房贷中介提供的阶段性保证担保何时结束？

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房贷中介公司为购房人抵押贷款提供阶段性保证担保是较常见的做法。该阶段性担保的保证期间如何认定，购房人不按时支付贷款本息，银行要求提前偿还贷款时，中介公司承担什么责任？

本案判决认定，抵押他项权证办出后，与中介的保证合同解除，中介不再承担保证责任。物保换人保，不能同时并存。

案例：

上海银行股份有限公司周家渡支行诉徐文俊、上海泽天房地产经纪服务有限公司借款合同违约责任、保证责任纠纷案
《案例精选》
2006年第3期

　　　　　　　如何认定房贷中介的阶段性保证承诺

【简要提示】本案为我院受理的首例银行起诉房贷中介机构因阶段性保证承诺而要求承担连带责任的案件。判决对阶段性保证承诺的认定体现了公平合理的价值取向和利益平衡理念，对同类案件审理具有借鉴意义。

【主审法官】林晓君　　　　 【案例撰写人】林晓君

　 一、基本案情

　 原告上海银行股份有限公司周家渡支行（贷款人）。

　 被告徐文俊（借款人，以下简称第一被告）。

　 被告上海泽天房地产经纪服务有限公司（阶段性保证人，以下简称第二被告）。

　 第一被告为购买位于上海市奉贤区洪庙镇东大村M区35幢102室房屋，向原告申请个人住房抵押贷款，于2004年1月16日与原告签订了编号为316968200410083上海银行《个人住房抵押借款合同》，借款金额为人民币245000元，借款期限为20年，自2004年1月至2024年1月止，同时约定由第二被告对上述借款提供连带保证责任。2004年1月17日，原告和第一被告共同向上海市奉贤区房地产交易中心申请办理上述合同抵押登记。2004年1月18日，上海市奉贤区房地产登记处出具房地产登记证明（抵押）[奉200416001088]，登记确认房地产权利人：徐文俊；他项权利人：上海银行周家渡支行。同日，第一被告签署《储蓄账户自动转账付款授权书》，原告向第一被告发放贷款245000元。自2005年4月20日至2005年9月20日，第一被告已经连续6个月拖欠应偿还的按揭贷款本息，依据《个人住房抵押借款合同》第29条之约定，原告有权提前收回全部贷款本息，并处分抵押物以优先清偿债权。在原告（乙方）与第一被告（甲方）于2004年1月16日签订的编号为316968200410083上海银行《个人住房抵押借款合同》中，第二被告（丙方）在合同当事人中列为保证人并盖章签字，合同第四章约定“阶段性保证”，内容为“丙方为本合同项下借款提供连带责任保证。保证期限从贷款发放之日起至本合同三十八条所列的住房，经房地产登记机构出具的《房地产权证》交乙方核对无误，及将《房地产其他权利证明》交乙方执管时止。丙方保证责任的范围为甲方应偿还给乙方的贷款本金、利息、罚息、违约金和乙方为实现债权而发生的相关费用。有以下一种情形的，由丙方承担保证责任：（一）甲方违反本合同第二十四条；（二）甲方违反本合同对应的《住房公积金借款合同》，《住房公积金借款合同》的抵押权人需处分抵押物的，且甲方未能提前清偿本合同贷款。2005年11月，原告起诉来院，要求判令：1、第一被告偿还贷款本金235292.35元人民币，以及至清偿之日止的利息（含罚息）。利息计算至2005年9月20日为6377.47元，本息合计为241669.82元；2、若第一被告不履行第1项诉讼请求项下债务，以拍卖、变卖上海市奉贤区洪庙镇东大村M区35幢102室（抵押物）的价款优先清偿贷款本息（含罚息）；3、第二被告为第一被告的上述债务承担连带责任；4、两被告承担原告为本案支付的律师费人民币1800元。

　 被告徐文俊未作答辩。

　 被告上海泽天房地产经纪服务有限公司辩称，对第一被告的逾期还款等事实无异议，但不同意原告对第二被告的诉请，根据担保法第26条第2款，第二被告是阶段性的连带责任保证，在贷款发放之日起至抵押权证交给原告止承担担保，在期限之外，第二被告不承担保证责任。原告要求第二被告支付律师费没有事实和法律依据。原告提供的是格式合同，阶段性保证作为单独一章，在双方有争议时应作有利于被提供者的解释。在2003年银行是根据收件收据进行放款的，为保证购房和产权证的真实，故要求房贷公司进行阶段性担保。第二被告与原告共发生近3至4亿的业务，如果都按照原告要求由第二被告承担全过程的担保责任，这与约定相矛盾，同时也意味着原告不需要承担任何损失，不具有合理性。根据原告和第二被告的合作协议，明确第二被告的担保责任是有期限的，与借款合同的约定一致。

　　 二、法院的认定与判决

　 法院经审理后认为，两被告与原告签订的《个人住房抵押借款合同》是当事人的真实意思，于法不悖，应为合法有效。抵押借款人应当按照合同约定全面履行自己的义务。现第一被告未按约履行还款义务，显属违约，故原告要求第一被告归还借款本息，并要求第一被告承担抵押担保责任，理由正当。原告主张的律师代理费有事实依据，属于为实现债权而发生的合理费用，且结合第一被告未到庭应诉、放弃抗辩的事实，故本院对原告关于第一被告的请求予以支持。本案的争议焦点是第二被告是否应当承担连带保证责任。原告主张本案被告虽将抵押权证交原告执管，但至今未将房屋产权证交原告核对，保证期间结束所约定的条件尚未成就，而且根据担保法的规定，保证期间的约定应认定为没有约定或约定不明，至原告起诉保证期间尚未结束，第二被告仍应承担保证责任。第二被告辩称，保证的阶段性约定是双方的真实意思表示，如果要求第二被告承担借款期限内的连带保证责任有违公平合理原则。本院认为，本案保证的阶段性并非对保证期间的约定，而是对保证合同所附的解除条件。现被告已依约将抵押权证交原告执管，原告取得了房屋的抵押权，所附条件已经成就，故保证合同已经解除，第二被告的保证责任已经免除。鉴于抵押借款合同中阶段性保证约定的目的是物保换人保，以确保被告办出产权证和抵押权证。因此，要求收取少量佣金的房产中介机构在全部还款期内对借款全额承担连带责任，不符合当事人的真实意思和市场交易的公平原则，故对第二被告的辩称予以采信，对原告要求第二被告承担保证责任的请求不予支持。

　 本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条之规定，判决被告徐文俊应于本判决生效之日起十日内归还原告上海银行股份有限公司周家渡支行贷款本金人民币235292.35元、自2005年4月20日至2005年9月20日止的利息及罚息人民币6377.47元、自2005年9月21日起至实际清偿之日止按贷款合同约定以应付而未付之款项为基数计算的利息及罚息（具体费用按2004年1月16日《个人住房抵押借款合同》的约定计付）、律师代理费1800元并有权对抵押物优先受偿；驳回原告上海银行股份有限公司周家渡支行的其他诉讼请求。案件受理费6162元、财产保全费1708元，合计7890元（原告已预付），由被告徐文俊承担。[page]

本案判决后，原、被告均未提起上诉。

　 三、本案的解析与研究

　 近年来，随着个人住房贷款业务的快速增长，银行房贷业务风险也逐渐凸现。为了控制风险，贷款银行通常采取保证加抵押贷款（人保加物保）方式，即贷款行以借款人尚未办理抵押登记的房产作为个人住房贷款抵押物的同时，要求借款人提供符合规定条件的保证人作为贷款的担保而发放贷款的方式。在本案的房屋买卖中，这种保证加抵押贷款方式中的保证人为房屋中介，且该保证人提供的担保为阶段性保证，即在银行向借款人发放贷款之日起至抵押登记办理完毕止的这段时间内，由中介公司作为保证人承担连带保证责任，如若借款人在此期限内不按照购房抵押贷款合同的约定履行还款义务，债权人（银行）有权要求保证人履行保证责任。待借款人（买方）办妥房地产抵押登记后，借款人与银行之间形成抵押法律关系，保证人的保证责任终止。本案中，原、被告的争议焦点是作为阶段性保证人的第二被告是否应承担连带保证责任。对此有四种不同意见：(一)本案的保证期间已届满。保证合同订立的目的是物保换人保，以确保被告办出产权证和抵押权证，故双方明确为阶段性保证。签约后第一被告已依约将抵押权证交原告执管，原告取得了房屋的抵押权。根据双方的真实意思以及权利义务对等的原则，第二被告的保证责任已经免除。(二)本案阶段性保证并非对保证期间的约定，而是一种附解除条件的保证。现在所附条件已经成就，保证合同已经解除，所以第二被告不应承担保证责任。 (三)本案保证期间的约定应视为没有约定。根据约定，保证期间止于房地产权证交银行核对无误且将房地产其他权利证明交银行执管，而主债务履行期限均未到期或大多未到期。根据担保法解释第32条第1款，合同约定的保证期间早于主债务履行期限，视为没有约定，保证期间为主债务履行期限届满之日起六个月，所以本案保证期间未逾。(四)本案保证期间属于约定不明。在签订合同时原、被告均无法确认房地产其他权利证明何时交原告执管，即约定的保证期间终止取决于将来不确定的事实，属于约定不明。根据担保法解释第32条第2款“保证合同约定保证人承担保证责任直至主债务本息还清时为止等类似内容的，视为约定不明，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月”，所以本案保证期间未届满。

　 从本案情况来看，原告主张本案被告虽将抵押权证交原告执管，但至今未将房屋产权证交原告核对，保证期间结束所约定的条件尚未成就。而且根据担保法的规定，保证期间的约定应认定为没有约定或约定不明。至原告起诉保证期间尚未结束，第二被告仍应承担保证责任。对此，我们认为，当前现实生活中大多数的抵押借款合同中都有阶段性保证的约定。实际上这类保证合同订立的目的就是以物保换人保，以确保借款人（第一被告）办出产权证和抵押权证，故当事人明确为阶段性保证。所以本院结合采纳了上述第一、二种观点，认定本案阶段性保证是一种附解除条件的保证。由于这种阶段性保证的目的是防止在抵押法律关系生效之前银行发放贷款可能引发的风险，因此在借款人（第一被告）将抵押权证交原告执管后，原告已取得了房屋的抵押权，抵押法律关系已经生效，房屋中介（第二被告）所承担的阶段性保证责任也因保证合同的解除条件成就而消灭。虽然原告提出第一被告未将房屋产权证交原告核对，所以不能满足约定的保证责任终止条件，但我们认为，第一被告未将房屋产权证交原告核对的行为并不影响抵押法律关系的成立。如果在抵押法律关系成立后，仍要求收取少量佣金的房产中介机构在全部还款期内对借款全额承担连带责任，显然不符合当事人的真实意思和市场交易的公平原则。根据双方的真实意思以及权利义务对等的原则，法院认定阶段性保证合同所附的解除条件已经成就，保证合同已经解除，判决第二被告不承担保证责任。