范围是否符合规定。在物业管理市场机制尚未培育成熟时，适度的政府干预、统一监管是十分必要的。它的作用主要表现在三个方面：一是政府信誉高，使基金的安全性、稳定性大大增强，避免因使用基金不当而引发居住安全问题；二是有利于使用标准一致性，防止执行标准尺度不严，造成业主之间的权利义务不对等；三是有利于规范使用范围，使有限的资金用在刀刃上，充分发挥基金的保障功能。
作者单位：深圳市华侨城物业管理有限公司
