土地评估在商业土地交易中扮演着重要角色，那么实际的土地评估依据有哪些呢？下面就由找法网小编为您解析。
一、市场比较法
市场比较法是土地评估中最基本、最常用的评估方法之一，也是国际上通用的基本估价方法。市场比较法是根据市场替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在近期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算带估土地客观合理价格的方法。
二、收益还原法
收益还原法又称收益法、收益资本化法、地租资本化法等。是将待估土地未来正常年纯收益，以一定的土地还原利率还原，以此估算带估土地价格的方法。
收益还原法一土地纯收益的确定为前提，因此，它只适用于由收益的土地和建筑物或房地产的估价。
基本公式：
土地收益为无限年期
V=a/r
V—土地收益价格
a—土地纯收益(地租)
r—土地还原利率
三、成本逼近法
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，在加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地的价格的方法。
成本逼近法一般用于新开发土地、工业用地、既无收益又无比较实例的公建、公益用地的价格评估，选择该方法时应慎重。
基本公式：
地价=土地取得费+土地开发费+税费+利润+土地增值收益=土地成本价格+土地增值收益
四、剩余法
剩余法又称假设开发法，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算带估土地价格的方法。
剩余法主要应用于有开发价值的土地估价，一般由以下几种类型：
(1)代开发的地的估价。
(2)待拆迁改造在开发房地产的估价。
(3)仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价。
(4)现有新旧房地产地价的单独评估，即从房地产价格中扣除房屋价格，剩余之数即为地价。
基本公式：
V=A-(B+C)
V—待估土地的价格
A—总开发价值或开发完成后的不动产总价值
B—整个开发项目的开发成本
C—开发上合理利润
五、基准地价系数修正法
基准地价系数修正法是通过待估宗地地价影响因素的分析，对各城镇已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格方法。
土地评估的方法依据多种多样，在日常生活中，我们具体应该适用哪一种，应该依照具体情况分析解决。既要综合多方面因素最大限度做到物尽其用，物有所值。另一方面又要合理运用评估方法，切勿为了提高其经济价值而做出与原则相违背的“增值行为。”
