【关键词】建筑工程价款 优先受偿权
【写作年份】2003年
【正文】
在房地产市场与建筑市场不规范、粗放经营的环境下，房地产开发商与建筑施工单位之间的工程价款纠纷时有发生，纠纷的后果往往对施工单位不利。不少建筑施工单位经常处于进退两难的尴尬境地：一方面为了维持生计求发展，希望能揽到施工业务，甚至愿意垫款施工，另一方面又怕工程款收不回来。在法律对工程价款优先受偿权规定不明确保护不力的情况下，纵使法院判决胜诉，待到执行完毕，施工单位也收不回多少钱。这样不少建筑施工企业难以为续，一定程度上制约了我国建筑市场和房地产市场的发展。为了解决这一老大难问题，最高法院于2002年6月27日出台了《最高人民法院关于建筑工程价款优先受偿权问题的批复》的司法解释。
案例：
A房地产开发公司于2000年5月与B建筑工程公司签订了《建筑工程承包合同》，约定由B公司为A公司开发的C高层住宅楼进行施工，施工期限为一年，B公司包工包料，付款方式为开工后三日付工程预付款500万元，主体工程封顶后按工程形象进度付款，工程造价以决算为准。施工过程中A公司未按合同约定全额向B公司支付工程预付款及工程形象进度款，B公司垫款施工，且按期交工，经验收合格。但A公司一直拖延与B公司进行决算并拒绝支付工程款。2001年9月，A公司为经营需要，以C高层楼作抵押(办理了抵押登记手续)，向D银行贷款1500万元，贷款期限为3个月，贷款到期后，A公司未偿还贷款本息。2002年6月，D银行向法院提起诉讼，要求A公司偿还借款本息，并要求拍卖抵押楼房偿还贷款。2002年7月，B公司亦向法院提起诉讼，要求A公司给付工程欠款并承担逾期付款给B公司造成的经济损失，同时还要求法院认定其享有优先受偿权。在此期间A公司因购销合同欠款纠纷，被债权人E公司诉至法院。三案原告均胜诉并申请法院强制执行。经查C楼有10套房屋已被A公司售出，部分买受人已交付了全额房款，其余买受人也交付了大部分房款，但均未办理产权。
分析：
根据上述案情介绍，B公司、D银行和E公司对A公司同时享有债权，A公司的主要资产为尚未全部售出的C住宅楼，在这种情况下，债权人的受偿顺序就显得尤为重要。首先，B公司作为建筑工程的承包人，根据2002年6月27日起公布实施的《最高人民法院关于建筑工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其它债权。该司法解释还规定建筑工程价款包括承包人为建筑工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。根据这一规定，B公司要求A公司偿付的工程价款具有最优先受偿权，而违约损失部分不具有优先受偿权。其次，A公司向D银行贷款，其提供的抵押物本身符合有关规定，且办理了合法、有效的抵押登记，根据《中华人民共和国担保法》第三十三条、《中华人民共和国城市房地产抵押管理办法》第三条的规定，债权人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产折价或拍卖、变卖所得的价款优先受偿。也就是说抵押权优于其它债权。《最高人民法院关于建筑工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。也就是说，C楼住宅内已售出的10套房屋的买受人因交付了全部或大部分房款，B公司在行使优先受偿权时不能要求执行上述房屋。
综上，在抛除已售出的10套住宅以外，B公司对C楼享有的工程价款应优先受偿，在以该楼折价或拍卖还清工程款后，如有剩余部分应优先偿还D银行的借款本息，最后才能偿付B公司因A公司违约所遭受的损失和对E公司的欠款，这两部分无优先顺序按比例受偿。
律师提示：
《最高人民法院关于建筑工程价款优先受偿权问题的批复》于2002年6月27日起施行。根据该批复，截止到2002年12月27日，建筑工程承包人主张优先受偿权尚无期限限制。从2002年12月28日起，建筑工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建筑工程竣工之日或者建筑工程合同约定的竣工之日起计算。提请开发商与施工单位对此加以重视，把握时机，运用法律维护自身的合法权益。
