一、关于房地产的查封
涉及执行案件中的房地产查封，通常做法是应先查档后查封。首先要查明房地产的权属和性质，先到房地产的登记机关，请求协助查询已知的房地产归属情况和登记在被执行人名下的房地产情况，以确定房地产是否属被执行人所有。具体如下：
1、对于已进行登记的房地产，按照法定管理部门的登记确定权属。一般来说，登记在被执行人名下的房地产，视为被执行人所有。
2、未登记的建筑物，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确认权属。
3、对于未登记在被执行人名下的房地产，登记名义人(案外人)与被执行人均认为该财产属于被执行人时，可以视为被执行人的财产。
4、登记名义人否认该房地产属于被执行人时，申请执行人认为登记为虚假的，应提起撤销该登记的诉讼，经诉讼撤销该登记，并转登记为被执行人名下时，方可作为被执行人的财产进行查封。
5、被执行人通过继承、判决或执行裁定取得房地产所有权的，虽未经办理过户登记，也可以对该财产采取查封措施。
6、以房地产作价或入股作为公司注册资本，并经工商登记的，该房地产虽未办理过户登记，当该公司作为被执行人时，该房地产可以视为该公司的财产进行执行。查清以上情况后，应立即裁定查封，并向房地产管理部门发出协助执行通知书，以查封该财产。
7、涉案房屋与土地使用权不一致。如果二者均属于被执行人，申请人可申请同时查封，如果不一致，查封被执行人名下的土地使用权或者房屋；相应地，在变价处理土地使用权、房屋时，土地使用权、房屋所有权同时转移；土地使用权与房屋所有权归属不一致的，受让人继受原权利人的合法权利。
8、关于被执行人已经转让的房地产。对此类房地产能否查封，应以登记机关对转让是否核准登记为准。
9、对于被第三人占有的被执行人房地产。如果第三人是为被执行人的利益占有被执行人房地产，可申请查封，如果第三人是为自己的利益合法占有的，如租赁、信托，申请执行人也可申请查封，但第三人可以继续占有和使用该房产。
二、已抵押登记的房地产和预售房屋的查封
对于抵押登记的房地产是否可以查封，各地的认识历来不一致。有的地区规定抵押房地产不能查封，有的地区规定抵押房地产可以查封。最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第40条的规定："人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权、预押权或留置权的财产，可以采取查封、扣押措施。财产拍卖、变卖后所得价款，应当在抵押权人、预押权人或留置权人优先受偿后，其余额用于清偿申请执行人的债权。"由此可以看出，对于抵押房地产的查封是有法律依据的。
未进行所有权登记的房屋。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十条："查封尚未进行权属登记的建筑物时，人民法院应当通知其管理人或者该建筑物的实际占有人，并在显著位置张贴公告。"由此可知，对于未进行所有权登记的房屋可以预查封。有以下几种情况：(1)作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋，(2)被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋，(3)被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。对己经预售登记但还未办理权证的房地产的查封及协助执行，应当要求预售登记房地产的现所有权人协助执行。告知在办出产权证时通知人民法院跟随办理查封。
三、房地产的轮候查封
轮候查封(含预查封)制度的建立解决了查封过程中的"法律真空地带"。《民事诉讼法》第九十四条第四款规定"则产已被查封、冻结的，不得重复查封、冻结。《最高人民法院关于适用〈民事诉讼法〉若干问题的意见》第282条"人民法院在执行中已依照民事诉讼法第二百二十一条、第二百二十二条的规定对被执行人的房产查封、冻结的，任何单位包括其他人民法院不得重复查封、冻结或者擅自解冻，违者按照民事诉讼法第一百零二条的规定处理。因此，在同一时间内两个或两个以上的人民法院对同一房屋不能进行重复查封。但在诉讼和执行过程中，在前后两个案件分别由两个法院管辖的情况下，一方面法律禁止重复查封、扣押、冻结，另一方面又无其他相应的信息沟通机制，在前一查封、扣押、冻结被解决后，其他法院往往不可能立即获悉在先查封、扣押、冻结被解决的信息，从而导致在后的查封、扣押、冻结不可能立即实施，债务人往往会借机转移财产，其他债权人的利益因此而遭受不应有的损失。有的地方甚至利用禁止重复查封、扣押、冻结制度搞地方保护主义，为了达到保护某个被执行人的目的，将其全部财产先予查封、扣押、冻结，以阻止外地法院执行，然后再找机会解除查封、扣押、冻结，导致其他法院的执行落空。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条解决了这一问题。通常认为，轮候查封登记(预查封)是指对其他人民法院已经查封(预查封)的财产，执行法院在登记机关进行登记或者在该其他人民法院进行记载，查封依法解除后，在先的轮候查封(预查封)自动转化为正式查封的制度。
轮候查封(预查封)制度不是重复查封，避免在同一时间有两个或两个以上人民法院对同一财产作查封，具有合法性；同时，轮候查封制度的建立，使得执行过程中几个查封紧密衔接，井然有序，堵塞了查封中的漏洞，后一查封申请人不用再担心前一查封解封的时间，查封法院依法解除查封时，排列在先的轮候查封自动转为查封；查封法院对查封的土地使用权、房屋全部处理的，排列在后的轮候查封自动失效，查封法院对查封的土地使用权、房屋部分处理的，对剩余部分，排列在后的轮候查封自动转为查封。
四、关于涉及第三人权利的房地产的执行
在市场经济条件下，房地产的担保和用益功能越来越被人们予以重视和发挥，房地产所有人往往会在所有权之上设定诸多的权利，最重要的有两种，即担保权和租赁权。对此类涉及第三人权利的房地产的执行，要充分考虑到担保权和租赁权的特性。
一是对被执行人已设定抵押的房地产的执行。执行此类房地产时，首先要查清抵押权人的债权数额，拍卖所得价款在优先支付执行费用、评估费用、拍卖费用和抵押权人的债权后没有剩余的，不得对该抵押物进行拍卖或变卖。否则，既不能使抵押权人实现债权，又对申请执行人实现债权毫无帮助。这种情况下的执行是无益执行，应当禁止。只有对抵押房产的价值大于所担保债权的余款部分，可以作为法院执行案件的执行标的。执行法院对第三人享有担保物权的房地产进行拍卖时，必须通知该第三人，在拍卖公告中声明拍卖物有担保权益的情况。
二是对被执行人已出租房屋的执行。法院在采取拍卖、变卖的方式执行此类房地产时，应通知承租人参加拍卖、变卖，以保护承租人的优先购买权利，并在拍卖公告中声明拍卖物上有租赁权的情况，告知竞买人原租赁合同应由竞买人继续履行。在被执行人出租的房地产上又同时设有抵押权时应注意：若租赁权成立在先，抵押权设定在后，新的受让人应继续履行原租赁合同至合同期满；若抵押权成立在先，租赁权设定在后，原租赁合同对新的受让人没有约束力。
五、被执行人利益的保护
一、《民事诉讼法》第二百二十三条规定，"必须保留被执行人及其所扶养家属必需的生活用品，即使房屋己经设定抵押，只要属于被执行人及其所扶养家属必需居住的，也不得执行。"由此可以看出，被执行人生活必需居住房屋不得拍卖、变卖或者抵债。基于我国社会保障制度还不够完善的情况下，必须保护被执行人及其所扶养家属的生存权。然而在司法实践中一般无法判断该房屋是不是被执行人及其所扶养家属必需居住的，也许被执行人还有别的房屋，只是不为人所知。因此，《规定》对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债，而允许其使用，目的是防止其进行处分。当被执行人的房屋超过了其本人及其所扶养家属必需居住的范围时，可以通过《规定》第七条的变通规定解决。
可见第六条是为了保障被执行人的生存权利，保障其最基本的生活条件而提出的，被执行人虽不能进行产权的交易转让，但却可以继续居住。这样既为进一步规范执行秩序、解决执行难问题提供了法律措施和手段，也切实体现了我国尊重和保障人权的新理念
二是既要保护被执行人的生存权又要实现债权。强制执行必须在保护申请执行人的利益和被执行人的利益之间保持平衡。因此，《规定》第七条中对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院可予以执行的规定，既保护了被执行人及其所扶养家属的生存权，又最大限度地实现了债权人的债权。比如，虽然是被执行人及其所扶养家属生活的唯一居住房，但如果该居住房面积大、地理位置优、市场价值很高，显然从价值角度讲，该居住房己经超过了生活必需的限度，如果一律禁止执行，对申请执行人利益的保护明显不力。因此，出于强制执行程序的目的和对执行当事人利益的保护，应当在满足被执行人及其所扶养家属生活必需的基础上，根据申请执行人的申请，由其提供相同功用的代偿物或者相应价款后，即可以对该居住房采取执行措施。可以想象，在具体实施过程中会存在较大的弹性和人为因素，只有法院根据情况预计该财产卖得的价金显著超过代偿物的价额时，才会被允许提供代偿，以维持其简朴的生活水平，防止造成被执行人严重的生活困难。
六、关于房地产强制执行后的处置
执行房地产的最终目的就是清偿债务，所以对于查封的房地产，通常有以下几种做法：
1、将查封的房地产拍卖或变卖后所得价款清偿债务；
2、对拍卖、变卖不成的房地产经债权人同意后，由债权人租赁，租金抵偿债务，也可租给第三人，第三人应付的租金用于清偿债务；
3、如果债务人已将房产抵押给其他债权人的，抵押期满后经拍卖所得价款，在抵押权人优先受偿后，余额用于清偿债务；
4、如果债权人、债务人双方同意可将房产作价，直接折抵给债权人，差额部分实行多退少补；
5、如果执行标的是在建工程，在确认其所有权后予以查封，限定债务人履行债务，到期不履行的，委托拍卖行整体拍卖清偿；
6、对土地使用权的执行。如果债务人只交了部分土地出让金而取得土地使用权的，其土地使用权拍卖所得价款优先支付土地出让金和国家税收，余额清偿债务。如果执行的房产的土地使用权是划拨方式取得的，经土地管理部门，房产管理部门批准后该土地使用权连同地上建筑物构筑物一并拍卖。如拍卖底价中包含土地使用权的，拍卖成交后应将拍卖所得价款优先支付土地出让金及税收，余额清偿债务，受让人直接取得土地使用权。如拍卖底价中不包含土地使用权的在拍卖成交后所得价款清偿债务，买受人向政府交纳土地出让金，并与土地管理部门签订国有土地出让合同，正式取得土地使用权，但不能改变原有规划土地的性质。
七、生效法律文书指定交付房地产的权属转移交付
关于生效法律文书中指定交付的房地产权属转移与房地产行政管理规定的衔接问题，根据最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》的解释，法院可以通过生效法律文书指定交付。应当讲，对于己裁定、判决的房地产权属转移，在法律上己经生效，只是未到房地产登记机构办理变更登记手续。但对未经上诉的一审判决书、裁定书的认定以及指定交付的是按现行的房地产法律、法规、规定有所限制的房地产时，在实践中如何处理该类问题，便成为房地产管理部门的一个难题。笔者认为，对生效法律文书中未经过上诉的一审判决、裁定书，当事人应当请求一审法院出具该法律文书己发生法律效力的证明，房地产管理部门凭一审法院审判该案的原审判庭出具的该法律文书己发生法律效力的证明，给予办理房地产权属转移手续。实践中房地产管理部门的做法不一，有的要求人民法院发出协助执行通知书，有的则不要。本人认为，还是要向房地产协助部门发出协助执行通知书。
八、人民法院执行房地产时应当履行义务和相关行政管理部门应当履行的义务
实践中，人民法院在请求房地产管理部门协助执行时往往会出现这样那样的矛盾。最高人民法院、国土资源部、建设部联合发布了法发[2004]5号文件，即《关于人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》，将人民法院同国土资源和房地产管理部门，在人民法院执行房地产时各自应当履行的义务作了规定，《通知》第二条规定：人民法院在要求国土资源、房地产管理部门协助查询、查封、预查封、强制过户等事项时，必须履行以下义务：
1.表明身份。执行人员代表国家行使强制执行权，必须表明自己的合法身份。因此，执行人员要求国土资源、房地产管理部门履行协助执行义务必须出示本人工作证和执行公务证。
2.出具必备的法律文书。在要求国土资源、房地产管理部门履行协助执行义务时，除查询房地产权属情况时只需出具协助查询通知书即可外，在采取查封、预查封等强制执行措施时，必须出具查封、预查封裁定书及协助执行通知书。
3.履行其他义务。人民法院在执行个案中，应当针对特殊情况，及时出具相应的资料、证书。依《通知》第七条、第八条规定，在对财产权利人和登记名义人不一致的房地产进行查封时，凡登记名义人承认其并非真正权利人、登记房地产实际属于被执行人的，人民法院应当出具登记名义人签名的书面声明；凡被执行人因继承、判决或者强制执行取得，但尚未办理过户登记的房地产，人民法院应当提交被执行人取得该财产的有效证明或者法律文书。
4.支付必要的协助执行费用。依《通知》第一条规定，人民法院应当向协助执行部门支付复制材料所必须的工本费。
关于国土资源、房地产管理部门的协助义务。针对人民法院在执行房地产过程中，行政管理部门协助执行存在的问题，《通知》就相关执行程序中协助执行人的义务，也作了明确规定：
1.重申国土资源、房地产管理部门必须依法履行协助执行义务。《通知》第一条明确规定"人民法院在办理案件时，需要国土资源、房地产管理部门协助执行的，国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书和协助执行通知书办理协助执行事项。"
2.对协助执行事项，除复制材料所必须的工本费外，不得向人民法院收取其他费用。考虑到国土资源、房地产管理部门的办公经费中并不包括履行协助执行义务时复制材料的工本费，依《通知》第一条规定，允许国土资源、房地产管理部门向人民法院收取复制有关材料所需要的工本费用，除此之外的任何其他费用诸如所谓的查询费、协助执行费等，不得收取，人民法院也有权拒绝。
3.不对人民法院的法律文书进行实体审查。针对有的协助执行义务机关常常以人民法院的法律文书存在错误为由，拒绝办理协助执行事项的情况，《通知》第三条明确规定，国土资源、房地产管理部门不对人民法院的生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查。
4.告知义务。《通知》第四条规定，对人民法院查询并复制或者抄录的书面材料，土地、房屋权属的登记机构或者其所属的档案室(馆)加盖印盖。无法查询或者查询无结果的，国土资源、房地产管理部门应当书面告知人民法院。
该《通知》加大了对国土资源、房地产管理部门妨碍执行的处罚力度。《通知》第二十二条第二款规定，明知人民法院已经对有关的房地产进行了查封、预查封，仍然办理该房地产的权属变更、转移登记手续的，对有关部门和直接责任人可以依照民事诉讼法第一百零二条的规定处理。即对直接责任人可以处以罚款和司法拘留，构成犯罪的，可依照我国刑法第三百一十三条的规定追究其拒不执行人民法院判决、裁定罪的刑事责任。
