险资入市 上海写字楼投资市场转变又现抄底者

-包括东海广场、建银大厦等在内，近期上海兴起一波写字楼整体收购潮；
　　-专家断言，险资入市，只是投资市场重大转变第一步。
　　11月2日，随着久事集团以25.2底价竞得靠近外滩的兴力浦大厦，刷新了潘石屹收购东海广场24.5亿元的价格，不过相比去年29亿元的流拍价，仍然低了3.8亿元。
　　事实上，不仅兴力浦大厦，今年下半年以来，包括东海广场、建银大厦等在内，一波写字楼的整体收购风潮在上海兴起。
　　抄底者频现楼市
　　11月2日，四川中路、汉口路交界处、靠近外滩的写字楼兴力浦大厦被上海久事集团以25.2亿元竞得，按照25.2亿元的成交价格计算，这栋楼每平方米的价格33600元。不过，相比去年该楼盘29亿元的流拍价，该价格仍然较去年低了3.8亿元。在拍卖现场，仅有上海久事一家举牌，并最终以起拍价抄底成功。
　　"位于金桥的建银大厦已经被农工商集团整体收购了！"一位业内人士告诉《新民楼市》。这一消息随即得到了农工商集团营销总监马杰的证实。"按照计划将在明年下半年投入市场，现在还在做前期设计、改造方案，未来产品力会较现在有较大的提升。"马杰坦言，之所以收购建银大厦是出于丰富集团产品线的需要。"农工商在商业板块已经有一定的基础，但仍需进一步完善。目前我们还在寻找类似的项目，不过目前不方便透露。"据业内人士透露，建银大厦的收购成本价仅为6000元/平方米，有较大的获利空间。
　　此外，SOHO中国以24.5亿元收购东海广场，在潘石屹看来也属于捡了便宜--相比周边动辄6万-10万元/平方米的住宅售价来看，3.4万元/平方米左右的收购价格相当合算。在浦东陆家嘴，上海农村商业银行以接近每平方米50000元左右的价格买下中融碧玉蓝天大厦10个办公楼面；同样在陆家嘴，中国农业银行以均价约44000元买下浦江双辉大厦37个楼面。
　　本土买家开始活跃
　　"目前越来越多的的中国本土投资者参与整栋购买，由于大陆保险公司将可以进入房地产投资市场，这一趋势将持续。"第一太平戴维斯中国区市场研究部高级经理简可如是判断。
　　简可的说法也得到仲量联行中国投资部总监翰德伟的认同："中国房地产的大宗物业投资市场的投资主体正从外商投资过渡到国内的机构投资者，而中国国内保险企业直接进入房地产物业投资市场仅仅是这一重大转变的第一步。中国大陆的市场参与者主要包括：国有保险企业、大型国有企业集团以及很快会投身其中的房地产投资信托基金。在他们崛起的同时，外国机构投资者正遭受着全球经济衰退的挤压。"根据翰德伟提供的数据：2009年上半年，外国资本在中国主要大宗物业投资市场中所占的比例从2005年达到的近60%下降到10%以下。与此同时，大陆投资者在投资领域开始变得更加引人注目，2009年上半年，他们在整体大宗物业交易中所占的比例约为70%。
　　年底前吸纳量将大幅上涨
　　与目前国内买家抄底写字楼相对应的背景是，一系列积极的市场现象正预示着商办物业正不断回暖。"最近写字楼整体市场是有很多好消息。"简可透露："由于上海国金中心汇丰银行大楼的大部分面积成功预租致使第三季度末全市甲级写字楼累计净吸纳量为135100平方米。而写字楼平均租金下跌变缓，为4.8%，事实上，自去年第三季度的峰值至今已累计下跌20.9%。另一方面，随着需求回升，全市甲级写字楼空置率下降至15.5%。与三年前签订的租赁合同相比，目前租户无论选择续约还是迁址，所产生的开支均小于三年前。正是这些积极因素，预计下半年市场吸纳量将大幅上涨。"
　　"7月份以来中国及欧美经济普遍趋于稳定，国内资本市场近来保持活跃态势，这些都令投资者信心有一定增强。因此部分资金充裕的国内投资者及自用买家开始利用市场调整的有利时机选择物业进行投资。"高力国际华东区研究与咨询部董事李庆贤预测道。