某加工厂诉某房地产公司房屋转让协议无效案

　　原告：某加工厂

　　被告：某房地产公司

　　2002年8月15日，某房地产公司与加工厂签订了《房产转让协议》。协议的主要内容为：加工厂将一建筑面积为3000平方米的单元住宅楼转让给房地产公司，转让价格为1000万元;协议签订后的8日内房地产公司向加工厂支付400万元，加工厂将该楼同时提供给房地产公司使用;协议签订后的3个月内，加工厂负责办理房产转让的一切手续，如果加工厂未能如期办理完转让手续，剩余款项房地产公司将不再支付，房地产公司将拥有该住宅楼的永久使用权(转让时要缴纳相应的契税、印花税、登记费等由双方按法律规定办理)。协议签订后，房地产公司即向加工厂支付了400万元，加工厂把该楼交付房地产公司，房地产公司随即将此楼用作拆迁安置楼。3个月后，加工厂办理转让手续时，被告知该楼所占土地系行政划拨性质，转让时须补办出让手续，并补交出让金500万元，这笔钱理应由受让方即房地产公司缴纳。房地产公司认为，由于合同中没有写

　　明由其缴纳出让金，协议约定的转让价就应该是该房地产的整体价值，1000万元中已包含所有费用，出让金也应当由加工厂承担。房地产公司要求执行原协议，即按原约定的3个月内办理完转让手续，否则，房地产公司拥有协议标明的永久使用权。加工厂没有同意，认为永久使用权的说法不成立，该住宅楼应退还加工厂，加工厂退还400万元及利息。房地产公司不予认可，认为加工厂如要收回该楼，应为拆迁居民提供安置用房。双方争执不下，经有关部门调解也各不相让。加工厂起诉至当地人民法院，要求收回该住宅楼。

　　辨析意见：

　　湖南万和联合律师事务所建筑房地产部主任戴勇坚律师接受本案原告加工厂委托后，在认真审查相关案件材料和仔细分析案情的基础上，提出如下两点代理意见：

　　1、原、被告双方所签的《房地产转让协议》无效。因为《民法通则》第58条第1款规定：“下列民事行为无效……(五)违反法律或者社会公共利益的……”本案加工厂要转让住宅楼，而该楼占用的土地使用权是以划拨方式取得的。根据我国《城市房地产管理法》第39条第1款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依国家有关规定缴纳土地使用出让金。”将划拨土地上的房产转让时，应报有批准权的人民政府审批，而加工厂和房地产公司却未经批准而签订了房产转让协议。该协议是无效的，自然没有法律约束力。双方在协议中约定的“永久使用权”条款没有任何法律依据。

　　2、房地产公司应将房产退还加工厂。根据《合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因为双方所签协议无效，基于无效合同取得的财产，应当予以返还，即房地产公司应将房产返还加工厂，由加工厂返还房地产公司400万元房价款。由于房地产公司是在未取得房地产产权的情况下安置居民进住的，其错误行为导致的后果应由其自己负责。

　　审理结果：

　　人民法院认为：原被告欲转让的房产的土地使用权是以划拨方式取得，根据法律规定，转让时须有审批权的人民政府审批，原被告的转让合同没取得人民政府的批准判决，双方签订的房屋转让合同无效。法院判决加工厂应返还房地产公司的400万元房价款，房地产公司将房产退还加工厂。由于房地产公司是在尚未取得房地产产权的情况下安置居民进住的，其错误行为应由其自己负责。但加工厂对无效协议负有主要责任，搬迁居民所增加的费用应由其负责大部分。人民法院的处理是正确的。