将住宅改作商业用房开办公司,从物的所有权角度看,其有权对 房屋自由使用,但其将住宅用途的房屋,改做商业使用,必然会带来大 量外来人员的进人,干扰其他居民的正常生活。同时也会对物业管理 区域的管理、安全防范等带来一定的不利影响。为此,《物权法》第77 条规定,业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性 用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理 规约外,还应当经有利害关系的业主同意。
1、原始设计为非居住房屋,延续至拆迁时仍作为非居住房屋使用的,可以认定为非居住房屋;
2、公房承租人与所有人签订了公有非居住房屋租赁合同,建立了公有非居住房屋租赁关系的,可以认定为非居住房屋;
3、房地产权证记载的权利人为单位,可以认定为非居住房屋,但原始设计为居住房屋以及实际用作职工或者职工家庭居住使用的除外;
4、原始设计为居住房屋,经市或区(县)房地局批准居住房屋改变为非居住用途的,可以认定为非居住房屋。但在2001年11月1日以前,已经以居住房屋作为营业场所并领取营业执照的,可以认定为非居住房屋;在2001年11月1日以后,以居住房屋作为经营场所并领取营业执照,未经市或区(县)房地局批准居住房屋改变为非居住用途的,不认定为非居住房屋。
对于中途存在房屋用途改变行为的房屋性质的认定,一般遵循以下原则:
1、房地产权证记载的权利人为单位,可以认定为非居住房屋,但原始设计为居住房屋以及实际用于职工或者职工家属居住使用的除外;
2、始设计为居住房屋,经市或区县房地局批准居住房屋改为非居住用途的,可以认定为非居住房屋。已经以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的,可以认定为非居住房屋。
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