【案例】
市民李娜全资购买了一套房屋，但在办理产权证过程中，李娜才知道因开发商与施工单位存在工程款争议，该房屋已被施工单位申请法院查封了。经核实，该房屋不仅被法院查封了，而且在法院查封前，开发商已将该房屋抵押给了银行，开发商与银行之间也正在诉讼中。眼看房屋无法过户，李娜便将开发商诉至法院主张其诉权。
【分析】
购房者在未取得产权之前对开发商仅享有普通债权，而房产一旦被抵押，银行等金融机构往往以物权优于债权进行抗辩，并主张其权利应优先获得赔偿。本案中，李娜购房时房屋已被抵押，但李娜对该房屋享有的更多的是生存权等权益，而银行等的权利更多为经营之属性，二者发生冲突的，则应保护弱势购房者的利益，最高法去年亦确认了购房者基本债权应优先受偿的指导意见。
律师提示:在烂尾楼的博弈中，最高法在法律框架内，认定处于最弱势的购房者为被优先保护的对象，应当享有优先受偿权，但烂尾楼给购房者却带来了无尽烦恼，因房屋涉及金额巨大，故购房者在购买房屋之前应进行必要的尽职性调查与取证，必要时可聘请律师介入，购房者应对价位明显低于市场价的房屋保持足够的谨慎与警惕，以避免“贪小便宜吃大亏”的发生。
