物业节能始于前期介入

国务院的《政府工作报告》提到要以工业、交通、建筑为重点，大力推进节能，提高能源效率。作为管理庞大不动产的物业管理行业，有条件、有责任为推动节能减排和低碳经济发挥作用。作为物业服务企业，更要认真贯彻中物协1号文件提出的“高度重视节能减排工作，为低碳经济的发展作出贡献”。

在节能减排工作中，设备的运行管理是一个系统的工程，如何使设备科学、经济、有效地运行，维护好业主利益而真正使设备做到保值增值，一直是摆在每个设备管理者面前的主要课题，以公司所管理的大连中银大厦为例，在项目的开发建设阶段就提前介入，从建筑物设计、施工及对材料、设施设备的选择上就节能减排提出合理化建议，得到了业主的认可。

前期施工现场跟进

尽管业主没有要求公司做施工监理工作，但在大厦装修改造伊始，工程部就安排专业人员进入施工现场，运用我们的专业知识、管理经验，积极为业主提供合理化建议，参与重要设备的调试验收工作，掌握第一手资料，协助业主进行相关项目施工的验收及后期整改监督等，既帮助业主监督施工中存在的问题，又了解各系统隐蔽工程的情况，为日后的管理运行工作打下了坚实的基础。其中协助业主考察、选型的直饮水系统及空调VAV系统使用功能、效果都得到了业主认可。

在前期的施工跟进中，公司就对所有设备逐个建档，收集各相关的图纸、说明等，重要设备建立了登记卡，截止到目前为止共建立卡片 160多张，详细记录了设备的相关技术参数、生产厂商、出厂时间等内容。日常设备管理以设备卡片、台帐为基础，通过卡片可以明确设备的运行时间，维修、保养情况，为日常维修快捷、及时提供保障。

突出重点落实到位

制度不断完善

随着物业管理行业的不断发展，通过 IS09001认证的企业越来越多，企业内部的各项管理制度都是非常健全的，然而在执行过程中往往会因为制度是否完全符合公司的实际、实际的运用中是否认真落实等而最终导致结果的不尽相同，没有达到预期效果。我们在制定制度、规范和流程时不是简单的照搬总公司及其他相关部门的内容，而是结合本项目的实际，反复研究、推敲，然后试运行，许多制度、规范和流程在实际运行中不断修改、完善。如报修流程就是经过多次实践，包括与业主磨合逐步完善的，而巡视制度及内容也是经过了几次修改，从分专业独立到专业整合再到分重点、分主次、分时段巡视等，既节省了人力资源，又抓住了重点，取得了良好的效果。

加强日常巡视

设备按月、季、年度定期保养和日常巡视管理是公司的工作重点，重点中还有主次之分，根据工作的重要性进行分类管理。科学保养是设备安全、经济运行的有效保障，以预防为主，坚持日常保养与科学维护相结合在日常的维护保养中坚持做到“三好、四会、五定”。

“三好”即对设备用好、修好、管理好；

“四会”既是对设备会使用、会保养、会检查、会排除故障；

“五定”即对设备进行清洁、润滑、通风、检修时做到定人、定点、定时、定质和定责。

通过严格的制度管理、科学保养计划、完备的应急预案，做到责任到岗、任务到人，运用绩效考核机制，确保了大厦主要系统设备100％完好运行，消防设备每季度进行一次全面的系统测试，使每年消防检测各系统合格率都达到了100％，消防检测站认定大连中银大厦的消防设备运徽大连是首屈一指的。

设备改造创新

业主将大厦设备改造创新的任务交给大连分公司，作为一个专业的物业服务公司，不仅要科学使用好现有设备，也需要充分发挥设备潜力，为解决存在问题，工程部对现有设备进行了多项整改工作。冬季干燥是东北普遍存在的问题，对此业主反应比较强烈，原楼层新风机没有加湿功能，无法增加加湿段，在现有设备的基础上，我们进行多次测试，利用空调冷凝水为楼层加湿，使楼层湿度增加15％左右，达到了良好的效果。卫生间TOTO压水阀由于其反水弹簧压力不够，延时时间太长，浪费水源，与厂商多次沟通无效，我们外协力D工弹簧进行更换，达到了良好的效果，为业主节约了能源，得到了业主的好评，厂商看到改进效果，也按照我们的措施改造了产品，像这样的整改措施还有很多项。

能耗是业主考核我们的重要指标，在节能减排方面我们做了大量工作，为业主统计和分析大厦的用电、用水、蒸汽用量的情况，每月提交一份各项能耗统计，分析能源消耗增加减少的原因。

(2009年能耗统计)

一是：在设备运行管理方面采取许多节能措施；

二是：在满足办公环境要求的情况下，和业主研究通过控制开灯时间、数量、控制温度等项目节能；

三是：根据银行用电的特点，经过长时间测试比较在照明回路安装54台节电器，经测试节电率达30％，每年为业主节电约30万元。

设施设备管理包含做软、硬件管理，是一个综合的系统科学，既有固定规范、程序也需要我们在工作中不断的总结、创新、提高，只要我们想业主所想，急业主所急，用专业的技术、规范的服务、真诚的心，一定会使业主资产保值、增值，达到客户满意。

作者单位：新中物业管理(中国)有限公司大连分公司中银大厦项目部