东莞商铺投资报道

目前，东莞各镇正迎来住宅和商业地产开发的大好机遇，商业正面临着升级变革。东莞商业网点规划提出打造“一主八副”的城市商业格局，长安、虎门、厚街等八个经济发达镇将建设成为东莞商业副中心，继而带动整个区域商业升级。

　　产业升级、区域大开发助推东莞名镇商铺快速成长

　　东莞商铺投资重心转向名镇商圈

　　核心提示

　　东莞镇区产业的发展形成了多级化的经济结构，并促使镇区人口布局和消费结构多极化的形成。经济发达镇区如长安、虎门、厚街、常平、樟木头等，经济规模、人口规模都已达到内地一个中等城市的水平，但部分镇区零散、低档的商业造成当地中高端消费需求大量流向广州、深圳、香港等商业发达城市，镇区商业亟须升级换代。

　　目前，东莞各镇正迎来住宅和商业地产开发的大好机遇，商业正面临着升级变革。东莞商业网点规划提出打造“一主八副”的城市商业格局，长安、虎门、厚街等八个经济发达镇将建设成为东莞商业副中心，继而带动整个区域商业升级。在新一轮房地产开发和投资潮中，东莞镇区商铺投资风起潮涌，不但东莞本地人看好镇区商铺，东莞镇区商铺的“价格洼地”更是吸引了深圳、广州、香港、台湾等地的投资客。

　　特点

　　镇区商铺风满起航跨域投资高潮迭起

　　与东莞市区商铺相比，镇区的商铺价格还处在较低的水平，镇区商业中心的商铺均价一般在每平方米2万元左右，社区商铺均价一般在每平方米1.5万元左右，但东莞各镇的商铺价格差别较大，经济强镇如长安、虎门的商铺价格在各镇中较高，如地处长安繁华商业地段的明珠广场，其一楼商铺最高价突破每平方米4.5万元，均价达到每平方米2.5万元；虎门商业中心的商铺均价也达到每平方米2.5万元，其服装布料等专业市场商铺更是东莞价值铺王。厚街、常平、樟木头、塘厦等镇商铺价格略低于长安、虎门，而大朗、清溪、风岗、沙田、道窖、黄江等镇商铺价格更低，每平方米1万元以下的商铺也比比皆是。

　　东莞镇区商铺相对深圳商铺而言，是实实在在的“原始股”。东莞镇区的经济发达，产业面临升级发展；同时，东莞未来的房地产开发将逐步向镇区倾斜，镇区将迎来城市开发的大好时机。产业升级和城市开发将助推东莞镇区商铺进入高成长期。

　　自去年以来，东莞镇区商铺以其低价格、高成长的优势，受到众多投资者的青睐。不但东莞本地人热衷投资镇区商铺，同时也吸引了广州、深圳、香港、台湾等地的投资客，他们纷纷前往虎门、厚街、常平、塘厦、樟木头、松山湖、大朗、黄江、清溪等名镇投资商业物业。如销售均价每平方米1.2万元的东莞清溪台湾风情商业街一期商铺，不但吸引了大批深圳投资客前往投资，同时也引爆了东莞台商的投资热情，一位台商将内街区16个商铺一口气买下，总金额为3500万元，一举刷新了东莞商业地产销售史上最大单笔成交额的纪录。

　　布局

　　本地需求两极分化品牌商家乘虚而入

　　据统计，东莞每年的社会消费品零售总额70％以上是分布在各镇，城区所占不到3成，可见镇区商业在东莞所占的地位。东莞有28个镇，一些经济发达镇的年生产总值已超过市区，去年东莞28个镇全部入选“全国千强镇”之列。

　　由于东莞各镇经济基本都是由工业发展而起，外来劳务工远超本地居民，占据了当地大部分人口。作为数倍于本地人口的外来劳务工，其基本的消费主要是满足日常的吃穿，东莞镇区商业长期以来都以低档、零散形态为主。在东莞各个镇都能看到以“××百货”命名的超市，其构成基本是“一个超市＋平价服装大卖场”，经营的都是低档的商品。另一方面，本地居民和私营企业主收入都比较高，高端消费需求也同样旺盛，如在东莞各镇的高档休闲娱乐城、酒楼等，前来消费的除商务人士外，就以本地人居多。

　　由于本地居民一般都有私家车，很多人会驱车到深圳、广州等地消费，高端消费向外流失；同时，中高端消费人口数量有限，导致本地难以形成中高档次的商业卖场，东莞镇区的人口消费从而呈现出二级分化的特征。[page]

　　随着东莞各镇经济的快速增长、产业的升级发展，一些高端科技企业不断进驻东莞各镇，同时广州、深圳、香港等一些周边城市居民也逐渐在东莞购房居住，使得东莞一些经济强镇的消费能力逐渐提高。

　　同时，东莞镇区房地产开发逐步升温，未来发展前景向好。在此情况下，沃尔玛、吉之岛、百佳、乐购、天虹商场、国美、苏宁等知名品牌商家开始进驻东莞各镇，抢占市场先机。此外，一些品牌服装、鞋包专卖店也纷纷进驻东莞各镇。区域消费力逐步提高，品牌商家加快进驻，东莞镇区商业升级换代不断提速。

　　运筹

　　地产大鳄合力开发网点规划全程导航

　　《东莞市域城镇体系规划（2005—2020）》提出，东莞将被打造成“复合中心、五大片区、生态型”的空间发展结构。按照城市功能确立具有区域性特征的四大专业中心，以“城区、松山湖、虎门一厚街、常平一樟木头”为复合型的中心，共同承担区域与市域的服务职能。这一个规划使靠近东莞市区的东、中、西部的镇区地位和城市功能得到提升并将获得较大发展机遇。

　　据统计，2007年1—8月份成交的16宗超过亿元的土地中，其中有104.79万平方米的土地集中在镇区，占总面积的75％；另外仅35.56万平方米的土地分布在南城和万江区，占总面积的25％。这说明随着东莞城区土地的进一步减少，未来东莞房地产投资和开发的重心都将向经济发达镇区转移。虎门、厚街、常平、松山湖、樟木头、塘厦等名镇将迎来较火爆的开发热潮，住宅和商业地产在未来将得到迅猛发展。目前，包括万科、佳兆业、金众等在内的众多知名开发商都纷纷在东莞各镇圈地，而东莞今年拍卖的“地王”并不是在市区而是诞生在塘厦镇。东莞城市开发重心向镇区转移，对镇区的商业升级将产生巨大的助推作用。

　　东莞商业网点规划提出，东莞将打造以“一主八副”商业中心为主导，以城镇商业为支撑，以社区商业为基础，以各类商业街为特色的繁荣商业格局。其中镇区商业扮演着重要的角色，东莞商业八个副中心分别在松山湖、虎门、常平、石龙、厚街、樟木头、长安、塘厦，这个八个副中心将结合各自的产业特色充分发挥镇区商业功能，与城市行政区域商业相协调，并辐射周边主要社区。“八副”是东莞城镇商业组团的主要集聚地，将带动区域商业地产全面升级。

　　扫描

　　千强名镇笑傲群雄

　　商业升级捷报频传

　　东莞的服装、纺织、电子信息、五金模具、塑胶、家具、鞋业等强势产业都分布在各个镇区，东莞各镇的支柱产业造就了其经济的高速发展。2006年，东莞28各镇全部入选“全国千强镇”之列，而长安、虎门更是连续列前三甲。

　　东莞镇区的特色产业为其产业交易平台创造了巨大的市场和拓展空间，闻名全国的虎门国际服装交易市场、长安的五金模具市场、常平玩具市场、大朗毛织贸易市场、厚街的家具市场等都是结合当地的产业优势而崛起的专业市场。东莞镇区发达的产业经济，让镇区专业市场商铺备受投资者青睐。

　　长安：东莞经济名片

　　长安位于东莞最南端，紧邻深圳宝安，常住人口5万，外来人口约60万。多年来，长安经济发展一直都排在东莞各镇首位，2006年长安生产总值超过150亿元，列东莞各镇区第一。同时，长安的五金模具、电子等产业发达，是全国机械五金模具名镇，每年举办国际级的“中国（长安）机械五金模具展览会”吸引了全球企业参加。

　　长安的住宅和商业地产是东莞各镇开发比较成熟的区域之一。长安经济发达，本地居民和私营企业主众多，消费强劲，这为商业地产的发展奠定了市场基础。明珠广场、国际阳光商场、地王广场、长安商贸城、聚和国际电子五金交易中心、锦一江电子城等众多大型零售商业、专业市场逐步涌现；同时，国际零售巨头沃尔玛也进驻长安明珠广场，这是沃尔玛首次进驻东莞镇区；此外，长安还云集了天虹、好又多、百佳、苏宁等众多品牌商家，是东莞镇区中拥有品牌商家较多的镇。[page]

　　长安镇的商铺价格领跑于东莞各镇，其商业中心的许多商铺价格已经突破每平方米4.5万元，均价也高达每平方米2.5万元。目前，长安新开发的商业地产项目有长安1号社区商铺、鹏城晴园社区商铺、地王广场大型商业中心等。

　　虎门：铺王的诞生地

　　虎门位于东莞的西南部，常住人口11万人，外来人口53万人，2006年虎门生产总值达148.45亿元，名列全国千强镇第二。虎门的服装业举世闻名，镇内拥有富民服装城、黄河服装城、虎门服装国际交易中心等大型服装商场21家、布料市场6家，经营服装的商铺多达8600家，经营面积逾35万平方米，年服装销售额120亿元。

　　在零售市场方面，虎门零售商圈集中在虎门大道、太沙路、人民中路，拥有面积达9万平方米的大型商业中心天河城，此外还有百家商场、太平广场、东方国际星座等品牌商业；好又多、乐购、华润万家、苏宁、国美等主力商家已经进驻虎门。

　　虎门的服装市场商铺是东莞的铺王，新开发的服装服装市场商铺最高价格突破每平方米10万元，而且仅是销售使用权。虎门商业中心的商铺均价已突破每平方米2.5万元，社区商铺均价也在每平方米2万元左右。目前，虎门将推出的项目有虎门国际海岸社区商铺，预计街铺均价将达到每平方米2.5万元。

　　厚街：成熟会展名镇

　　厚街地处穗港经济走廊中段，紧邻市区，常住人口9万人，外来人口超过100万人。2006年厚街生产总值超120亿元，同比增长15.6％，社会消费品零售总额32亿元，同比增长12％。厚街的家具、酒店、展贸等产业发达，拥有家具专业市场8个，面积超过30万平方米；有喜来登、嘉华、富盈3家五星级酒店，年接待旅客超200万人次；同时每年举办近30个各类展览会，是名副其实的“中国会展名镇”

　　厚街的商业主要集中在康乐路沿线，有阳光商业城、国美电器城、南铭购物广场、华润超级广场、文化广场、厚街商贸中心、明丰广场等众多大型商业中心，华润万家、人人乐、新一佳、百佳、乐购等知名品牌商家纷纷进驻。

　　目前，厚街商业中心的商铺均价在每平方米2.5万元左右，社区商铺价格也在每平方米1.5—2万元之间。厚街目前开发的热点区域集中在横岗水库周边，丰泰观山花园、盛和广场、湖景·一号庄园、新街88等均规划有数万平方米的商业。

　　常平：交通物流要塞

　　常平位于东莞东部，户籍人口6.9万，总人口近50万，2006年生产总值达111.03亿元，比上年增长17.18％，社会消费品零售总额64亿元，比上年增长21.09％。常平是制造业名镇，拥有制造企业4700多家，形成了以生物制药、五金模具、电子、毛织、玩具、塑料制品等为主的完善工业体系。

　　常平是东莞乃至珠三角的交通枢纽，已正式挂牌“中国最佳物流名镇”。大京九铁路、广梅汕铁路、广深铁路及多条高速公路交汇于此，是全国惟一同时设有两个大型客运站（东莞站、东莞东站）和一个国家一类铁路口岸的镇，两个火车站日停靠列车140多趟，年接送旅客1000多万人次。常平的城市功能定位是“珠三角东部地区的铁路枢纽，客流、物流中心，东莞东部经济、文化中心，华南商贸重镇”。

　　常平的零售商业主要由以中元商贸区和常平大道为主轴线的镇中央商贸区构成，拥有600米长的常平商业步行街、常平商业中心、天天百货商场、振兴购物广场、乐购超市、时尚电器城、汇众购物广场、天虹商场等众多商业中心。此外，常平还有大京九农副产品批发中心、京九（国际）玩具礼品商贸城、大京九塑胶城等专业市场。目前，常平的商铺均价约每平方米1.5万元，近期推出的多为社区商业。

　　樟木头：东莞的“小香港”

　　樟木头镇位于东莞市东南部，2006年生产总值达到38.9亿元，比上年增长18.3％；社会消费与零售总额达到13.15亿元，比上年增长8％。樟木头的电子、五金机械、化工、玩具、鞋类等制造业发达，吸引了500多家外资企业来这投资设厂。[page]

　　樟木头交通便利，广深高速、京九铁路、莞惠、东深公路在此交汇，从樟木头坐火车至罗湖口岸仅半小时车程，便利的交通促使许多香港人在樟木头购房居住。据统计，约有10多万香港人在此安家，因此它有“小香港”的美誉，大量具备强劲消费实力的人群的进入带动了当地的商贸服务业和物流业的发展。

　　樟木头的大型商业网点主要集中在镇中心区和莞樟公路一带，有百佳购物广场、天和百货，龙洲百货，明都商业城、地王商场等诸多大型商场。目前，樟木头正在建设未来的城市中心南城新区，行政中心、人民广场、体育中心、火车站、新汽车客运中心站等各项市政配套均陆续上马。10万平方米的沃尔玛购物公园、10万平方米的连大商业城（吉之岛）也将建设在新中心区。受中心区规划利好影响，新开发的商铺均价已突破每平方米2万元，中惠香樟绿洲的街铺均价已经达到每平方米2.5万元。

　　图解商圈

　　东莞镇区商铺

　　成长空间广阔

　　东莞各镇受经济、产业、开发程度等因素影响，商铺价格差别比较大，经济、产业发达镇如长安、虎门的商铺价格较其它镇高，甚至超过市区商铺。但与深圳商铺相比，普遍价格在每平方米2.5万元左右的东莞镇区商铺是实实在在的投资“原始股”。

　　未来，东莞房地产开发将会向东莞镇区转移，商铺投资的重心也在镇区。随着东莞镇区经济的发展、产业的升级、区域的开发、商业的换代，东莞镇区商铺“原始股”将会拉开广阔的成长空间。