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房产交易“直更名”的法律风险不可忽视

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 一起因“直更名”引发的房产纠纷在常熟法院调解成功。但是,以“直更名”方式买房的风险问题却是值得重视的问题。在实际操作过程中,“直更名”风险较大,购房者理应谨慎选择。

   【案例】

  几年前,陈某在江苏常熟购买一套房产,但一直未交付,仅办理了网签。去年7月,陈某将房产出售给周某,两人与中介公司签订协议,周某交付陈某定金3万元。当年8月,陈某向开发商申请退房。周某再次交付陈某购房款11万元,交付开发商购房款34万元,开发商出具收据载明周某认购房屋。

  此后,周某一直未能办理“直更名”手续,遂将陈某、中介公司、开发商同时告上法庭,要求陈某承担违约责任,开发商、中介公司承担连带责任。但被告三方均认为自己没有过错。开发商提出,必须先由陈某还清按揭贷款,然后才能撤销原合同。后经调解,多方达成一致:解除中介协议,周某支付中介费用1000元;陈某与开发商签订的购房合同继续履行;陈某返还周某定金及购房款14万元;开发商返还周某购房款34万元;陈某、周某、中介公司相互之间不再追究违约责任。

  【分析】

  “直更名”一般是,针对不动产权证书尚未办理或尚未交付的新房,购房者将购房合同中的权利义务整体转让给买受方,开发商注销原合同,与买受方重新签定合同,为买卖双方省下部分过户费。

  “直更名”实为购房者将购房合同中的权利义务整体转让给买受方,根据我国合同法规定,此举必须取得合同相对方即房产公司的同意,否则难以完成“直更名”手续。本案中周某承担“直更名”义务并不违反法律禁止性规定,双方在买卖协议中的约定应为合法有效的,但“直更名”显然需要陈某及房产公司的配合。

  “直接改名字、免过户费”,近年来,房地产中介频现“直更名”二手房。一些声称可以“直接改名字”的二手房均没有房产证,甚至有些还未交房,想省过户费,需要从购房合同和还未办理的房产证上做工作。在网络搜索引擎上搜索“直更名”房源,马上会显示成千上万条相关条目。除却相关的新闻,大部分是中介和个人发布的售房信息。这些“直更名”房源从低档小区到高档小区一应俱全,并且不光是住宅,不少中介公司也打出了“直更名”的售卖口号。不少房产中介从业人员表示,直更名的房源目前卖得相当不错,不光卖得便宜,还可以省下不少费用,所以比较划算。用他们的话说,类似这种房屋买卖操作起来已经相当成熟,安全性可以放心。

  虽说“直更名”的过户方式看似可以绕过契税营业税个人所得税,为购房者省下一笔不小的税费,但是它的操作并不规范,存在着很大的法律风险。

  一方面,从法律角度讲,未依法登记领取权属证书的房产不得转让。也就是说,没有取得房产证的房源不得转让。除此之外,“直更名”过户也是一种偷逃税费的行为,这同样是国家法律所不允许的。另一方面,通过所谓“直更名”过户方式购买的房屋不能办理贷款,必须一次付清房款,难以享受到国家信贷优惠政策。同时,“直更名”在实际操作中,由于买卖双方没有签订正式的购房合同,而“直更名”过户方式的整个流程并不能体现出是买卖交易,所以得不到法律的支持和保护,当买卖双方产生分歧不可协调时,想通过法律途径解决比较困难。

  自商品房实行购房实名制后,已签订商品房买卖合同并已办理网上备案的,就不得擅自变更或者解除。已签约、备案的商品房变更或者解除合同,仅限以下三种情形:一是法律、法规、规章规定允许退房的,如《消费者权益保护法》等相关法律规定的,有资质的鉴定机构按规定程序认定的质量问题等;二是家庭成员之间因客观原因需要更名的;三是司法机关、纪检监察机关决定协助执行的。

  根据我国合同法规定,“直更名”必须取得开发商同意,否则难以完成。实际操作中,购房者与开发商提出申请撤销网签购房合同的预告登记手续后,还需等待房管部门审批通过、回收作废的购房合同、撤销预告登记,然后开发商才能与新购房者签订购房合同。业内人士提醒,实际操作中,购房合同网签后,还未备案的,需要购房者和房产公司提出申请撤销网签购房合同的预告登记手续,等待房管部门审批通过后,房管部门回收作废的购房合同,撤销预告登记,然后房产公司就可以与新的购房者重新签订购房合同了,在这个时候才可以完成所谓的“直更名”。

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