二次购房差价谁来付

第一次购房并交纳定金，等待一年后得知，房产商无证开发房产。于是只有二次求购另一楼盘住房，无奈房价看涨，为此多支出9万多元……

案件回放

2006年11月，李先生因工作调动来到乌鲁木齐,首先要解决的是落脚问题。为此他相中了首府一座刚开工的楼盘，并按房产商要求交了一万元定金，房产公司给他出了一张收据。

随后，李先生为了早日签订购房合同，不断向房产商要求交纳认购款，却被房产商告知楼盘建设暂时停顿，只有等2007年3月重新动工时，才可以签订购房合同，同时承诺同年6月交房。

一直到2007年8月，楼盘还未重新动工，此时又传来房产商无证开发房产的确凿消息。

此时李先生大为懊悔自己当初相信房产商的说辞，没有验看房产商开发楼盘的手续是否齐全。但房子是尽快要买的，他立即又购买了另一房产商开发的、同等面积的住房，但此时的房价已比2006年年前整整多了1000多元，他为此多支出了9万多元。

李先生认为，是第一家房产公司恶意隐瞒无证开发的情况，导致了他错失以市场最低价购买住房的机会。为此，他于今年3月起诉到法院，请求法院判令第一家房产商返还定金一万元，同时赔偿那9万多元二次购房的损失。

法庭上，房产公司愿意返还定金，而并不同意为9万多元购房损失买单，理由是李先生并没有事实和法律依据。

对此，李先生当庭拿出了网上下载的证明资料：首府一家媒体2007年11月先后两期有关该房产公司“五证不全卖房属违规”的报道（里面交代了3个不同的交房日期：2006年12月30日、2007年6月30日、2008年8月30日），乌鲁木齐市市长信箱2007年12月26日的一则反映该房产公司无证售房的市民来信。

最终，一审法院认定，房产公司无证售房存在过错，但李先生提供的证据无法证实其购房损失，最终只支持了返还定金的诉讼请求。

如今，李先生找到了与他几乎同一时间购房的同伴，收集了他们当初认购房产的价格，并于今年7月提起了上诉。

目前此案还在审理当中。

观点交锋

议题一：谁应为多出的购房款买单？

主持人：请问各位嘉宾，李先生重新买房多支出的房款，到底该由谁来买单？

余志晖：应由房产公司承担。

从案情来看，李先生和房产公司之间还未形成房屋买卖合同关系，因为他们之间并未正式签订购房合同，只是处于订立购房合同的相互磋商阶段。在该阶段，房产公司明知自己没有开发资质,却一直隐瞒该情况,承诺李先生可以签订购房合同和按期交房，但事实上其承诺根本无法兑现，最终李先生转买其他房产，由此出现了9万多元的购房损失。由此，房产公司显然违反了先合同义务（指自缔约当事人因签订合同而相互接触磋商，至合同有效成立之前，双方当事人依诚实信用原则，负有协助、通知、告知、保护、照管、保密、忠实等义务），应当承担缔约过失责任。

苏文玲：我不同意你的观点。既然房屋买卖合同尚未签订，则开发商的行为并未违约，也不存在相应的违约责任，李先生提出的9万元房屋差价的损失应由他自己承担。

至于他交付的1万元定金，仅是对他与开发商将来签订房屋买卖合同的担保。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第115条的规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”在本案中，开发商因为自身的原因不能与李先生签订合同，则应当双倍返还定金，即2万元。

陈彤：苏律师，李先生之所以会交1万元定金，是因为他相信与房产公司能够有效签订购房合同且履行。为此，他放弃或丧失了与第三人签订合同的最佳时期，最终以重新购买住房的形式，多支出了9万多元房款，这属于典型的信赖利益损失（指对方当事人因信赖合同能够有效成立且履行，从而放弃或丧失的与第三人签订合同机会所蒙受的损失），如果李先生能够以合法的证据形式和证明方式来举证这一损失，则该损失理当由房产商承担。

王文利：我认为你们的观点都对，就看李先生自己如何主张了。

但有一点，李先生只能在要求双倍返还定金和要求赔偿信赖利益损失之间选择其一，两者不可兼得。

理由是，信赖利益损失赔偿，旨在使信赖方因信赖过错方的缔约行为而付出的各种费用得到补偿，从而使当事人处于合同从未订立之前的良好状态，当事人在合同以前的状态与现有状态之间的差距，就是信赖利益损失的范围。本案中，李先生重新购房多交出的9万元就是这种差距，如果他取得了这个差距的损失补偿，那他的利益达到合同已履行的状态，再要求双倍返还定金，就对开发商不公平了。

议题二：李先生手中的证据是否真实有效？

主持人：从案情看，李先生要求赔偿的是这9万多元的信赖利益损失，但法院没有支持他的诉求，是不是因为他向法院提交的证据不具备法律效力呢？

王文利：是的。

按照“谁主张谁举证”的古老法则，李先生负有举证责任，证据应当具有“三性”，即真实性、合法性、关联性，李先生应当根据自己的诉讼请求提供相应的证据，李先生提供的证据在法庭上要公开质证，开发商也有权提出反证。

法官通过双方的质证和辩论，最终是否采信双方的证据，是由法官来决定的，法官根据证据证明力大小来最终裁判案件。因此，在国外打官司也叫打证据仗。决定案件的胜负就是证据。

余志晖：可问题是，李先生目前拥有的证据只能说明已经与房产公司签订购房合同的人的情况，并不能以此类推到李先生身上，更何况，媒体报道的情况和市民来信的情况也有失实的可能，其证据效力值得商榷。

另外，李先生只交了一万定金,在房产公司没有得到相对利益的情况下,他主张9万多元的缔约过失赔偿是很麻烦的,如果没有直接的证人证言和其他书面或视听证据证明，是房产商的一直拖延导致李先生另购房产的损失，那么房产商所应承担的具体缔约过失责任是很难认定的。我认为他胜诉的可能不大。

陈彤：我不这样认为，李先生手上的证据是不充分，但并不是全无胜诉的希望。

从证据的角度来看，这涉及到举证责任和证据的可采性问题。首先，预售商品房时的手续、证照等是否齐全的举证责任在房产商，而信赖利益的损失，则应由李先生承担举证责任；其次，李先生所提供的证据，只有在符合法定证据形式且能够有效证明其信赖利益损失的情况下，才具有可采性。 [page]

具体到本案，我认为李先生提供的证据只要具备以下条件，就有望被法庭采纳为依法裁判的依据：1.符合法定的证据形式，如书证、物证、经查实无误的复印件等；2.基于对房产商的信赖而丧失其他缔约机会的事实；3.同一地区房地产价格普遍上涨的证据材料（如统计部门和其他机构的统计调查数据等）；4.除了购房时间和房产商外，在其他条件和因素与首次购房近乎相同的情况下（如楼层、建筑结构、房屋地段、建筑面积等），二次购房时多支出的费用。从目前的情况看，李先生的举证在上述2、3、4项上尚不够充分具体。这应当是李先生一审败诉的主要原因。

随后的二审，如果李先生不能有效地证明其“信赖利益”的损失，那么二审的结果对他而言将依然是不乐观的。但就这些需要的证据而言，李先生是可以收集到的，房产商是肯定要承担赔偿损失的，只是赔偿多少的问题。

还有一点需要说明，如果李先生不能通过司法救济的途径挽回其信赖利益的损失，对他个人而言自然是蒙受了金钱的损失和败诉的结果。但对于社会上的成千上万的“李先生们”，这一结果可能会招致的负面影响是不容忽视的。

议题三：持有购房合同但拿不上房该怎么办？

主持人：我还想问，与本案中的房产公司已经签了购房合同的那些购房者又该怎么办呢？

苏文玲：如果开发商在没有取得“商品房预售许可证”的前提下，与购房者签订的房屋预订合同、认购合同或买卖合同，属于开发商的违规行为，应当受到相关监管部门的行政处罚。