“物业税年中试点几乎不可能。”针对坊间的一些传闻，一位地方税务官员对物业税如此评价。“国税总局的意见是能不能下半年选择部分试点城市和地区‘实转’。”该人士透露，“即便如此，尚存不小难度。”
据了解，
有关部门物业税“实转”试点城市的选择正在进行当中。作为“空转”试点城市，虽然前期已经做了大量调研和试点工作，由“空转”阶段转为“实转”比较有优势，但是由于物业税开征争议比较大，所牵涉的工作和部门比较多，因此各地对物业税“实转”持不同看法，有关方面在试点城市选择过程中会充分考虑其积极性，甚至不排除“实转”地点选择在首批6个试点城市之外。
物业税试点年内“实转”?
据了解，目前北京、深圳、南京、重庆等6个城市已经进行模拟调研和课题研究，采用不同的改革方案试点。有关专家透露，财政部门前期选择试点城市时，考虑到了试点范围的覆盖度和代表性。
前期试点是数据“空转”，即通过模拟征收来摸索征管体制。“‘空转’的目的是让这几个试点城市拿出方案。”中央财经大学财政与公共管理学院副院长刘桓认为。
为了配合物业税开征，国家税务总局副局长王力表示已经在部分地区开展房地产模拟评税的试点工作。
按照房地产评估值征税是国际通行而且比较规范的办法。现行房地产税征收办法是按计税房产余值征税，比如原来的办法是按照房地产原值减除30%后，剩下70%按照1.2%征收房产税。
“但因为北京的房屋结构比较复杂，很多房子没有原值，由于地段不同，房产可能升值，必须要按评估值征收。因此我们试点改革的思路是由原来按房地产原值征税改成按评估值征税。”北京市地税局一位官员表示。
这位地税局官员进一步解释，试点的基本思路是在税负不增加的情况下，按评估值征税。假设某套房产刚购进是100万元，按照原值征税就是减除30万元以后剩下70万元按照1.2%征税，即8400元;试点办法是，如果经评估后房产升值到200万元，但是税负还是8400元，那么实际税率就比较低。
“现在所谓要‘实转’，就是看能不能在一些地区把这个方法实际操练一下。”上述地税局人士证实。
“其实按照目前的进度，年内试点是否顺利启动尚存变数。” 以北京为例，据了解，北京虽然较早开始物业税“空转”试点，但是由于开征物业税有大量的工作，比如首先要把围绕着房地产的乱收费问题解决掉，取消相关收费，包括土地出让金等等，牵涉的部门也很多，诸多协调工作尚需假以时日。
试点选择充分考虑地方意向
究竟哪个城市由“空转”阶段转为“实转”，现在还不得而知。刘桓认为，物业税“实转”城市的特点应该是，一、规模不要太大，否则牵涉利益太多;二、已经有前期准备，比如房地产权属划定等问题比较清晰;三、当地政府和税务机关要有积极意愿。
有关专家透露，财政部也在研究讨论试点城市，现在确定试点城市的总体原则是地方要有积极性，其次是各个试点城市要有代表意义。前述人士表示，前期选择试点城市最少要6个，估计会有10多个城市参与。有专家估计，试点城市的选择很可能在东部、中部和西部地区同时展开。
另一位曾参与过物业税讨论的税收专家表示，由于物业税是地方税种，中央也不参与分享，因此财政部只会出台一些倾向性意见，具体征收细则和试点方案主要由地方确定。另外由于开征物业税需要有内外资房地产税制并轨、对土地使用税额和征收环节的调整，以及房地产登记制度和评估体系等的建立，所以前期参与的试点城市也不一定就会全面推开征收物业税，很有可能实行分城市分项目的试点，如有的城市可能只做房地产评估体系建立的试点。
“总体上说，财政部对于物业税试点是采取慎重而又全面的态度。” 财政部科研所的一位专家这样评价。财政部主要目的是通过物业税来规范物业和房地产税收改革，规范各地的投资环境。
对个人影响有限?
“对企业的影响主要体现在税费合并上，而且实施难度也不大。”财政部科研所副所长王朝才说，现在中国还存在内外资企业税收不统一的问题，这主要就表现在企业所得税和涉及房地产的税收。因此需要对内外资企业税收进行统一。据悉，今年人大即将审议的企业所得税就是对内外资企业税的统一，而物业税也是内外资税收统一的一个方面。另外对于内资企业的物业税收负担基本会保持不变。因为中国过去涉及房地产的税收多而且复杂，还存在许多不规范的行政性收费。目前，物业税的意义就在于把不规范的收费统一起来成为规范合理的税收。
另据了解，物业税最终可能会实行以代扣代缴、代收代缴方式为主，自主申报为辅的制度。对单位统管房，由单位代扣代缴;有物业公司管理的，由物业公司代收代缴;对其他建筑，采取纳税人主动申报和税务人员上门征收相结合的方式。
另外为了减少物业税开征的阻力，在物业税开征初期，减免税的范围可能适当放宽。有专家建议法定的人均免税面积定为25平方米。
王朝才分析说，目前物业税的实行对于个人也不会有太大影响。因为现在对于个人房地产的价值评估以及征税时的扣除标准等都没有一个合适的标准，现在理论界和实际操作部门仍在讨论之中。据悉，物业税出台的初衷也希望能对富人和豪宅等征以重税，“但实际上这一点很难做到。”王说。财政部科研所的一份研究报告这样建议，通过对居住豪宅者课以高税，对居住陋室者课以低税甚至免税来缩小社会财富占有的差距。物业税不宜采用全国统一的比例税率，而应规定一个幅度税率(如 0.1%~0.3%)，由地方根据本地区的收入水平和应税房地产的位置与用途具体确定适用的税率。
