1、开发商所取得的“五证”和“两书”，具体指哪“五证”和“两书”?
“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设工程开工证》、《商品房销售(预售)许可证》。
“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。其中“五证”属于行政许可的范围和性质，“两书”是开发商根据法律规定自行制作并提供给业主的书面材料。
2、五证能保证什么?
“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》,两者表明所购房屋属合法交易范畴。《商品房预售许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘,购房者务必看清购买的房屋是否在预售范围内。
开发商取得了《商品房预售许可证》就可以证明该项目在规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。开发商只有具备《商品房预售许可证》才能与客户签署正式的《商品房买卖合同》。
简单来说，五证齐全的商品房才是有法律保证的商品房，开发商与客户签署的《商品房买卖合同》才具有法律效力，该商品房才是真正的归客户所有了。
3、未取得商品房预售许可证明订立的商品房买卖合同的效力认定。
依据最高人民法院的司法解释，商品房买卖合同是指房地产开发企业即出卖人将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买售人，买售人支付价款的合同。它是商品房交易中最为重要的凭证，是确定开发商和消费者权利义务的依据，一旦产生商品房买卖方面的纠纷，法院将依此来判断各自应承担的责任。因此，消费者在选购商品房的时候，就应给予商品房买卖合同特别的关注。
商品房买卖合同中所涉及标的物的特殊决定了其合同的特殊性，正因为如此，国家才制定了专门的法律、法规予以规范。
首先，商品房买卖合同中涉及的主体之一是房地产开发企业，说明了在我国能进行商品房买卖的经营主体只能是获得房地产开发资格的法人。而且，从事房地产开发和交易的主体资格是经有关部门的审核批准的，只有这样，企业才能从事相应的活动。
其次，商品房买卖合同的标的是特定的，一类是已经竣工的房屋，以其为标的进行的销售就是商品房现售;另一类是指尚未竣工的房屋，以其为标的进行的销售是商品房预售,以还没有建成的房屋进行交易显然具有更大的风险。
再次，看是否构成商品房买卖合同不能仅从形式或名称上判断，实践中很多商品房的认购、订购、预订等协议本身具备商品房买卖合同的主要内容，同时出卖人已经按照约定收受购房款的，实践中该协议也被认定为商品房买卖合同。
最后，不符合主体资格，即未取得《商品房预售许可证》而签订的商品房预售合同，应认定为无效;但是在起诉前取得《商品房预售许可证》的，可以认定有效。
4、开发商没有向业主出示“五证”，所签署的《商品房买卖合同》是否有效?
自2006年开始，北京市所有《商品房买卖合同》均需要通过网签的方式签署，如开发商没有取得“五证”或“五证”不全的项目，是不能通过网签的。如果开发商没有在签署《商品房买卖合同》前出示“五证”，购房人有权依法要求查看。如果购房人忘记查看开发商“五证”，也可以通过当地建委网站核实开发商是否取得“五证”。
