深圳市人民政府日前发布了《深圳市审批登记制度若干规定》，该规定已于2001年11月1日起实施。我们注意到该规定的附件所附的规划与国土资源局取消的审批事项中，“合作开发房地产”属于取消审批事项。业内人士认为，合作开发房地产审批的取消，是有关机构在房地产开发中依法行政、简化办事程序的又一重大举措。
合作开发房地产，是享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资，另一方投入资金合作建房并按比例分配合作成果的房地产开发形式。根据法律和行政法规的规定，合作开发房地产是土地使用权有偿转让的一种特殊形式。土地使用权的转让，按照《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定必须办理土地使用权的转让登记，未办土地使用权转让登记，土地使用权的转让无效。合作开发房地产既然是土地使用权的转让，合作开发的双方就应当到政府土地行政管理部门办理土地使用权的转让登记。由此可见，政府对合作开发房地产审批的实质内容是土地使用权的转让，土地使用权转让之外的内容不属于政府行政权力的审批范围。
但政府土地行政管理部门在对合作开发房地产的实际审批过程中，却未严格将审批范围限制在土地使用权转让，往往将不属于行政审批的内容纳入审批范围之中。比如，合作开发房地产中当事人的利益分配，不论是房产按比例分配还是售房后的利益按比例分配，都不应该是国土行政管理部门审批的权限范围，而应当是合作各方当事人意思自治的范围。可是，在过去相当长一段时间内，土地行政管理部门对合作开发房地产不但对土地使用权的转让行使审批权，而且对当事人的利益分配同样行使审批权。这样，当事人在获得土地使用权转让审批以后，无权协商变更利益分配的原则。实际上，不论是法律还是行政法规，都只赋予了国土行政管理部门行使土地使用权转让的审批权力，没有赋其有审批当事人双方利益分配的权力。因此，土地行政管理部门对当事人利益分配的审批是对当事人订立合作开发房地产合同的粗暴干预，违反了《合同法》第4条关于“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”规定。
由于土地行政管理部门扩大合作开发房地产的审批范围，将合作各方利益分配纳入审批内容之中，直接产生的一个不良后果是：当合作各方因利益分配产生纠纷时，究竟应当以土地行政管理部门审批的利益分配原则为准，还是应当以合作各方协商分配的原则为准。对此，不但合作各方当事人感到困惑，审判机关有时认识也不尽一致。
多数意见认为，合作开发房地产合同经土地行政管理部门审批后，其合同中约定的利益分配原则未经土地行政管理部门再审批，当事人不得协商变更，未经审批擅自变更利益分配的，变更内容无效。这种意见体现在裁判文书中，极不利于对守约一方当事人合法权利的保护。在合作开发房地产的审批取消以后，利益分配不再需要审批而完全由合作各方约定，当事人在利益分配上产生纠纷时，裁判机关的裁决尺度将更有利于守约一方当事人。
深圳市人民政府取消了合作开发房地产的审批，并不意味着一方以土地作为投资，另一方出资并利益分成的房地产开发不再需要土地行政管理部门审批，相反，政府只是将审批内容和非审批内容分离，对于依法应当由政府审批的土地使用权转让必须强化经审批后合作各方才能进行房地产开发，对于依法应当由当事人自愿协商的利益分配则完全交由当事人自愿约定。因此，我们认为，取消合作开发房地产的审批意义非常重大，它是行政机关对房地产开发合同积极不干预政策的体现。
