案情简介：
2002年6月徐某与某房地产公司签订《商品房认购合同书》，购买某广场商铺一套，建筑面积100平方米，每平方米售价人民币1.2万元，交楼时间为2003年7月。签约后，徐某依约交纳全部款项。2003年7月房地产公司通知徐某收楼，并告知因规划设计变更，商铺实际面积变为120平方米;现广场商铺每平方米售价2.4万，徐某可按原价补交差价。但徐某要求更优惠价格。双方就差价协商不成，房地产公司遂向人民法院起诉，请求判令徐某按每平方米人民币2.4万元的价格补交房款。徐某辩称：规划变更时房地产公司并未通知我方，且根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条规定，我方只须补交3平方米的价款，其余17平方米价款应由房地产公司承担。
2003年10月人民法院审理后认为：双方虽然没有签订正式的买卖合同，但《认购合同书》中已经明确了主要条款，应视为买卖合同;最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条规定适用于建筑过程中造成的面积误差，本案面积差异是由规划设计部门变更原来的设计造成的，不适用第14条规定，而应适用《商品房销售管理办法》第24条规定，被告可选择补交房款或退房;原告没有尽到通知的义务，亦应承担相应的责任。在法院主持下，双方达成调解协议：房地产公司撤诉，徐某按照每平方米人民币1.6万元的价格补交房款。
律师点评：
1、认购合同书。依据我国《合同法》有关规定，《认购合同书》是双方自愿签订的，内容没有违反法律法规的规定，是有效的合同。本案双方虽然没有签订正式买卖合同，但认购合同中已经包括了买卖双方的主要情况、认购物业(楼盘)的情况、价款、付款方式、交楼时间及责任条款等内容。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定：〃商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。〃因此，《认购合同书》记载的内容应视为双方买卖合同的主要条款，双方买卖关系是成立的。
2、司法解释适用例外。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条第2款规定：〃房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。〃该条是适用于因面积误差引起的纠纷。《商品房销售管理办法》第24条规定：〃经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房;买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。〃显然，本案面积差异的原因是由规划设计变更造成的，并非由误差造成的。故本案应适用《商品房销售管理办法》第24条，徐某可选择退房或者补交价款。
