关于配偶间房屋产权变更的几个问题

某市住房保障和交易中心询问：我们在办理配偶之间房屋产权的转移和变更中遇到以下问题：1．婚姻关系存续期间取得的房屋所有权，已登记为夫妻双方共有，现要申请改为单方所有。应按《房屋登记办法》第32条中的何种方式办理转移登记(买卖、赠与、或是其他)?应提交的证明材料是什么(协议书、申请书、或其他)，能否推荐一个规范文本?当事人是否要交纳交易服务费及契税?2．实际上为夫妻双方共有的房屋，原来仅以一方名义办理了登记，现申请登记为双方共有，按何种登记办理?如果当事人要申请把这一房屋登记为另一方单独所有呢?3．婚前已登记在夫或妻一方名下的房产，婚后申请登记为另一方单独所有或双方共有的。应按何种方式办理登记?

金绍达：

1．夫妻在婚姻关系存续期间取得的房屋所有权，已登记为夫妻双方共有的，如要申请改为单方所有，应办理转移登记。申请登记的要件主要是买卖合同、赠与合同或是约定为一方所有的协议书。

房屋产权以何种方式进行转移(双方可以是买卖、赠与或是按《婚姻法》的规定作为约定，由当事人根据实际情况申请)，这是当事人自己的事，登记机构不应加以干预。除房屋买卖合同国家已有示范文本外，没有必要由登记机构提供规范文本。

转移登记应当交纳交易手续费和登记费；对于契税问题，国家税务总局《关于离婚后房屋权属变化是否征收契税的批复》(国税函[1999]391号)曾规定：“因夫妻财产分割而将原共有房屋产权归属一方，是房产共有权的变动而不是现行契税政策规定征税的房屋产权转移行为。因此，对离婚后原共有房屋产权的归属人不征收契税”。但这一规定是否适用于夫妻因离婚以外原因的房屋产权转移行为，并不十分明确。房屋登记机构并不是契税的征管部门，按依法行政的原则，这一问题应当由契税征管部门解释为好。况且，按财政部《契税暂行条例细则》第16条的规定，符合免征契税规定的，应当向契税征收机关办理免征契税手续。因此，登记机构应当凭免征契税手续或是交纳契税的凭据受理。

2．实际上为夫妻共有的房屋，而仅以一方名义办理了登记，这是登记簿记载事项和实际权利状态不一致。现申请登记为双方共有，应按更正登记办理，申请登记要件主要是能够证明原登记错误的证明。

如果是当事人自己的错误所造成的更正，应交纳登记费；如果是登记机构的错误造成的，则不应收取登记费。

实际上为夫妻共有的房屋但已登记为一方所有的房屋，如要改为另一方单独所有，应当先办理更正登记，然后作为转移登记办理。

3．婚前已登记在夫或妻一方名下的房产，婚后申请登记为另一方单独所有或双方共有的，是转移登记(双方可以是买卖、赠与或是按《婚姻法》的规定作为约定，由当事人根据实际情况自行确定)。