中介未促成交易无权拒退订金

中介未促成交易无权拒退订金
记者陈莉实习生杨利
本报记者陈莉实习生杨利报道
为了规范房地产交易秩序，同时也为了帮助广大买房者更好地维护自身合法权益。市消委会专门邀请广东百利孚律师事务所冯江律师对目前房地产交易存在的问题进行一一点评。
售楼广告也构成承诺
关于虚假广告的问题。冯律师说，根据有关法律规定，房地商寄送价目表、拍卖公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。也就是说，房地产开发商售楼广告是其向购房者发出签订房地产买卖合同的要约邀请，一旦购房者向开发商发出购楼要约，双方签订房地产买卖合同，即便售楼广告中的内容未列入房地产买卖合同内容，售楼广告的内容也构成了开发商的承诺。假如开发商违反诚实信用原则，采用虚假广告误导或诱骗购房者签订房地产买卖合同，购房者可以请求人民法院撤销房地产买卖合同，退房退款，或者请求按广告内容要求开发商承担相应责任。
不按期交房应承担违约赔偿责任
房地产开发商违反合同约定不能按期交房和按期为消费者办理房产证，也是投诉较多的问题。根据《合同法》规定，签订的合同不具有无效或可撤销的情形，应当严肃合同纪律，双方都有按约履行的义务，开发商没有法定免责理由不能按期交房和办证，应当承担违约赔偿责任，赔偿范围合同有约定的按约定，没有约定的可以参照政府公布的指导租金等标准赔偿。
房屋主体质量不合格购房者有权退房
对房屋质量问题要分不同情况对待：（一）属于主体质量不合格的，根据法律规定，购房者有权退房，解除商品房买卖合同，并要求开发商赔偿损失。（二）不属于主体质量不合格，但因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，购房者也可以请求解除合同和赔偿损失。（三）购房者所购买的房屋存在质量问题，但尚未达到“严重影响正常居住使用”这一严重程度，在保修期内，开发商应当承担修复责任。
因客观原因导致不能购房应退还订金
签订《房屋认购书》后不能签购房合同，订金是否应该退还的问题。冯律师认为，要根据《房屋认购书》的约定、未能签订合同的原因及具体案情确定。通常情况下，国家对银行按揭贷款利率调整和首付款提高导致无法签购房合同，是属于不可归责于任何一方的客观原因导致合同无法继续履行，可以适用公平原则解除合同，订金用途是履行首付款，房地产开发商一般应该予以退还。
中介未促成交易无权拒退订金
有些中介违反合同约定，不履行承诺，未成功促成交易也拒退定金或诚意金。对此，冯律师指出，房屋中介公司在二手房交易中提供居间服务，根据《合同法》第二十三章的规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，因此，在未成功促成交易的情况下无权通过拒退定金或诚意金的方式变相收取报酬。
隐瞒真相导致不能领证中介应赔偿
个别中介隐瞒房屋权属情况，出售产权不清的房产，导致消费者购房后领不到房产证。冯律师指出，根据《城市房地产管理法》第三十七条的规定，权属有争议和未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。因此，经营者出售产权不清的房产，导致消费者购房后领不到房产证，经营者承担损失赔偿责任。
此外，中介提供虚假信息，利用合同欺骗消费者，如“一房多卖”现象。根据《消费者权益保护法》第四十九条的规定和《解释》规定，在审判中将适用“双倍赔偿标准”的规定。[page]