协议折价是指，承包人与发包人在达成一致意思表示的情况下，对建设工程进行折价，以所得价款来优先实现承包人的工程价款债权。实践中常见的操作方式即：在对承包人的所建工程进行合理公平的估价后，承包人通过支付工程折价与所欠工程价款的差额而取得该项工程项目的所有权，这也是我们常说的以房抵款的表现形式之一。
当承包人的债权额在折价款的范围内，则该债权因为完全受偿而归于消灭，如果该折价款不足以覆盖全部的工程价款债权，则承包人剩下的尚未清偿的债权部分，沦为普通债权，不再享有优先受偿之地位。
如果承包人与发包人之间的折价方式明显存在着高价低估、或是低价高估的情形，以此来达到规避税收或侵害其他债权人利益的非法目的，其他债权人有权依据《合同法》第七十四条之规定行使撤销权，否定当事人间协议折价的效力。
当承包人与发包人未能就折价的方式、内容达成一致意见时，承包人可以通过向法院申请拍卖的方式，在人民法院的主持下对建设工程进行拍卖，以所得价款实现其工程价款优先受偿权。
申请拍卖的前提应当是确认该工程价款优先受偿权的合法存在以及行使的无争议，作为一项法定优先权，建设工程价款优先受偿权无需对外公示既已天然存在，为承包人所拥有，但其行使因为突破了债的平等性原则而将会对其他债权人产生巨大影响，因此，并非承包人依法提出拍卖的申请，即可当然的由法院执行，在发包人或其他债权人提出异议时，承包人需先通过法律途径来确认自身依法享有优先受偿权，以生效法律文书的效力排除他人的异议。
在发包人破产的情况下，承包人可以通过申请参加对建设工程变价款的分配程序以主张优先受偿权;或者在有其他担保财产的情况下，可以依据《民事诉讼法》第一百九十六条之规定，向担保财产所在地或者担保物权登记地的基层人民法院提出申请，通过特别程序实现建设工程价款优先受偿权。法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当时人依据该裁定可以向法院申请执行;不符合法律规定的，裁定驳回申请。当事人可以向法院提起前项优先权确认之诉。
1、建筑工程款优先受偿权的行使期限，对于建筑工程款优先受偿权的实现具有极其重要的作用。对此，最高院批复第四条规定，承包人行使优先权的期限为六个月。但对该期限的性质，在批复中未予明确。因此，在实践中引发了争议。有观点认为该期限的性质为特殊诉讼时效，应当沿用有关诉讼时效的规定，准予中止、中断和延长;有观点则认为该期限的性质为除斥期间，该期限一旦经过权利即为消灭。
2、对此，对该期限性质的认定，应当结合其所保护的权利的性质，以及立法规定该期限所要达到的目的予以考察。从民法理论上而言，诉讼时效期间的设置是为了促使权利人在权利受到侵害时及时请求保护，针对的权利只能是请求权.而法律对承包人优先受偿权的规定，则是基于权利人在行使了债权请求权后，因其不能实现自己的权利，对债务人财产直接行使变价求偿权的权利。该权利具有排除债务人及其他人的干涉，无需借助他人的行为，直接支配权利客体的特点，含有形成权的因素，而非请求权的性格。同时又因该权利的的存续无需登记，不具有公示的形式，其行使对其他权利人影响甚巨，不应当使权利人据此权利长期怠于行使而防碍其他权利人权利的实现。因此为了促使承包人积极行使权利，也为了保护其他权利人的合法权益及时得到实现，以稳定社会经济秩序，此期限作为承包人的权利行使期，应当是除斥期间而非特殊诉讼时效,不应当适用中止、中断、延长的规定。
3、应当提出探讨的问题是，有关该期限的起算时间。批复第四条规定，建筑工程承包人行使优先受偿权的期限自建设工程竣工之日或建设工程合同约定的竣工之日起计算。该规定忽视了建筑工程款优先受偿权的担保物权性，从担保物权的附从性而言，其成立虽可与债权同步，但其行使却应当是在债权未获满足之时.根据《建筑法》的规定，发包人应当按照合同的约定及时拨付工程款，即工程款的给付由承发包双方在合同中自行约定。从债法原理来说，在债之履行期未至时，债权人无权行使债权请求权。就建筑工程款而言，约定的给付时间未到，发包人有拒绝给付的权利，对此，承包人无权行使优先受偿权。结合批复的前述规定，在实践中引发的问题是，对于承发包双方约定工程款的给付在竣工六个月之后的，承包人将丧失其优先受偿权。加之《合同法》第286条还规定了，承包人在行使优先受偿权之前应予催告，为了保证工程款优先受偿权的不致丧失，承包人只能要求发包人将给付工程款的时间定在竣工之后不久。因此，该条规定在事实上限制了承发包双方对工程款给付时间意思自治的权利。
1、将工程欠款优先受偿权定性为一种法定抵押权是不妥当的。
首先，我国法律并无法定抵押权的规定。按担保法的规定，抵押权因当事人的法律行为而产生，而不能由法律规定产生。其次，依照我国法律的规定，不动产抵押以登记为生效要件，而法定抵押权的不动产没有进行登记，这与登记制度相矛盾。最后，在建设工程合同中，建设人往往已为取得贷款而就工程设定抵押权，在这种情况下，贷款抵押权成立在先，如果承认法定抵押权，则承包人的抵押权要优先于贷款的抵押权。这从抵押权的角度讲，对前者有失公平。有的学者认为，法定抵押权应当优先约定抵押权，但笔者认为，这种说法没有法律依据。
2、将工程欠款优先受偿权定性为建设工程优先权是一种制度创新，缺乏法律依据
诚然，将工程欠款优先受偿权定性为建设工程优先权，充分地保护了承包人的利益，符合公平原则，也能达到立法者所期待效果。但是，笔者认为优先权是一个法律专用术语，在各国现行法律中，只有法律明确规定了“某某优先权”时，这种优先权才作为一种权利而存在。比如《中华人民共和国海商法》第二章第三节专门规定“船舶优先权”，并在该节第21条给优先权下了专门的定义;同样《中华人民共和国民用航空法》对民用航空器优先权也作了明确的规定。而在我国《合同法》中只规定了“建设工程的价款就该工程折价或拍卖的价款优先受偿”，而无建设工程优先权的明确界定。
3、工程欠款优先受偿权是一种特殊的留置权。我国是成文法国家，学者和法官都没有制度创新的大权，其在适用法律时对法律所作出的解释必须忠于法律的原意，符合法律的逻辑体系。对于我国《合同法》第286条，从立法本意上讲，立法机关针对当前建设单位拖欠工程款现象严重，为切实保障承包单位的优先受偿权真正落实;从字面上讲，该法条对权利性质没有明确界定;如果我们将《合同法》看成一个整体，采取解释学中的体系解释法来进行解释，那么依据《合同法》第287条规定“本章没有规定的，适用承揽合同的有关规定。”而《合同法》“承揽合同”一章第264条规定“定作人未向承揽人支付报酬或材料费等价款的，承揽人对完成的工作成果享有留置权。”
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