一、承租人如何行使优先购买权?
1、出租人和承租人之间存在有合法有效的租赁合同。
2、(1)出租人在出卖前的合理期限通知承租人，但法律并没有明确规定期限具体为多长。虽然《最高人民法院1988年的关于贯彻执行<民法通则若干问题意见>(试行)》第118条规定：出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。但是因为与《物权法》有冲突，根据《最高人民法院关于废止2007年底以前发布的有关司法解释(第七批)的决定》，该条款已经于2008年12月24日废止。
(2)在实践中，对于“合理期限”出租人与承租人往往会出现争议。有的出租人认为提前一个月通知算是合理期限;有的承租人认为，提前3个月通知才是合理期限。本人认为，出租人出卖房屋应提前15天以上通知承租人就算合理期限。但具体情况还是要按照案情的不同来确定。
3、承租人必须以同等条件提出购买该房屋。此处的同等条件，不应该简单等同于房屋的转让价格，还应该考虑其他一些难以用客观金钱计算的特殊因素，比如双方的信用及履约能力等，并且这些特殊因素要以出租人的价值判断为准，而不能以承租人的观念衡量，毕竟法律设置“同等条件”的目的是在于维护出租人的利益。
4、但在某些特殊情况下，承租人是不享有优先购买权的。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第24规定：具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：
(一)房屋共有人行使优先购买权的;
(二)出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;
(三)出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的;
(四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
二、当房屋抵押权与承租人优先购买权冲突该如何解决?
解决办法要分情况看待：
1、先出租，后抵押。
《物权法》第190条规定，“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”
《担保法》第48条规定，“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。”
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第65条规定，“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”
《合同法》第229条规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”
不难看出，上述规定表达了一个原则，即“买卖不破租赁”当抵押权人主张以抵押物折价，而承租人主张优先购买时，笔者认为，承租人先买权效力优先。首先，租赁在先，抵押在后，符合顺位。其次，抵押权在于保障债权的实现，而其实现的方式很多，抵押权关注的是抵押物的交换价值而非使用价值本身，而恰恰相反，承租人事实上正在使用该房，承租人购买该房屋，其购房款一般足以保障抵押权人的债权实现，可谓是互利共赢。因此，承租人先买权效力应优先。
2、先抵押，后出租。
《物权法》第190条规定，“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”
《担保法解释》第66条规定，“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租，如果抵 押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承担 人的损失，由承租人自己承担。”
此时则不适用“买卖不破租赁”原则，房屋上先设立了抵押，在承租人明知该房屋上设有债权时，仍租用，那么，证明承租人已默示的同意了风险的承担，即在行使抵押权时，对承租人所造成的损失由其自行负担，不得加重抵押权人的负担，首先应保障债权的实现。
三、出租人没有通知承租人而擅自出卖房屋，要承担责任吗?
1、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条规定：出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任，人民法院应予支持。但请求确认出租人和第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院则不予支持。
2、所以，承租人无法请求出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效，他只能请求出租人承担相应的赔偿责任。
