一、被执行房地产归属确定
我国《城市房地产管理法》第五章“房地产权属登记管理”中，第五十九条、第六十条规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。
在执行房地产时，首先要确定被执行人的房地产是否属于被执行人所有，对于已经进行登记的房地产，应按照房产管理部门的登记确定权属。一般来说，只要房地产登记在被执行人名下，就应当视为被执行人所有，法院就可以将其作为被执行人的财产执行。
二、强制执行常见障碍
房地产案件的执行牵涉到很多政策性的问题，人民法院的很多工作都需要有关部门的配合和支持，因此执行过程中遇到的问题很多难以执行，存在的原因有以下几点：
(一)适用法律难。我国民事诉讼法以及最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》(以下简称《执行规定》)均没有对涉及房地产的执行作出具体的规定，造成实践中各地法院在查封和处理房地产时做法不一，常常发生相同条件的个案处理结果却相异，损害了法律的严肃性和统一性。
(二)要求协助执行难。人民法院执行房地产案件，须由房地产管理部门及时协助，并协调一致地工作。但有的房地产登记管理部门基于种种因素的影响，或拒不履行人民法院要求协助执行的通知;或对人民法院查封的房地产擅自解封，违规办理过户手续;或在协助执行时向人民法院收取名目繁多的费用;或找出种种借口推委拖延，给人民法院的执行工作设置了一些障碍。
(三)房地产变现难。依我国现行独特的土地政策，可供交易的土地范围极小，只有通过出让方式取得的国有土地使用权才能进入市场交易，集体所有的土地禁止交易，这就给涉及集体土地的不动产的变现带来困难。即使在能够上市交易的土地中，行政主管部门出于部利益的驱动，也往往使人民法院变价处理房地产难以顺利进行。
三、特殊房地产的执行
(一)农村房产的执行问题。
1、农村房产的法律界定及其特征。
农村房产一般是指在农村集体土地上所建造的房屋，其既无严格法律意义上的土地使用权证，也无房屋所有权证，因而无法进入一般的房产市场进行交易，即无法正常流通。在农村，宅基地属村集体所有，农民建造住宅所需宅基地采用限额审批制度，要求一户一宅，宅基地不得转让。可见，农村居民私有住房具有两个特点：(1)宅基地来源的政策性、福利性。(2)房屋流通的限制性。农村房产，按其用途主要可分为两大类，即村民住宅和乡镇工(商)业用房。两者的所有权法律特征除了相同或相似外，尚有一个显着的区别，这就是村民住宅所有权的“相对完整性与合法性”，而乡镇企业房产的“相对缺陷性与违法性”，村民住宅在建造前均经村及乡镇审批，故具有相对完整合法的所有权。虽然农民的宅基地归集体所有，农民只享有使用权，但宅基地上的附着物，如房屋等，则归农民所有，农民对其可以占有、使用、收益和处分。而乡镇企业的工(商)业用房，则基本没有经过乡镇企业用地主管部门的审批，没有履行必要程序，大多是与所在村以签订土地租赁合同的形式而取得土地使用权的。
2、农村房产的可执行性分析。
由于作为执行标的物的农村房产具有其特殊法律特征，所以，在对该类财产的执行上存在障碍：在理论上表现为执行标的物所有权上的瑕疵，在实践中则表现为无法直接进行拍卖或变卖，对村民住宅同时还表现在实体处分及执行程序上的障碍。农村房产作为民事执行标的物时所出现的上述执行上的障碍，与我国土地立法上确定土地的两种所有制，即国家所有与集体所有，以及土地所有权不得转让相关。
根据民法理论，所有权的内容包括权益与权能两个方面，权益为所有人独享所有物之一般价值与使用价值的利益。农村房产，尤其是村民住宅，尽管无严格法律意义上的所有权属证明，但其一般经过了规定程序的审批，符合相关行政法规的规定，因而其所有权属性是不容置疑的。至于目前存在的乡镇企业房屋的权属，虽无权属证明，大多也未经审批，但这是在我国二十多年改革开放、经济发展的时代背景下形成的，总体还是符合我国在这一时期的法律、规章的，且社会对其所有权并不否认，事实上企业也一直在行使着房屋所有权，有些企业还取得了作为担保而融资的利益，大多涉案执行也恰是由此而引起。所以，不应以表观的“法律”对之机械对待，而应从其符合所有权本质属性的特性中去理解，确立其“准”所有权的法律地位。
(二)合作建房投资权益的执行
在当前的房地产投资形式中，采取合作建房的形式较多，而合作建房一般采取两种方式：双方即土地方与投资方，采用成立项目公司的形式进行开发，按股份分享投资利润或房屋产权;双方即项目所有方与投资方，采用合作的方式进行开发并按照投资比例获取利润和分配房产。关于执行中对合作建房中的被执行人房地产投资权益的执行，应当遵循最高院《执行规定》中第五十一、五十三、五十四条的规定。
1、对以项目公司的形式合作建房的执行问题。
执行中若该项目公司为被执行人，则其所开发的房地产可以直接作为被执行人的财产予以执行。若该项目公司的股东为被执行人时，一般则只能执行该股东的房地产投资权益，而不能直接执行该项目公司所开发的房地产。理由是：
(1)股东对该项目公司享有的房地产投资权益与该项目公司所开发的房地产是两个不同的概念。股东的房地产投资权益独立地属于股东所有，而该项目公司开发的房地产的所有权利为项目公司独立所有。
(2)股东对该项目公司享有的房地产投资权益在一般条件下不具备有形财产的形态，而是以一种无形的权利形态出现的。这种权利具体体现在其对项目公司的收益、决策、管理、分配等行为上。因此，把房地产投资权益直接等同于具体的房地产实物是错误的。在执行被执行人在该项目公司享有的房地产投资权益时，首先要对该项目公司的经营状况，尤其是对赢利情况进行调查和审查，确认该项目公司是否赢利以及赢利的多少;其次，应查明赢利是否已经支付;再次，区别不同的情况作出处理。如有收益且尚未支付的，法院可依据最高院《执行规定》第五十一、五十三条的规定，裁定冻结被执行人应得的收益及房地产投资权益，并向该项目公司发出协助执行通知书，责令其不得将该收益及房地产投资权益支付给被执行人。如被执行人对该项目公司不享有收益的，法院不得直接扣划该项目公司的存款或执行其房地产以清偿被执行人的债务。如被执行人的房地产投资权益具有价值且可以依法转让，法院可以依据最高院《执行规定》第五十四条的规定，通过对被执行人享有的投资权益的变价转让来清偿其债务。执行法院裁定冻结、转让被执行人的房地产投资权益时，应当同时向工商行政管理部门和该项目公司以及该项目公司的其他股东发出协助执行通知书，明确规定各自的协助义务，如有违反而造成投资权益流失的，依法追究其相应的赔偿责任。
2、对以合作开发项目合同的形式合作建房的执行问题。
执行中若该项目所有人是被执行人，其所开发的房地产可以直接作为被执行人的财产予以执行。但若该项目的其他投资人是被执行人时，该房地产在一般情况下不得直接执行。理由是：
(1)房地产投资收益权是一种预期的收益而非确定的收益。因为，房地产权益的最终实现，有赖于投资人必须忠实地履行合同。
(2)房地产投资权益具有不确定性，因为合同履行期间，随着投资人投资的变化而会导致权益分配的比例变化。由于此种合作形式的房地产开发均是以该项目所有人的名义报建和销售的，投资人忠实有效地履行完合作建房合同后，投资人有权要求该项目所有人依合同的约定给付利润或价值相当的房屋，亦即被执行人对该项目所有人拥有债权。对这种合资建房形成的房地产投资权益的执行，合作合同已履行完毕的，可按照最高院《执行规定》中对被执行人到期债权执行的规定进行。对合作建房合同正在履行中的房地产投资权益的执行，可以按照最高院《执行规定》第五十一条未到期债权的执行来办理即向该项目所有人发出冻结裁定和协助执行通知书，禁止该项目所有人在到期后向被执行人支付。待到期后，再作出提取裁定从该项目所有人处提取，或者可以要求该项目所有人直接向申请执行人履行。
(三)关于抵押房地产的执行问题。
1、房地产抵押应当办理抵押登记手续。
房地产抵押是指抵押人以其合法的房产以不转移占有的方式向抵押人提供债务履行担保的行为，是属于一种担保物权。《担保法》第三十条、第四十一条、第四十三条规定，抵押人应以书面形式订立抵押合同，并应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效，当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。
2、房地产抵押债中抵押人应优先受偿
根据最高人民法院《执行规定》第四十条的规定：人民法院对被执行人所有的其他享有抵押权、质押权的留置权的财产，可以采取查封、扣押等措施，财产拍卖、变卖后所提价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权。如果抵押人的债权未到清偿期的应当按照《担保法》第四十九条的规定，向抵押权人提前清偿，可向其约定的第三人提存，以保护抵押人的优先受偿权。
3、房地产抵押人可依法转让房地产。
抵押房地产的转让，只要符合法定程序，履行法定的手续，应允许自由转让，房地产抵押人通过转让抵押房地产，可以周转、筹措资金用于生产、经营，从而为债权的顺利实现提供了物质保障。反之，限制房地产抵押人转让房地产，无法缓解其资金困难，交易不顺畅，这不符合公平兼顾效率原则。
(四)关于对尚未取得产权证照的预售商品房的执行问题。
预售商品房在尚未取得产权证照时，其权属仍归房地产开发商所有。当房地产开发商为被执行人，法院可以依法对以上预售商品房进行执行。但是，当开发商所开发的房地产为执行标的物时，对已全部支付或部分支付房款但未取得产权证照的购房消费者的权益如何进行保护，这是执行实践中亟待解决的问题。最高人民法院在2002年6月20日《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释[2002]16号)中曾指出：1、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。2、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。以上批复虽然是对合同法第二百八十六条如何适用的有关解释，但笔者认为其精神同样也适用于保护对已全部支付或部分支付房款，却尚未取得产权证照的购房消费者的权益，这是我们在执行中对尚未取得产权证照的预售商品房的执行所应遵循的基本原则。
(五)关于在执行中对房地产采取何种查封措施的执行问题。
人民法院在执行案件中经常要对被执行人房产所有权、土地使用权采取查封措施，再通过法定程序处置、抵偿对申请执行人的欠款。对于房产、土地使用权有三种查封方法：1、通过有关协助不予办理过户手续;2、责令被执行人将有关证照交人民法院保管;3、加贴封条或张贴公告。相关的法律依据有《民事诉讼法》第一百二十三条和最高人民法院《执行规定》第四十一条。
(1)对已办理房产所有权、土地使用权证明的查封。
对房产、土地使用权的查封，应首先向相关房产、土地管理部门查询其权属的档案材料，详细了解相关财产的资料。同时要求有权机关出具权属证明，权属证明与权属登记不一致的，以权属登记为准。对土地使用权和房产所有权归属同一权利人(被执行人)的，应当同时查封。另外，根据最高人民法院、国土资源部、建设部联合下发的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》可以采取预查封和轮候查封登记的方式查封土地使用权和房产所有权。
(2)对未办理房产所有权、土地使用权证照的查封。
对于被执行人未办理房产所有权、土地使用权证照登记的，即在正式查封、预查封规定的情形以外的财产，将采取加贴封条或张贴查封公告的形式查封，并同时送达民事裁定书。采取这种查封方法应注意对查封的财产进行拍照或摄像，以便在封条或公告灭失时或与其他法院发生执行竞合时作为执行证据。查封时若被执行人拒不到场，应通知当地居民委员会、村民委员会到场所见证，并在查封笔录上签字。
四、应对建议
(一)正确理解和适用《关于人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》。
地方各级人民法院纷纷要求最高人民法院与有关政府部门协调，对人民法院执行房地产过程中所遇到的有关问题进行明确规范。同时国土资源和房地产管理部门也反映，人民法院在查封和处理房地产时，法律手续不全，确认房地产权属失准，甚至随意对房地产登记管理部门及人员进行罚款、拘留，也要求与最高人民法院联合发文就执行和协助执行房地产问题作出具体规定。
2004年2月，最高人民法院、国土资源部、建设部联合发布了法发〔2004〕5号文件，即《关于人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》，对涉及房地产案件的民事强制执行程序及协助执行程序进行了具体规范。《通知》的出台，对于保证人民法院生效裁判文书及其他生效法律文书的顺利执行，规范执行和协助执行房地产案件的工作秩序，保护执行当事人、案外人的合法权益，必将起到积极作用。《通知》共分三十条，主要内容有：人民法院执行房地产时应当履行的义务;关于国土资源、房地产管理部门的协助义务;关于预查封、查封标的物的处分、不动产所有权的移转、房地产权属的确认、集体土地的处理等，较为全面地规范了执行和协助执行房地产主体的行为，尤其对房地产的查封、预查封以及查封冲突时的轮候等房地产执行制度作了创新性的规定。
(二)正确理解和适用最高人民法院《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》。
为了进一步规范人民法院对房地产的执行，依法公平保护当事人的合法权益，最高人民法院审判委员会第1371次会议讨论通过了最高人民法《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》，其主要内容包括：1、属于被执行人所有的已经设定抵押的房屋，人民法院可以依法拍卖、变卖或抵债。2、执行被执行人及其抚养家属生活必需的已经设定抵押的房屋应当遵守严格的条件和程序。3、临时住房应当计收租金，而且优先扣除。4、被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不得强制迁出。
