近日，住房和城乡建设部在其官网上公布《业主大会和业主委员会指导规则》，对业主大会和业委会事宜进行规范。
其中涉及到社区居民关心的业委会成立时间等焦点问题；还对业主大会、业委会的成立、筹备以及履行的职责等作了详细规定，同时对物业所在地的政府部门所承担的指导和监督内容作了详细规定。
该《规则》已于今年1月1日起施行，本报记者走访物业公司、业主、房管局、居委会等；就《规则》中业主们关心的部分条例，鑫金桥律师事务所主任律师刘爱国也给出了解读，旨在为广大读者兼业主解读今后小区业主自治行为最权威的“游戏规则”。
专业解读
新规的关注焦点在哪？
交房面积过半可召开业主大会
【案例】
市民杨城买了一套房，小区共30栋住宅楼，交房时开发商称还有7栋楼未达到交房条件；不过，交付使用的住房建筑面积大于75%。不少业主提议，尽快召开业主大会，以规范小区的物业管理等事宜。
【律师观点】
新小区什么时候召开首次业主大会，一直是很多业主关心的问题——除了《物权法》及《物业管理条例》对业主大会召开条件的规定外，按《规则》第八条：物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应及时报送筹备首次业主大会所需的资料。
据此，杨城所在的小区，开发商交付使用的住房建筑面积，超过了该小区总面积的一半，已符合成立业主大会条件，业主可要求建设单位准备召开首次业主大会的材料——房产部门或街道办，应在收到申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组；筹备组要在此后的90日内完成筹备，组织召开首次业主大会会议。”
先期入住可先组业委会
【案例】
某小区分三期开发，目前三期尚在建设中。考虑到一、二期已有大部分居民入住，业主代表到当地房管部门递交成立业委会材料。房管部门表示，由于小区还未完成全部开发，目前还不能成立业委会。
【律师观点】
在《规则》实施之前，房管部门的做法是对的。
《规则》第十六条：划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。
也就是说，同一个项目，一期先入住的业主，可以不等后期业主入住，先成立业主大会，并选举产生业主委员会。物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。值得注意的是，推选及表决办法，应当在业主大会议事规则中规定。
委员任期不得超五年
【案例】
某小区业委会任期已满，但原业委会主任既不组织召开业主大会进行换届选举，也不移交其所管的资料、公章等。不少业主想开会组织换届，原业委会主任通过拉拢、给好处费等各种手段进行阻挠，此举引起部分业主不满。
【律师观点】
《规则》第三十二条规定：业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任。
业委会应当自任期届满之日起10日内，将保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会；并在任期届满前3个月，召开业主大会会议，进行换届选举；逾期未换届的，可由物业所在地的居委会组织换届选举工作。
业委会和委员资格终止，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，其他业委会委员可以请求物业所在地的公安机关协助移交。
不交物业费失“话语权”
【案例】
某小区业主王佳，多次拒交物业管理费。小区业委会换届，王佳报名参选业委会委员，投票当日，鉴于之前王佳故意拖欠物业管理费，不少业主对王佳投了否决票。
【律师观点】
目前，如果业主不缴纳物业费，物业通常通过起诉该业主来解决。而业委会也只能对业主的行为进行劝解，并没有强制措施。
而根据《规则》第二十条：业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资金，以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。也就是说，如果业主恶意不交物业费、维修资金或是其他损害业主共同权益的行为，其就有可能失去“话语权”，或是在小区内行使管理权时受限。
业委会费用全体业主付
【案例】
业委会从小区广告收益中拿钱出来作为业委会委员的交通、通讯等办公费用。
此举遭到许多业主质疑，“业委会怎能不经业主大会讨论，就私下确定办公费用的定额。”
【律师观点】
一直以来，业委会在为全体业主办事时，除了劳心劳力，多少都会花掉一些交通、通讯费，业委会从小区公共收益中拿出部分钱，作为办公费用无可厚非，但具体拿多少，不能由业委会自己定。
《规则》第四十二条规定：业主大会、业委会工作经费，由全体业主承担。工作经费可由业主分摊，也可从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定，工作经费的收支情况，应定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。
各方观点
业委会的权责明晰了业主的责任也该明晰
管辖部门 文件暂未下发
就此，记者采访了昆明市房管局、物管协会、部分街道办事处及部分居委会的负责人，各方均表示：还没看到正式的文件，不过在网上已经看到了这个文件，他们也正在了解和解读阶段，详细情况还要等省建设厅下发正式文件后才清楚。
“目前协会正在对近几年积累下来的相关物业问题进行调查，同时向业主、物业方面收集意见，调查结果及回馈意见出来后，有关《规则》的内容，会召开新闻发布会进行通告。”昆明市物业管理行业协会副秘书长李进发表示。
律师：《规则》更具可操作性
刘爱国认为，《规则》明确牵头组织主体，同时明确指导监督部门，“业主的主动参与意识不强、组织主体不明确，造成业主大会成立难度大；同时业委会监督机制不完善，开展活动不够规范，常常引发业主与业委会之间的矛盾。现在街道办事处组织主体明确后，但愿能有效解决这些问题。”
记者了解到，在2003年印发的《业主大会规程》中，便规定了业主大会的成立程序。
刘爱国认为，从实际操作看，《规则》更具可操作性，一些新亮点比以往相关法规有所突破，“比如明确规定了成立业主大会的操作过程的期限，从发起到成立，今后小区成立业委会最快在5个月内就可完成；此外，《规则》还规定了业委会资格的自行终止与表决终止的情况，可以减少瘫痪业委会的存在。”[page]
“针对达不到《物权法》规定的二分之一表决要求不能成立业委会的情况，新《规则》第五十八条创造性地提出‘因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责’。”在刘爱国看来，这一提法在法律上会带来争议，但不失为解决问题的权宜之计，“但能不能实施好，就看地方行政主管部门执行的力度了。”
业委会：居委会协调帮扶很重要
昆明各小区的业委会，从见诸报端的各个事件中不难看出，他们在反对与支持声中举步维艰，反对声来自对“业委会从何而来”的质疑。
“冷漠得让英雄流泪”，对于开展业委会工作遇到的困难，北市区一小区业委会成员柳先生发出这样的感叹。《规则》让柳先生看到了希望，“有政府这个‘娘家’，以后工作估计就好做了。”
业委会在进行筹备工作时，柳先生和筹备组成员征得了超过70%业主的同意，业委会成功备案，却在开展工作时遭遇信任危机，“人家还以为我们拿了好处”，柳先生说，“如果有居委会的帮忙，开展工作时应该会得到更多居民的支持。”
福康花园北区业委会主任周维刚对《规则》的看法和柳先生一致，“虽然有了娘家，但施行起来，如何协调居委会和业委会的关系又是个问题。”
“对于业主与物业公司之间的矛盾，居委会如果处理得好，那是娘家，处理得不好，那就是婆家了。”周维刚笑言。
业主：赞成“缩短成立业委会期限”
从2008年4月28日进行筹备，到2009年7月23日备案成功，德缘小区南区的业委会用了一年多的时间，这个速度已经算快的了，但《规则》中体现的业委会成立最长流程——是五个月。
“加快业委会成立的步伐，我赞成。”德缘小区南区业主刘红芬认为，“这样一来，业主对业委会筹备组工作效率的要求就更高了。”
物业：业主的责任确定也该明晰
回顾公司创办10年来走过的物业路，昆明金馨物业管理有限公司董事长赵辰域说“走得跌跌撞撞”。
就是这份在许多人眼里还很“新鲜”的《规则》，早在去年年底，赵辰域和公司员工就专门探讨过。对于探讨完后的感受，赵辰域说“部分内容细化了，明确了，但权利范围及责任的界定还不够。”
有着“国家注册物管师”身份的赵辰域认为，有《规则》内容做参考后，业委会在实际的工作中就能够很好地明确自己的工作范围，“可减少一些越权事件的发生，也方便了物业的工作开展，不过《规则》太多的强调了业主大会和业主委员会的权利和职责，个人认为也应该加强业主履行责任义务的意识。”
