咨询热线内容
我姓罗，下岗后靠做一些小本买卖维持生计。2006年12月，我在电视上看到了县房产局决定将其一处公有店面房以竞租的形式对外出租。在妻子的鼓动下，我决定参加竞租。据了解，与我一同参与竞租的还有张某、李某、钱某三人。县房产局分别向我们四位竞租人发出了《房屋招租书》，并在招租书中规定了该房屋的地点、面积、用途、租金、维修及保管责任等内容和要求，而且县房产局还在上面明确写到“出租金最高者为承租人”。我同其他三位竞租人填写招租书后，按照规定用信封交到了县房产局。房产局当着我们的面打开招租书验证，结果我出的租金最高。
2007年1月，我去找县房产局签合同时，县房产局却告诉我，他们已在月初与另一
竞租人签订了5年租赁合同。当初发给我的要约无租赁期限条款，缺乏规范性，不符合《合同法》关于要约的意思表示应当“内容具体明确”的规定。所以他们可以与其他人订立合同。对他们的做法我很不满意，但是我又不知如何维护我行使竞租到的房屋的权利。
请问：县房产局当初发出的招租书要约生效吗?
律师专线解答
罗先生，可以肯定的是，县房产局的做法显然是错误的；其发出的招租书要约业已生效。
首先，县房产局发出的房屋招租书中规定了出租房屋的地点、面积、用途、租金、维修及保管责任，并明确表示“出租金最高者为承租人”。虽然该要约中没有明确规定租赁期限，但主要条款已经具备，应认为要约已经成立。我国1999年公布的《合同法》也只规定了要约的内容必须具体确定，并没有规定完整的要求。同时，从立法本意到具体内容上也都摒弃了合同必要条款之说，其目的就在于促进合同内容的明晰，减少对合同成立不必要的限制，从而推动市场经济的发展，符合现今司法理念的趋势。
其次，我国《合同法》第12条规定了合同内容一般包括的条款。采取这种“一般包括”的表述方式，缺失与否并不能直接作为合同是否成立的判断标准。对于在司法实践中存在条款缺失的问题，作为补救措施，《合同法》第61条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”另外，我国《民法通则》也有类似规定。因此，县房产局的招租书中对租赁期限的缺失并不能成为要约不成立的理由，可以认定县房产局的招租书即为该局对外招租房屋的要约。
最后，您与张某、李某、钱某四人共同参加竞租，而您所出的租金又最高，符合招租书上写明的“出租金最高者为承租人”的规定，这即属于对要约的承诺。所以在您承诺生效的同时，你们之间的房屋租赁合同已经成立，并发生效力。而房产局与第三人签订合同的行为，显然是错误的。
症结所在
本问题的症结在于咨询者对合同法中关于“要约”的规定不了解。
律师提醒与注意事项
要约的生效要件包括：(1)要约必须具有订立合同的意图；(2)要约必须向要约人希望与之缔结合同的受要约人发出；(3)要约的内容必须具体确定；(4)要约必须送达受要约人。
法律链接
《中华人民共和国合同法》第十二条、第十四条、第六十一条
