新加坡面积仅为682平方公里，国土资源严重不足，为此它进行了填海工程。实际上早在19世纪，居住在新加坡岛的人们便开始了填海造地。而在过去的40年里，新加坡因填海增加的国土与总面积比较起来更具有相当的规模，填海工程使该国领土面积增加了100多平方公里，到2010年增加的国土面积将累计达到160平方公里。
新加坡的土地规划和管理
新加坡城市形态发展与规划由国家发展部（MND）主管，而具体的职能部门是城市重建局（U－RA）。新加坡的发展规划采取二级规划体系，分别为战略性的概念规划和实施性的开发指导规划。在1967-1971年期间，新加坡制定了第一个概念规划，即环状加卫星城方案。发展环的核心是水源的生态保护区，禁止任何开发活动；城市中心在南海岸的中部，将发展为一个国际性的经济、金融、商业和旅游中心；沿着快速交通走廊形成兼有居住和轻型工业的新市镇。一般工业集中在西部的裕廊工业区。
20世纪80年代以来，开发指导规划逐步取代了总体规划，以土地使用和交通规则为核心，针对分区的特定发展条件，制定各方面细则，如用途区划、交通组织、环境改善、步行和敞开空间体系、历史保护和旧城改造等方面。
1991年，新加坡重新制定了经济和社会发展的远景，形成了2000年、2010年和X年三阶段的形态发展框架。新一轮概念规划的重点是建设一个具有国际水准的城市中心，并形成4个地区中心，完善快速交通体系、交通节点和商务园区构成的高科技走廊，提升居住环境品质，提供更多的低层和多层住宅，并将更多的绿地和水源融入城市空间体系，新加坡一如既往地贯彻“花园城市”的理念，很好地处理了城市与自然的结合。
新加坡的土地管理制度基本类似英联邦国家的批租制度，与香港特区十分接近。除少数历史遗留的私人永业权以外，没有私人永业土地，城市土地的开发利用基本上是由政府控制。新加坡的房地产开发经营机构和房地产市场分为两类。一类由"法定机构"，属于半官半民性质的建屋发展局、城市重建局等经营，这些法定机构既从事社会公益事业的政策性投资经营，实行企业化管理，又具有一定的行政管理职能。法定机构按照城市建设总体规划的要求购买土地，利用政府和民间资金进行开发和经营，许多项目和工程通过招标委托给国内外企业进行建设；另一类由企业和私人经营。新加坡私人占有土地仅28％左右。私人也可以向政府购买土地，地价根据不同用途、容积率来确定。财政部设有土地估价师，先确定标准价格，然后由土地局公开招标拍卖。一般商业用地比住宅用地价格高10倍以上。用户若改变土地用途，政府将收取溢价费。
三种地契
新加坡的房地产产权形式分Freehold（永久地契）、999-Leasehold（999年的租用地契，相当于我国的土地使用权）及99-Leasehold（99年的租用地契）三种。政府向发展商出售土地有两种级别，即99年和999年。在规定年期内，土地可以转让、买卖，使用期满，土地使用权连同地上物无偿归政府所有，也可以到期续用，向政府申请按地价估值付费。
99年的使用权一般用于兴建中档的住宅，如新加坡的房地产商用以出售的共管公寓，相当于我国商品房中的所谓"高尚社区"。其大都采用单元式布局，比组屋的外廊式布局造价高，但功能更加合理。配套设施也更加齐全。公寓式住宅的售价要比组屋高出1-2倍，往往每套几十万乃至百万新元，所以只有中高收入的人才可能租买公寓。
99年的地契则一般用来兴建豪宅，如排屋（联排式别墅）或独立洋房和半独立洋房。由于建设成本高，所以地契价格也比较高。拥有999年使用权的通常都在好地段，比如有地铁经过，有的还可以观赏海景。高级住所区内建有大型游泳池，还有完善的康体设施，儿童游乐园以及保安体系等。排屋小区多采用里弄式布局，一栋栋住宅沿不宽的道路在两侧一字排开，每幢住宅采用不同的风格和色彩。排屋每幢售价达几百万新元，只有富人才可能拥有。新加坡的独立洋房有一家人住的，也有几家合盖的，因而体量大小不一。由于占地多，价格比排屋售价更贵。跨国公司主管一般租用独立洋房。
新加坡的公共住宅
政府组屋工程
建国伊始，新加坡政府面临严峻的住宅问题。据统计，当时200万人口中有40％居住在贫民窟和屋棚内，能够住上像样住宅的人口只占居民总数的9％。1960年2月，新加坡成立了建屋发展局（简称HDB），负责建造公共组屋，以解决广大中低收入居民的住宅问题。20世纪60年代初，新加坡政府制定了“五年建屋计划”，开始大规模兴建低标准住房，1964年政府又宣布实行“居者有其屋”计划，推行住房自有化政策，鼓励中低收入阶层以分期付款方式购买政府组屋。截至2002年3月已有约290万人口居住组屋，约占总人口的85％-86％。
新加坡政府在住宅建设时避开房屋密集的市中心区，选择在城市边缘地带最先起步，在市区人口减少到一定程度、新区住宅充足的情况下，政府才集中力量改造旧城。为了取得较高的经济效益，组屋以高层住宅为主，一般都是几十层的板式住宅，少数为20多层。每个组屋区都有完善的设施，超级市场、熟食中心、诊疗所、学校、图书馆、购物中心和游乐场一应俱全。组屋区的公共交通也十分便利。
鉴于低造价住宅开发的前提，组屋的户型标准并不高。组屋有三房式、四房式、五房式和公寓式这几种类型，和国内的单元房差不多。三房式的组屋面积为65-70平方米，包括两间卧房和一间客厅；四房式面积为90-100平方米，包括三间卧房和一间客厅；五房式面积为110-120平方米，包括三间卧房，一间客厅，一间饭厅或者四个房间加一个客厅；公寓式组屋面积为140平方米，设施与五房式组屋相似，不过面积较大。组屋大厅小室，明厨明卫，由于气候炎热，居室尽量避免朝南，由一条长外廊组织10户左右的单元。
“居者有其屋”理想的实现 [page]
新加坡政府将“居者有其屋”上升到国策的高度:
——新加坡政府赋予HDB广泛的合法权力和为公屋计划提供的巨额的财力、物力、人力。该局负责社区（新镇）和居住区总体规划以及组屋设计和建造，同时又是最大房地产经营管理者。它的财政预算纳入国家计划，享有低水平津贴，逐步过渡到自负盈亏。它可按照法律的规定无偿获得国有土地。
政府对强制性征用土地政策的有效贯彻和实施。《土地征用法规》强化了政府和政府机构的职能，如HDB可以强行征用私人土地用于自身发展，以比私人开发商低得多的土地价格，得到城市在建和相关的发展计划。这种征用土地政策限制了土地投机买卖，并使得大规模建造公共住宅成为可能。
新加坡实行住宅商品化和公积金制度。政府规定每个雇员每月缴纳相当于其月薪的40％的金额，强制存入中央公积金局，作购房、医疗、保险和养老之用。不得将公积金挪作它用，不得将此作抵押、查封或被征收，以保障雇员拥有公积金的权利。住户购组屋首付售价的20％，余下部分则由建屋局以低息贷款方式垫付，住户可用公积金在5年、10年、甚至25年内还清。
——保障低收入家庭的住房权益。新加坡政府规定申请组屋的条件是以每个家庭的月收入水平决定的。其规定申请者每月家庭总收入不可超过8000新元。扩大家庭（多元家庭）总收入也不能超过12000新元。且只有每月家庭总收入不超过1500新元的低收入家庭才可申请购买三房式组屋。为了照顾家庭购买组屋，政府还有大量补贴，如购买三房以下住宅常是低于半价出售；四房式住宅也可降价15％出售；五房式住宅也稍有优惠。对于标准较高的公寓则按市价出售。由于HDB在降低建筑成本方面作了不少工作，所以组屋起价很低，大概在几万新元左右。现在一般一套100平方米左右的组屋，价格在10-20万新元之间，如果一家人凑钱来购买，还是比较容易。
另外，为解决居住过分集中在城市中心，鼓励人们疏散到郊外居住，建屋局新建了15个卫星镇，即新镇。公房售价按坐落地段与市中心的距离而定，远市区减12％，近郊区减23％，远郊区减32％。新镇住房都在远郊区以外，平均比市区便宜38％。而且交通也很便利，轻轨、地铁建设都跟上，所有的屋村都有公共巴士连接轻轨和地铁站。
新加坡的私人住宅
新加坡目前约有私人住宅20多万套，类型有共管式公寓，私人公寓以及有地住房等。这些私人住宅主要是由私人房地产商开发，以市场价出售。政府方面由市区重建局（URA）主要以土地的供应来进行调控，防止市场泡沫和过度投机。收入超过一定标准的家庭，只能从市场上购置私人住宅。
为了让更多的住户拥有私人住宅，政府一方面将现有的少量公共住房性质的公寓私有化，另一方面，政府提倡兴建执行共管式公寓，以避免传统低密度房屋的扩张，节约利用有限的土地资源。执行共管式公寓是指一幢楼宇有多个业主，单元产权归个别业主，公共设施为共有产权。调查显示，私人住宅买家中，有六七成是组屋提升者，因此这一群体成为新加坡房地产开发商主要的销售对象。执行共管式公寓发展很快，每年供给1.2万至1.6万个单位。
新加坡政策规定：执行共管公寓的买者必须符合一切HDB公寓购买者的基本条件，比如为新加坡公民，构成家庭核心，以及不可拥有其他私人房地产。申请者每月家庭总收入不得超过10,000新元。拥有组屋五年以上（中间不可有任何转售行为）方可申请购买共管公寓。一旦拥有了以后，必须在六个月内脱离原HDB组屋的所有权。共管公寓的购买者及其配偶永远不可以再直接购买HDB组屋。购房后前五年必须自己居住，五年后可将其出售给本国公民和永久居民，十年后完全私有化，可以出售给外籍人士。
除了公管式公寓和私人公寓外，新加坡还有一种称“有地住房”的住屋，这是指独立和半独立式的住房，这种住房质量更高，价格更贵，每年供给约2000个单位。此外，还有称“排屋”的住屋。这两类住宅的量不大，购买者都是高收入者。
新加坡的《住宅产业法》还特别规定，只有本国公民才有资格购买“有地房产”，外国人可以购买不少于六层的共管公寓或私人公寓单元。若没有得到“房产控制官”的许可，外国人不允许购买六层以下楼房的公寓。
新加坡土地开发过程中的主要参与者
参与新加坡土地利用开发过程的机构和个人包括：业主、开发商、投资商、规划师、建筑师、工程师、材料测量师、土地测量师、项目经理、主要的承包商、建造商、估价师、市场经纪以及产业管理经理。
开发的项目多是业主、开发商或投资商发起的。这些人承担投资的风险，同时也享受投资盈利。他们聘请各方面的专家参与工程的策划与实施，雇用承包商和建造商，提供必要的资金。开发住宅的业主或投资商，如果其开发项目中有4个住宅单位或更多，需根据“住宅开发商条例”领取执照。
规划师包括两部分人。一是在私人行业就业的规划师；另一部分是为政府工作的规划师。在私人行业工作的规划师帮助开发商分析具体地块的发展潜力，获取开发许可证，并准备规划文件。在政府机构工作的规划师则提出土地利用和管理的框架，评价开发申请并准备开发的指导性方案。
建筑师提出建筑设计方案并提交开发申请。建筑师监督建筑工程，并负责建筑合同的落实。
工程师包括市政、结构、机械和电力等领域专业人士。他们负责其专业方案设计及监督方案实施。
材料测量师对造价计划提出咨询。他们准备建筑造价预算、投标的标书和合同书，评估中间付款的进展，并准备决算表。
土地测量师进行地界和地形的测量工作。项目经理是业主或开发商的代理人。其职责是计划并监督开发项目的实施，包括制定财政预算、评估设计，以及协调承包商的工作和提供各种咨询。 [page]
主要的承包商或建造商负责建筑和市政工程方面的工作。他们参与主要的建筑承包合同，与业主或开发商订立合同完成建筑的开发。同时，他们也参与分包商或材料供应商定下的合同。
估价师对房地产的租价和售价做出评估，分析开发的可能性与开发伴随的税务问题，并对不动产投资提出建议。
市场经纪对完成的开发项目的出租和出售提出建设，并负责物业的租售过程。
物业管理经理对如何有效的管理物业提出建议，分析物业的设计对维修产生的影响。他们也参与物业的租赁和租赁协议的签订。
住宅与房地产—物业管理 （新加坡证券交易所总裁顾问 汪康懋） （复旦大学新闻学院 王晓南）
