师详解二手房买卖的“三大程序”、“八项注意”

网友向律师发贴说：“我想买个二手的房子，但不知该需哪些手续，应该注意什么，垦请周律师给予解答。”

律师回复：买卖二手房应谨慎从事，具体步骤为：

第一步要做的是要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证件、资格证书以及其他证件。其中产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。 身份证件是指身份证、工作证和户口簿。 资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格。例如：商品房出售要查验出售方房屋开发经营资格证书；代理人要查验代理委托书是否有效；共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的证明书等等。 其他证件是指：出租房产，要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明；中奖房产，要查验中奖通知单和相应的证明等。

第二步是向有关房地产管理部门查验所购房地产产权的来源。 查验的具体方式是：１．房主是谁，假如为共有财产，则应注意各共有人的产权比例及拥有权形式；２．档案文号，即该宗交易的文件编号，假如查询者希望获得整份文件，可依此编号向有关方面取阅该文件副本；3．成交价格，即该项交易的成交价，查询者应注意如果成交价是注明“部分成交价”，则代表该成交价不单只包括该房屋，并且包括其他房地产成品。

第三步是查验房屋有无债务负担。房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交事实。至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任，则必须查验有关的证明。包括：抵押贷款的合同、租约等，还要详细了解贷款额和偿还额度、利息和租金的金额，从而对该房产有更深的了解。另外，购房者还需了解的内容有：所购房有无抵押、房屋是否被法院查封等。
?
? 购房二手房应从以下方面注意来确定价格：

注意一 产权的可靠性： １．注意产权证上的名字；２．产权的性质和内容；３．验看正本、查询产权证的真实性。

注意二 是否有私搭私建部分： １．是否占用公共空间；２．是否改动过房屋的内外部结构；３．是否牵涉到面积计算的机构改动。房屋大多有各种不适合居住使用的缺陷，因此很多人对老房屋进行了改造。在购买时，应该将这些因素考虑到，并将额外增加的面积刨除在房价计算之外，甚至要考虑到自己若要将布局恢复原状需花费的时间和金钱。

注意三 确认所购房屋的准确面积： 应该了解的内容包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积。产权证上一般标明的是建筑面积。新建商品房的使用率尚且没准，老旧房屋的使用率就更难以保证。

注意四 仔细观察房屋的内部结构： １．户型是否合理；２．管线是否太多；３．从一些现象看内部问题。

注意五 考核房屋的市政配套：１．水：打开自来水龙头观察水的质量、水压；如果自来水有浑浊、发黄的现象，可能是水管生锈引起的；假如这家水壶中的水垢多，说明这一带的水质很硬。水流小而缓慢则是水压不足的直接表现；２．电视：现在仍然有些小区和家庭未能装上有线电视，有的是因为小区都没有开通，有的是房主一直没有去办理这方面的手续。不妨打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少台的节目；３．供电容量；４．电线：老化电线容易引起火灾，而且电线老化说明房屋年限已经不短，供电容量十有八九不适应现代人的居住需求；５．电话线；６．煤气：还在用煤气管道的住房，应该考虑到将来换装天然气时的费用。还应该注意点燃煤气灶后的火焰高度，判断煤气是否充足；７．热水：旧小区的房屋自带热水器的，要考虑其品牌、新旧程度，是燃气的还是用电的，不妨亲自试用一下，看看水的温度如何。８．暖气：供暖单位是什么性质？是大市政供暖还是小区单独供暖？暖气费是上门收取还是自己到收费站去交？暖气片数尽量多一点总要好一些。如果是冬天去看楼，不妨摸一摸暖气片的温度。[page]

??注意六 内部装修的状况及房屋的内部结构图：１．原房屋是否带装修；２．了解住宅的内部结构图：新建商品房都会提供给你一张户型图，但是二手公房的情况更为复杂。如果你买了房以后打算装修，一定要问清楚管线的走向、承重墙的位置等，以免造成不必要的麻烦。

注意七 物业管理的水平：如保安、保洁、绿化，有没有信箱，电梯的品牌、速度及管理方式如何，是否有人值守（旧小区的电梯一般较老旧，有人值守更可靠），晚上最晚开到几点等等。

最后一定要到房地产交易中心办妥各项房屋交易手续、缴纳各项交易费用、领取房屋产权证。