商业地产开发商的分歧和困惑

“在美国，超过七成的零售总额是在购物中心完成的，澳大利亚超过了八成，而在中国，只有5%……”前不久，在2006年度中国零售业高峰论坛上，操着各地口音的零售商聚集上海，饶有兴致地谈论着购物中心。

　　购物中心又叫销品茂，里面既有大卖场，也有百货店，还有餐饮店、电影院。这种集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体的业态，让众多开发商怦然心动。陆家嘴的正大广场是上海最大的商业广场，一批体量更大的购物中心在全国各地拔地而起。在热火朝天的工地背后，是四类雄心勃勃的开发者：本土传统商业零售集团、本土房地产巨头、海外专业购物中心开发商以及外资零售集团。

　　据国务院政策研究室透露，全国商业地产空置率接近30%。对于体量庞大的购物中心而言，要找足够多的租户填满肚皮，实非易事。国外惯例是先招商，再设计、建造。而国内大部分开发商却反其道行之，先开工建设、建好后再四处招商。顺序一错，搞不好就葬送一个地产商。招商派和造楼派的争论，由此引发。

　　招商派：先建后租麻烦不断　　

　　等购物中心矗立在地平线上再招商，往往麻烦不断。这些后期无法解决的麻烦，成为招商派驳倒造楼派的重要依据。

　　设计上硬伤难治　　

　　四川有一座47万平方米的大型购物中心，开发商建设时，每层层高为4.5米。到了招商阶段，好不容易找到一家国际大卖场，可对方摆出了硬指标：层高必须达到5米。无奈，开发商只能伤筋动骨，掘地半米，这才把这家大卖场引入。于是，购物中心底层的地面凹下去一大块。

　　北京一家购物中心开始建造之后，原本想引入美国第五大道百货集团，结果招商不成，引入北京和台湾另外两家百货公司。由于各公司对建筑结构要求不同，工程图纸反复修改，仅图纸修改一项，就花掉上百万元……

　　这样的例子，在全国还有很多　　

　　据一位建筑商介绍，开发商业地产与开发住宅不同。住宅设计不佳，便宜点也能销售出去，但如果商业地产的承重、层高不符合要求，白送都没人要。具体说来，建材超市要求荷载4吨，普通的超市和书店1吨，做普通的百货荷载有400、500公斤就够了。不同的业态，对高度要求也不同，做生活超市，5米层高就可以了；如果做建材超市，至少要8米层高；而做仓储的话，要9米。如果建电影院，至少要10米层高，因为将来会使用大银幕……上海一家40万平方米的购物中心，层高平均4.8米，载荷只有400公斤。建材商一进，楼板就会塌，就连做普通超市也危险。这样的购物中心，哪个商户敢进？待到木已成舟，不同租户提出不同要求，开发商如何补救？

　　据中国城市商业网点建设管理联合会秘书长王永平介绍，国外企业对购物中心要求非常高，他们往往要求自己设计，大到铺面户型、通道、电梯布局，小到地砖的颜色、音响设备，都有一整套要求。厦门一家购物中心在引入美国时代华纳公司的电影院时，时代华纳提供了厚厚一叠图纸。购物中心老总不看不知道，一看吓一跳：电影院图纸的厚度，与购物中心的图纸的厚度相当！可见，如果不是量身定做，今后重新改造，那个折腾谁受得了。

　　租金上哑巴吃黄连　　

　　根据开发商的经验，建得差不多再招商时，开发商陷入被动，常常会在租金上吃亏。